文 / 研究發展室 根據中信房屋委託創市際市場研究顧問公司在2月12日至2月22日，針對七都（六都加上新竹）受訪者，以 IX Survey 專業網路調查機制，回收1,187份有效樣本顯示，無論就景氣、物價、家中經濟狀況、理財現況、房價等條件，2018年第1季的購屋意願均較上季增加，仍以自用的剛性需求為主。本次有購屋計畫的受訪者中，預計購屋價位平均落在1,078萬，較上次調查購屋價位1,090萬元減少，但與去年同期的933萬元相比，大幅成長15.5%。 民眾購屋意願綜合指數較上季增加1.96中信房屋副總劉天仁指出，今年第1 季宅指數調查，受訪民眾感受到房價持平上漲、購屋意願提升、預期購屋價位增加，這些訊號都指向民眾對於房市的發展持正向看法，再加上去年第2 季已觸底明確，有購屋計畫的民眾，不宜再觀望。整體感受方面，第1 季的經濟感受指標，除了「家中經濟」及房價較去年第4 季微幅增加外，其餘經濟感受指數均下降，其中更以「景氣」與「物價」為減少略多的指標。劉天仁說，年底和第1 季，因為有年終獎金的發放，因此「家中經濟」的感受度較佳，而物價則因民眾感受到物價上漲的趨勢，因此經濟感受度較差。 一年內有意購屋比例增 今年交易將更熱絡針對未來購屋時間點的調查，「2 年內有購屋計畫」的受訪者占48.0%， 較去年第4 季(43.7%) 微幅增加4.3%，其中有22.5% 的受訪民眾表示，在未來一年內有意願購屋，比例較去年第4 季的16.1% 增加了6.4%，劉天仁說明，預計在今年購屋的民眾增加，2018 年的不動產買賣交易情況，會比2017 年來的更加熱絡。分析其所考慮的房屋物件，以新成屋比例最高(67.5%)，其次為屋齡不到15 年的中古屋(60.0%)，顯見屋齡較年輕的房子，較受到市場青睞，屋齡老舊的房子，原本以地段佳、公設低取勝，但在都更緩慢及地震頻繁的情況下，逐漸失去光環。而2 年內有購屋計畫的受訪者中，有92.9% 的受訪者表示需要貸款，可以說現在購屋，幾乎人人都需要貸款，銀行的低利率、高成數房屋貸款，是民眾購屋圓夢的重要元素。而在需要貸款的受訪者之中，有47.6% 的受訪者表示，每月繳納的房屋貸款金額比例占家庭總月收入的3 成以上。其中在4 成以上不到5 成的民眾有14.2%，較上一季的10.4%，增加3.8%；5 成以上不到6 成的比例為5.4%，較上一季的1.5%，增加3.9%，由此可知民眾的房屋貸款負擔率較上季提升。 雙北居首購族購屋地點之末另外，2 次以上購屋的民眾在今年第1 季占55.7%，較去年第4 季增加了5.7%。以購屋目的來分析，其中有66.9% 為自用，33.1% 為投資；至於首購族，第1 季占44.3%，較上一季減少了5.7%，購屋目的更大都以自用為主，占94.3%，而首購族想購買的區域又以台北市及新北市的比例最低。劉天仁副總指出，台北市的房價較高，年輕人買不起首都圈的房子，因而往外圍移動。這是個警訊，值得政府重視，應加速社會住宅政策的完整性及執行力，讓年輕人有機會住首都圈。 房價趨穩 好房子不等人劉天仁指出，現在的房市結構仍以自用的剛性需求為主，在正常的情況下，房價不會暴起暴落，以過去幾季走勢看來，房價已趨於穩定，無其他變數的話，要再大幅降價、讓利的可能性很低。房市由價和量的變化來觀察，已呈現落底緩升趨勢。時值春暖花開，正是看屋好時機。好房子，不等人。  

文 / 郭騰尹 夏秋之際，帶著學員去中國大陸內蒙古旅遊，內蒙古有著藍天白雲和一望無垠的草原，牛羊散佈在成坡的綠茵，這裡已經沒有成吉思汗鐵騎縱橫，所向無敵的煙硝，有的是最純樸的生活方式，沒有物質文明的追逐，這些黝黑的牧民更懂得樂天知命。這幾天去了貢格爾草原，去了烏蘭布統，也經過了中國最美的一條公路達達線，這些團員們和我都很親近，帶著家屬來我們彼此互相照應，一點都沒有陌生感，不到一天，大家都已熟稔，小孩子們都可以打成一片，將近五十個人的大團，也給導遊省了不少事。因為都是同一個課程的畢業生，我也會幫大家複習課程的內容，當有共同的語言與價值觀時，這樣的旅遊就會讓人的回憶更加深刻！ 行程的最後一天，我們去參觀阿斯哈圖石陣，它位於克什克騰旗的北部，阿斯哈圖蒙古語中意為「險峻的岩石」，在方圓幾十平方公里內，由冰水融化沖蝕作用所形成的石林，岩石外觀層層相疊，鬼斧神工，讓人嘖嘖稱奇。由於石陣遍佈的地區頗廣，在各景區間，都要坐景區大巴士才行！當我們大家準備排隊上車時，前面還有一團遊客，登車口不大，幾乎只能容納一個人出行，這一團的遊客都擠在門口，希望大巴來時能先上車佔上座位，當這一團走後就該我們團了，我們也是這種一堆人擠在一起的排隊法，這時導遊喊大家排隊，瞬時間，大家自動排成了二行，而且還有人來協助指揮，沒有人計較誰先誰後，導遊看到驚訝不已，因為以前她喊破了嗓子也沒有人搭理！這時又來了一個團排在我們的後面，看著我們整齊的隊伍，也跟著我們一起排隊，這團的導遊也很震驚，這是他前所未見的場景，就對著我們的導遊比起了大姆指。在遊覽車上，我們的導遊敘述著剛剛所經歷的這一切，她說得眉飛色舞，充滿了感動，對我們高素質的文明行為讚賞不已，對於擔任我們這一團的導遊與有榮焉，說不掙錢都無所謂，一定要讓大家玩得開心！這個例子可以給大家參考，會讓一個人或一個群體改變的，可能不是你說的，而是在那個當下所作的示範。說得越多，人心越煩，光說不練，人們會把他當作局外人，只有放下說教的姿態，用平等的角度去傳遞信息，用我們都一樣的胸襟來展開行為，對方就會覺得親近，然後沒有遲疑、也沒有猜忌的跟隨著我們的行為，於是那個很美的瞬間，很溫馨的感動就會出現。領導力就是影響力，不在於說教，而是真誠的示範，就像當有人在公車上讓座給老人家時，一定會有人看到，然後也願意做一個有愛的人，就像在公司裡，一句親切問候的話，會讓合作與同理心更容易體現，這種無私的示範，將會是一個社會向上提升最大的動力源。  

圖 . 文 / 鳳凰旅遊 走進3D版建築教科書～捷克布拉格被譽為全球最浪漫城巿的捷克首都布拉格，連空氣都浪漫的令人迷醉，漫步在布拉格之中，就像穿梭于時光隧道，羅馬式、哥德式、洛可哥、新藝術風格與獨特的立體派等多樣化的建築矗立，活生生就是一座露天建築博物館！尤其在名列世界文化遺產的布拉格舊城區，重現著中世紀的榮光，更是別具韻味。布拉格城堡區的範疇圍繞布拉格城堡，當地擁有許多高貴古老的建築，如費時近六百年才建造完畢的聖維特大教堂，而城堡區中的黃金小巷，曾是哲學小說家卡夫卡居住過的地方，這些色彩粉嫩的房屋是城堡區中與眾不同的小天地，相較一般樓房，黃金小巷中的樓房特別矮，有些屋子大門的高度甚至比成年男子更矮小，充滿童話風格。布拉格又被稱為「百塔之城」，建築物到處都是尖尖的感覺，天文鐘是舊城區的知名地標，位於舊市政廳南面的牆上，整點的報時表演，雖然不到一分鐘，但狂吸人潮。遊客可乘坐伏爾他瓦河遊船，以不同的角度欣賞布拉格的美。貴族最愛泡！溫泉小鎮卡洛威瓦麗、穿越中世紀的庫洛諾夫想不到吧，捷克也有溫泉可以泡。溫泉小鎮卡洛威瓦麗，在過去是歐洲仕紳名流爭相造訪的潮景點，至今仍受各地遊客喜愛，鎮上雖然熱鬧，但空氣中多了一份悠閒的質感，放眼盡是美麗典雅的建築。卡洛威瓦麗街上，許多店家均有販賣乍看像是馬克杯的「溫泉杯」，這些溫泉杯內建吸管，從把手處即可飲用杯中液體。買了溫泉杯卻不知道該喝些什麼？卡洛威瓦麗街上有許多地方均提供免費的溫泉水供民眾飲用，趕快使用溫泉杯品嘗溫泉水吧！被形容為歐洲最美童話小鎮的庫倫諾夫，中世紀古堡、青石街道、紅色的屋瓦，就是庫倫諾夫經典的城市風光。這裡的每棟房屋都獨具特色，古舊斑駁、充滿時尚現代感的樓房點綴著這城市，不時出現的壁畫和裝置藝術帶來不同的驚喜。同樣也是列為世界遺產的黛絲小鎮，首先會被優美寧靜的湖面所迷醉，小鎮三面湖水圍繞，市區廣場上一幢幢保存完好的文藝復興、巴羅克、洛可哥建築，水光彩影的童話夢幻感，叫人的浪漫心跟童心整個大爆發。 尼采說：當我想以一個詞來表達音樂時，我找到了維也納提到藍色多瑙河畔的維也納，腦海中就會響起富麗堂皇的樂章與皇室的絶代風華。維也納的奢華之美，展現在它一座座雍容華貴的宮殿，其中最具代表的熊布朗皇宮，腹地廣大的熊布朗皇宮，擁有壯觀的花園，內部金碧輝煌，完美呈現過去皇室貴氣逼人的生活環境，漫步在熊布朗皇宮，可細數奧匈帝國的輝煌歷史！而別名美景宮的貝維帝爾宮，和熊布朗宮相距不遠，Tiffany 藍的屋頂、灰白色的外牆引人注目，這裡過去曾是哈布斯堡王朝的宮殿，目前做為美術館使用。貝維帝爾宮不同於大部份宮殿由國王建造，是由軍事元帥歐根親王所建。維也納除了宮殿歷史人文建築，世界自然遺產的的瓦荷河谷、薩爾茲卡默古特湖區、世界文化遺產湖畔小鎮哈斯達特等，也是它的不凡魅力之一。歷史的趣味與舌尖的雙重感動！維世納百年地窖餐廳、捷克中古世紀晚宴吃米其林不稀奇，百年地窖餐廳才真的是有fu！維也納的這家皇家百年地窖餐廳，是一家擁有三百年歷史的著名餐廳，餐廳本身為一座集巴洛克建築大成的地標，最早的歷史可追溯到哈布斯堡王朝的Emperor Leopold I，即音樂家皇帝利奧波德一世，包括舒伯特、海頓及布魯克納等人，都曾在此地首度發表過他們的作品，連莫札特也曾與他的妻子一同造訪此地，料理中彷彿吃的到音樂氣質！另外，捷克庫倫諾夫的中古世紀晚宴，可換穿中古世紀服裝來場Cosplay，變身為公主、貴婦、騎士、羅賓漢、領主，一面共享豐盛晚餐，彷彿重返中古世紀。

文 / 莉思 美國2017年8月宣佈正式對中國發起「301調查」，2018年3月川普政府宣佈對中國商品加徵關稅，而中國隨即提出反制措施，決心和美國打一場「同等規模、同等程度和同等力度」的貿易戰。隨著美中貿易衝突升温，對全球經濟影響之程度將是如何？美中貿易戰背景美國在1990 年老布希宣布延長對中最惠國待遇( 與人權議題掛鈎)，1995 年柯林頓延長對中國最惠國待遇( 與人權議題脫鈎)，並進一步擴大美中經貿合作，而中國在1990 年加入世界貿易組織(World Trade Organization，簡稱WTO)，自此中國獲得永久正常貿易關係。美國自1985 年對中國幾乎沒有貿易逆差，逐年增加到2012 年開始連續6 年突破3,000 億美元的貿易逆差，2017 年貿易逆差更上升至3,752 億美元，達2001 年中國加入WTO 的4 倍，而川普當選美國總統後，認為整個世界經貿環境對美國有許多不公平，造成美國巨額貿易赤字，間接使美國製造業工作流失、競爭力下滑及經濟表現不佳，因而重新評估美國的自由貿易協定(Free Trade Agreement，簡稱FTA) 政策，並抑制貿易夥伴不公平的貿易措施( 如：市場不開放、制度不透明、不當政府補貼及侵犯智慧財產權等)，而中國為美國最主要貿易逆差國，自然成為美國首要目標。中國認為雙方貿易失衡固然存在，但美國在中國有龐大的投資企業並營運良好，此收益並未反應在貿易帳上，且多數產品回銷美國卻仍視為中國對美國的出口並不公平；此外，中國生產成本雖遠低於美國，但主要是出口勞力密集產品，這些產品在美國國內並未有生產利基，即使中國不出口至美國，也是由其他開發中國家出口至美國，美國的貿易逆差仍存在，只不過由中國移轉到其他國家，是以中國主張其貿易逆差係互補性逆差而非競爭性逆差，是經濟全球化下產業結構調整及國際分工的必然結果。何謂「301條款」根據美國1974 年綜合貿易與競爭法第301 條款，美國貿易代表與總統可申訴或自主決定對外國政府「不合理或不公正」的貿易措施發起「301 調查」，並採取單邊制裁措施( 如：撤銷貿易優惠、徵收與受損規模相當的報復性關稅等)，並於1988 年在1974 年貿易法基礎上設置針對智慧財產權的「特別301 條款」與針對重大貿易障礙( 市場開放) 的「超級301 條款」，然WTO在1995 年成立後，會員國間如果有貿易爭端，都須透過WTO 下的爭端解決機制處理，許多國家將美國以單邊行使貿易措施的案子告上WTO，WTO 裁定美國違法，應回復正常關稅稅率，扭轉過去單邊行使貿易措施情勢。美中貿易衝突演變由於川普政府「美國優先」的政策取向及美中在雙邊經濟安全會議中討論的智慧財產權議題，遲遲沒具體進展，加上美國對大陸貿易逆差持續擴大，川普在2017年上任後，對WTO 的不信任，陸續在2018 年3 月進行一連串貿易措施，尤其301 懲罰性關稅清單，是針對「中國2025」十大領域的各項產業，因而各方臆測美國貿易戰打的是未來，打的是工業4.0 智慧製造的爭霸戰，主要目的是不讓中國崛起，不讓中國從「量產製造」變「智慧製造」，要讓製造業加速回流美國，是以美日貿易衝突逐漸擴大。 對全球經濟影響經IMF 評估，美中不斷的升温的貿易保護主義將傷害全球經濟成長，而美國若無視WTO 協商機制，擅自進行貿易報復，恐破壞全球貿易秩序，對全球貿易動能帶來負面影響，亦將加劇全球金融巿場波動，且隨著美中貿易戰針峰相對，若雙方報復切中要害，亦將對對美國經濟造成深遠影響，並可能使中國大陸整體經濟遭受重大衝擊。對台灣經濟影響及因應之道依據中經院研究指出，台灣為小型高度開放經濟體，美中若爆發貿易戰，將影響台灣出口，由於美國《301 條款》對中國可能進行制裁的產業是「中國製造2025」重點發展產業，其中資通訊電子產品在兩岸已形成明顯的供應鏈體系，美國若最終決定針對資通訊電子產業進行進口關稅或服務貿易限制，對臺灣的間接出口影響最大，惟仍須觀察後續公布詳細受限制的產品清單，方能釐清台商可能衝擊；此外，以往「臺灣接單、中國生產出貨、第三地美國消費」的三角貿易模式，隨著美中貿易摩擦增溫，恐影響廠商全球投資生產布局及三角貿易運作，為配合客戶需求及降低貿易障礙，未來赴美投資計畫可行性增加。針對美中貿易衝突不斷升温，台灣應持續提高研發及生產的比重，強化台灣作為生產與技術提升的貿易基地，並擴大台灣在地的內需投資商機，讓內需擴大成為支撐經濟成長的主要動力，另推動科技發展和智財權的保護，提升貿易競爭力的決勝關鍵，以及推動貿易市場與生產基地多元布局，使台灣在美中貿易戰中受到之影響降到最低。  

文 / 行銷企劃部 文山區位於台北市南郊，全區三面環山，區域有景美溪流貫，與新店溪匯合。文山區是由景美與木柵合併，地域上木柵指的是文山區東半部，景美指的是文山區西半部。興隆加盟店店長劉金祥表示，文山區內目前有兩條不同捷運線，景美地區為松山新店線，設有萬隆與景美站；木柵地區則是文湖線通過，設有辛亥、萬芳醫院、萬芳社區、木柵、動物園站。區內主要的生活圈如下：景美生活圈以羅斯福路六段為主要幹道，連結公館商圈與新店大坪林生活圈。景美區發展較早，以景美捷運站周邊生活機能較佳，區域內有景美夜市、愛買、各式連鎖商店，商業氣息發達，且綠化面積高，有河濱公園、景華公園、景行公園還有15 萬坪的仙跡岩。學區有景美、景興、溪口國小及景美國中，文教氣息濃厚。生活圈內公園綠地、學區、市場、捷運一應俱全，房價在文山區來說較高，但相對也保值。抗跌性強，與鄰近中正、大安、新店區房價相對便宜，吸引許多自住客移入。景美生活圈住宅行情：公寓43~48 萬/ 坪，中古大樓55~60 萬/ 坪、新大樓60~70 萬/ 坪。萬隆生活圈以羅斯福路五段為主要幹道，捷運萬隆站為發展核心，介於公館與景美兩大商圈之間，商業氣息較淡，純屬住宅生活圈，居民多為軍公教人員。學區有武功、萬福、志清國小，民族、景興國中和師大分部。公園有萬和1~3 號公園、河濱公園，此區域文教氣息濃厚，公園綠地多，住宅行情：公寓40~50 萬/ 坪，中古大樓50~60 萬/ 坪，新大樓60~70 萬/ 坪。萬芳生活圈以捷運萬芳醫院與萬芳社區兩大區域為主。萬芳醫院生活圈以商家林立的興隆路三段萬芳醫院為中心，往外擴張到興隆路二、三段及辛亥路四、五段，生活圈內有面積廣達1.461 公頃的興隆公園，學校有興華國小、萬芳國高中、中國科技大學、警察專科學校，文風鼎盛，文山運動中心亦在此區。萬芳醫院生活圈生活機能完整，房價在台北市各區域中亦相對平實，此生活圈住宅行情：公寓35~42 萬/ 坪，中古大樓50~55萬/ 坪，新大樓60~65 萬/ 坪，吸引不少市區首購族進住。萬芳醫院生活圈距萬芳醫院捷運站約10 分鐘路程，興隆路三段海巡署對面有興隆社區、寶來社區、家家社區等公寓住宅，合宜價格，生活圈每坪27~32萬適合預算型的購屋族。文山木新加盟店店長李東垣指出，木新商圈是木柵精華地段之一，主要區塊以木新路三段、忠順街二段及力行國小交織而成的範圍，是文山木新加盟店的主力服務商圈。 木新商圈木新商圈計有2 所國小、1 所國中及1 所明星學校景美女中，這區塊都是以住宅為主沒有商業辦公大樓。木新路三段上麥當勞左右兩側延伸商家林立，多為餐食業，舉凡像是麥當勞、摩斯、星巴克、各種手搖店、燦坤3c、大同3c、屈臣氏、三大電信直營店等等知名連鎖品牌，都可以在木新商圈看到，是文山區最密集的區塊之一。木新路三段短短1公里的距離，在房地產最景氣的時候曾高達8 間房仲進駐，由此可知道木新商圈房子在木柵的搶手程度。商圈的公寓大多都是30~40 年以上的老舊公寓，目前成交行情平均落在34 ～ 39 萬/ 坪之間，電梯大樓15 年內目前成交行情每坪約在50 ～55 萬之間，20 多年以上的電梯華夏成交行情每坪約在46 ～ 52 萬之間，如果有河堤邊景觀好的物件則行情每坪可以增加個2~5 萬，像是國泰建設在力行國小旁面河堤所蓋的御園，平均成交約在60 萬以上。目前木新商圈已無新的建案推出，主要也是前些年房地產景氣時能蓋的地都蓋的差不多了，若有也是些蓋好卻還未完銷的建案。區域中的三期重劃區面積13.5633 公頃，主要範圍在景美女中對面的樟新街跟一壽街，再從樟新街與一壽街往西順河堤延伸經力行國小，再過恆光街一直到木新路二段靠河堤的新榮公園；重劃後大幅改善居住環境品質，成為優良建築用地。美國現任總統川普在房產界有一句名言：「Location ！ Location ！Location ！」。淺顯易懂，也是買房子的人都知道的圭臬，生活機能便利與萬坪河堤運動公園兩者兼具，木新商圈就是木柵最好的Location之一，亦是買房者最佳的選擇。  

文 / 王藝樺 房地產新的定位與方向「房地產」是指覆蓋在土地並永久附著於土地的一類實物，比如建築物，大致上也就是一般人們口中的房子。房地產一般也被稱為不動產（real property，也寫作realty）。如果用傳統的觀念來看，房地產幾乎都是被當成食衣住行中的「住」來使用，漸漸地，滿足自身住的需求仍有餘力者，就發展出買了房子來出租收益，比如說一般住宅、店面、辦公室、廠辦土地…等等產品，到了這時期，房子的定位與作用不再僅止於住而已，房地產進入第二階段；目前，房地產已經邁入第三階段，房地產跳脫以往住與出租收益的需求，慢慢轉型成為「投資商品」或稱為「投資標的」，而更有甚者，「虛擬的房地產」即房地產的不動產證券化(Real Estate Investment Trust，縮寫 REIT) ，就是一般人講的股票，也行之多年，到了此階段，以往對房地產的看法和判斷都有所改變了，例如常有人提到房地產市場已沒有人口紅利，未來房地產只有一路悲觀下去，實際上十幾年前就有人講出這樣的想法，但是房地產還是又漲了十多個年頭，到了這一兩年又有人提起沒有人口紅利這話，即使房地產市場最近有所回檔，不過真正是沒有人口紅利作祟嗎？還是房地產這個「金融商品」漲多了在做回檔修正？值得大家思考。復甦的金鑰一：政府政策(態度)台灣的房地產市場，在經過幾波多頭漲勢之後，最近幾年稍見回檔的狀態，雖然影響市場的因素多而複雜，但是最重要的金鑰還是只有這一個「政府政策」，也可以說是政府對房地產市場的態度，簡而言之，有點像是台幣匯率走勢一樣，假設全球總經局勢沒有大變動的情形下，政府為了刺激出口，而讓台幣進行有目的性的貶值雷同；現今台灣的房地產市場，交易量不到三十萬棟，相對交投熱絡的時候差了許多，最主要的還是因政府的態度轉趨保守，進而訂定較嚴謹的政策來管制，故一旦市場的交易者嗅到這種氛圍，紛紛退場觀望與保守看待，想當然，整個市場就會漸趨清淡，然而只要政府重新偏向開放做多的態度，房地產市場離綻放光彩的時間則不遠矣！ 復甦的金鑰二：利率政策「利率政策」是第二把金鑰。基本上，房地產市場在過去一直呈現多頭走勢，利率政策扮演相當關鍵的角色，有人一定會說也有過10% 的利率，為何那時候房地產市場還是往上漲，不過別忘了那時候的時空背景，那時候利率高沒錯，可是正逢台灣經濟起飛的年代，非常高比例的民眾都有賺到錢，所以口袋豐厚足以買房支撐利息，再加上後來房價節節高升，資金成本的憂慮就被稀釋，而近些年，經濟成長的力道大不如前，利率政策已經轉變，房地產市場就在現今低利的環境中維持；但是，美國今年已經啟動升息樞紐，按照往常的慣例與目前美國官員的態度表現，正式變成升息循環的機率相當的高，一旦美國變成升息循環，各國為了因應也難避免升息，若台灣一樣跟進並且成為循環，房貸族的資金成本壓力就會增加，再加上預期心理，對於房地產市場將會有一定的衝擊和影響，所以未來升息的頻率與幅度就相當關鍵，頻率較緩和、幅度別太深才能將衝擊降到最低。復甦的金鑰三：資金流向第三把金鑰為「資金的流向」。原則上，只要商品買賣想要成行成市，就需要交投活絡的市場，市場要活絡，當然就需要資金的流入，以台灣目前較小的市場規模與經濟體來看，境外流入的資金不是停留在股票市場，就是投入在房地產市場，常常上演一套資金接力兩邊跑的戲碼，端看哪個市場目前有利可圖( 通常是多頭市) 就往哪裡跑，現在的情況是資金相對都在股市，再加上大環境和種種因素影響，短期而言，資金要大規模重新回到房地產市場，需要有相當多的利多刺激和改變才有可能，不過對於房地產市場也無需太過悲觀，因為股票市場雖然目前為多頭市，但是基期已經相對很高，反觀房地產市場相較於股市與本身的房價修正，可說是相對的低基期，就風險的觀念而言，若有資金從高基期的股市移入低基期的房市，對於房地產市場將注入一劑強心針。綜觀台灣的房地產市場，最為重要與關鍵的還是在於「政府的政策與態度」，讓房地產市場健全發展與人民買得起房子間取得平衡，將是接下來房地產市場再度欣欣向榮的金鑰；2018 年為縣市長大選年，政府應會以振興經濟考量釋出利多，強化公共工程，前瞻建設逐漸發酵，對房市的穩定發展也將能有所助益！  

【文 / 鍾運凱】 案例：乙是A 屋所有權人，將A 屋出租予丙，租賃期限內，乙又將A 屋出售予甲，甲亦同意承受該租約。不料，辦理過戶完畢後，尚未點交前，承租人丙竟遭人謀害，地點在A 屋室內。試問：甲可否解除買賣契約？   解析：一、買賣不破租賃民法第425 條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。」首先應視甲、丙間的租賃契約是否曾經辦理公證；若有，買賣點交後，甲須承受出租人地位，在該租約期限內不得收回自用；若未經公證，再視該租約的期限，若未超過5 年，甲仍承受出租人地位；若超過5 年，甲不受該租約的拘束，得請求丙搬遷交還A 屋。二、契約承受與債權讓與上述買賣不破租賃，是在買賣雙方未約定的情況下，法律規定的效果；如果當事人之間有約定，應優先適用其約定。本題甲、乙買賣契約有約定買方甲應承受租約，則無論該租約有無經公證，或其期限長短，甲都有承受租約的義務。然而承受租約在性質上是「變更出租人」，形同租賃契約之變換，須經承租人同意才能生效，實務上往往以三方（買方、賣方、承租人）換約，亦即買方與承租人另訂新約，並廢止原租約。倘若未經承租人同意，買賣雙方只是讓與「出租人的權利」，則租賃當事人並沒有變動，構成出租人權利義務分離的情形。例如乙僅將出租「債權」讓與給甲，甲於租賃物交付後有收取租金的權利，但甲並未承受出租人的「義務」（債務承擔須經債權人之承認），例如修繕租賃物的義務，丙仍得請求原出租人乙履行，如此結果極為不妥，因此換約是有必要的。 三、危險負擔民法第373 條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」買賣標的物在交付前，其利益（例如收取租金）及危險（例如標的物毀損）均由賣方負擔，換言之，如果標的物在交付前毀損或發生瑕疵，買方得主張賣方給付不能，或基於瑕疵擔保解除契約或減少價金；反之，如果交付後毀損或發生瑕疵，買方仍應支付全額價金。買賣動產，其所有權移轉以「交付」為準，而不動產以「登記」為準，所有權移轉登記完畢時，買方即取得標的物所有權。然而前述危險負擔以「交付」為準，無論買賣標的是動產還是不動產皆同，因此，在不動產之買賣，「產權移轉」與「危險負擔」的時點不同，產權移轉登記（過戶）後，點交前，所有權人為買方，而危險負擔仍是賣方。 四、點交的意義所謂「交付」（一般在不動產稱為點交）是指移轉標的物之占有；所謂占有，是指當事人能以其實力支配標的物。民法第940 條：「對於物有事實上管領之力者，為占有人。」第941 條：「地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。」就本案例而言，A 屋之「直接占有人」是承租人丙，「間接占有人」是乙；乙將A 屋出售予甲，除了必須將A 屋過戶登記給甲，也有將其「間接占有」移轉給甲的義務。那麼「間接占有」應如何移轉？依前述民法第941 條之規定，丙的直接占有是基於租賃契約，「出租人」是間接占有人，因此「出租人變更」就等於「移轉間接占有」；出租人由乙變成甲之同時，甲即為間接占有人，亦同時點交完畢。 五、結論綜上所述，丙在A 屋室內遭人謀殺，A 屋成為「凶宅」，甲可否主張乙應負瑕疵擔保責任，解除買賣契約或減少價金？關鍵在該瑕疵發生時，A 屋是否已完成點交？然而A屋當時是在租賃中，由承租人丙占有，因此無法做直接占有的交付（例如賣方騰空房屋，並將房屋置於買方的實際管領下），只能移轉其間接占有。依上述，間接占有的移轉以變更出租人為準，而出租人何時變更？視其有無前述「買賣不破租賃」之適用，若有，則依民法第425條，於「所有權移轉」（過戶）時，出租人從乙變成甲，即過戶完成之同時亦完成點交（移轉其間接占有），A 屋之危險由甲負擔，甲自不得主張瑕疵擔保解約或減價。反之，倘若本題沒有「買賣不破租賃」之適用，則出租人的變換須經「三方換約」的手續；在換約未完成前，出租人仍是乙，亦即乙尚未將「間接占有」移轉給甲。雖然已辦畢所有權移轉登記，但因為尚未完成點交，A 屋之危險仍由乙負擔，此時發生凶宅事件，乙仍應負瑕疵擔保責任，甲有權解約或減價。  

【文 / 行銷企劃部】 新營昱欣加盟店店長林忠信表示，新營區位於台南市北方，縣市合併前的原台南縣政府所在地，是台南市傳統的市政中心，區內行政機關和商店林立，教育、文化、醫療、鐵公路發達，又鄰近嘉義高鐵站，交通相當便利。。新營火車站目前有九成的火車在此停靠站，高速公路也在此設立交流道及轉運站；學校則計有6所國小、4所國中、5所高中，吸引了許多鄰近地區的學子來上課。由於區域腹地不大，且人口較集中，在新營走路散步10分鐘就能和綠地、公園或學校相遇，生活氛圍優閒，曾榮獲「國際宜居社區大獎」銅牌獎，所以說新營是(談情說愛、休閒、養生)最好的所在！文化中心精華舒適純住好區眾多政治、文化、綠地等公共資源群聚的文化中心一帶，是當地人心中最舒適生活圈的純住宅好區，主要範圍約是北至新建國小，南達中山路圓環，東側以新營火車站為界，西邊則至民權路，雖然附近是屬於早期發展的舊部落，但因為當初即以市政中心、文教區來規畫，全區大部分的街廓整齊、寬敞，還有腹地廣大的南瀛綠都心公園，商業設施相對較少，不過民權路與復興路交會沿線就有各式店家，中華路、民生路的十字路口沿線，周末變身為知名夜市，基本生活飲食不成問題。大新營、雲嘉南中心點 房市穩定新營昱欣加盟店店長林忠信補充，在新營的房地產以“透天厝”為主力，且在學區附近的房子較搶手，新東重劃區漸漸飽和，房價也漸漸升高，居住人口大都是公教人員和來此讀書的外地人，換屋式售屋的機會很少，不會有空屋的產生，所以房價居高不下。在地的建商：自地、自建、自售，案量不會超過20 戶，標榜是在地的建商信用、可靠、實地、服務好，打遍天下無敵手，案案出清。外來的建商：大面積的開發，都是20 戶以上，強調是團隊各負其責、各展所長，銷售時間會拉長。由於縣市合併升級，大新營區變成新營、柳營、鹽水、六甲、後壁、白河六區域合併再成一個大生活圈，新營區即位於大新營地區中心點，亦為雲嘉南中心點，與嘉義共構生活圈，雖然近期房市反轉，但對該區房價卻幾乎沒有影響，除了有公教人員、醫師等穩定、高收入族群支撐，相對親民的價格更讓房市表現穩定。