【文 / 莉思】 自2011年奢侈稅上路及台灣房市陸續實施政策調控，房市交易明顯低迷，房市報酬率大幅下降，投資人不敢輕易進場，是以許多投資人看上投資海外房產的超高投資報酬率，掀起一股「海外置產潮」，但交易糾紛也層出不窮，故投資人投資海外房產究竟要做什麼功課？又要承擔什麼樣的風險呢？投資海外房產的前期準備◎選擇透明度高的國家由於房地產市場透明度較低的國家( 如：新興市場與東南亞)，因企業治理不佳、法規制度不成熟等，將為投資人帶來極大的投資風險，最好的方法就是慎選投資國家，若該國家法規政策越完善，資訊透明度越高，投資的風險就越低( 如：英國及美國等)。◎選擇生活機能強、交通便捷區域國內外房產投資地段選擇是以生活機能強、交通便捷為優先考量，一般而言，首都或第二大城市擁有最好的基礎建設、完善設施及較高的國際化程度，在地及外來購屋需求是最強的；其次，選擇捷運站周邊為購屋標的，亦是不敗的購屋策略。◎慎選代理銷售公司，並親自到當地去考查投資人擬將大筆資金投入海外房產時，需選擇一家信譽佳、口碑好的代理銷售海外房地產公司，否則產生任何糾紛時，無法全力維護投資人的權益；此外，投資人應要親自到當地去考查，切忌衝動性的購買。◎低總價產品進可攻退可守由於大型房產物件總價高，會限制承租人的能力，更限縮未來轉手的空間，若要投入海外房地產，建議投資人應以低總價中小坪數的產品最適宜。◎不要只看租金報酬率許多海外房產建案以高租金報酬率為主要訴求，相較台北之報酬為優，但這可能是毛報酬率，若扣除其他的費用及成本( 如：印花稅、契稅、登記費或公證費、律師費、仲介費、土地稅或房屋稅、租金收入所得稅、代租或代管費、管理費等)，淨報酬率不如預期，且再高的租金報酬率，需在滿租的前提下才能實現，若空租下來，租金報酬率都是零。◎要了解當地相關房產稅負條件房地產投資獲利之關鍵因素之一取決於房產稅負之高低，這也是國內實施房地合一稅讓很多投資人產生觀望心態的重要原因；由於各國房產稅負具有一定的複雜度，詳盡了解想投資國家房產的稅負絕對是必要的。◎謹記高獲利高風險、低獲利低風險由於所有的投資都遵循「高獲利、高風險；低獲利、低風險」的定律，投資人在進場前必需評估自身風險承受程度，才能決定自己適不適合投資海外房產；此外，要冷靜評估個人的資金能力，採用借錢或是高槓桿方式到海外購買房產，都不值得鼓勵。◎隨時掌握外在環境動態評估最佳出場時機投資人不僅需要評估進場投資時機，同時也要考慮出場機制，一般來說，投資人可以將出場門檻設為資產增值的一定比率，加上每年穩定租金報酬；同時，投資人也需評估外國人投資占比是否過高？若本國人都不投資自己國家，未來轉售肯定高難度。 投資海外房產之風險●政經局勢與政策風險由於部分開發中國家的政治局勢不穩定，偶有政變、暴動之情形，將造成房價大幅波動，降低投資報酬率；另部分國家有排華意識或歧視作為，投資人從事該國不動產投資風險將相對提高。此外，房產相關法規與政策也是投資人需要隨時掌握的重要關鍵，如：投資人必需釐清投資房地產是否擁有土地及房屋永久產權，若買到使用權，使用期限短，相對持有成本也會提升，投資人將承擔較高風險，獲利機會相對小。另若外國人投資情形過熱引起當地反彈時，應注意是否有對外國人取得不動產總量之限制或增加租稅負擔之情事。●貨幣匯率風險海外房產投資人買房動機主要為增值及收租，也就是將投資標的出租，賺取穩定的租金收入，並待房價達最高點時售出賺取差價。由於國內一般投資人對海外的房產多採取直接投資，匯率變動將對租金收入、出售價款有很大影響，相對於穩定度高的台幣而言，外國貨幣波動幅度遠比台幣高，一旦投資地的貨幣對美元大幅貶值，即使房地產操作有利得，可能也無法彌補匯率上的損失。●產品流通風險房產變現速度原本就比較慢，若所投資不動產標的是針對外國人設計的高總價房產或是收益型的房產，對當地民眾是沒有購買的吸引力，則產品的流通性、變現性相對較低，將來出脫難度相對較高。此外，國外開發商或國內不動產經紀業提供保障出租年限，應留意租金收益是否於年限期滿後能繼續維持，找到後續承租人之難易度等。●資訊取得風險由於投資海外房產，相關機制相對不透明，讓投資人落入孤立的多重弱勢，且市場資訊甚至是片段、變動的，投資風險相對較高，建議投資人選擇自己熟悉、了解的國家及當地不動產市場為投資標的，因投資人在國內，不易取得海外資訊，無法掌握最新訊息，較難因應瞬息萬變的風險。是以投資人在投資前應「停、看、聽」，做好相關功課及風險評估，了解自己是否有能力承擔風險及是否符合個人風險偏好，提前做好危機防制，以避免落入「投資前開心，投資後傷心」的窘境。

【圖 . 文 / 寶瓶文化】 擅長以淺顯文字分享自身生活中的各項身體及心靈創傷，並佐以輕鬆詼諧的態度呈現，在網路上擁有33萬名熱情愛戴腦粉的「寶爺」--梁嘉銘，2015年初創立「寶爺食代」手工食品專營銷售網站前，他是台北工專（五專）念到三年級上學期被退學、在電子業打滾十三年餘、自認一事無成又身心俱疲的中年大叔。其實在電子業這麼長的時間，當然也經歷過輝煌的年代，但就在一波裁員風暴中，他看清時況，決定在網路創業與專心繼續寫作。再痛苦 都不要失去對自己和未來的盼望曾經他被上銬，在自由被鐵籠相隔的那一刻起，下定決心告別多年來瞞著愛妻和稚女的「另一個他」……儘管那些過往難堪，但他不避諱寫出來，因為無論多痛苦，都不要失去對自己和未來的盼望。梁嘉銘說，「在事情看起來不費一點力之前，其實，我已經好幾次幾乎耗盡了最後一點力氣。」向母親借了少少的二十萬創業，初期四百多天，天天跟數字賽跑：愈燒愈薄的本錢，擔憂著下一張訂單在哪裡；終於賺錢，卻被信任的人騙……一段發生在創業不久時的不愉快經歷記錄在書中，不是因為憤怒，是因為清醒。 經營品牌通路的公司型態，背後會需要許多供應商供應產品，他們努力做，自己努力賣。梁嘉銘與其中一家工廠在接連三檔產品都取得不錯的銷售成績之後，彼此有了更深的互信基礎，當然想要繼續往後延伸，正好接近三大節之一，市場上有著相當大的送禮需求，他對這家工廠提出了相關的討論，幾天後，工廠老闆就拎著一個讓他滿意的禮盒出現，健康、好吃，賣！然後按照慣例，請對方盡快提供進價成本，才能決定市場售價，但當下，老闆反問他：「你打算賣多少？」 「要看你的成本啊。你給我的成本決定了，我就會把售價定下來。」梁嘉銘下意識地回答，沒多想些什麼。「反正時間不多，你先上網公告這個產品的上架時間吧！成本我再想想，之後給你。」「好，那就麻煩你盡快囉，別害我開天窗。」梁嘉銘心想，又不是第一天合作了，總不會出什麼大紕漏吧。然而發出上架預告後，轉眼一個多禮拜過去，那工廠老闆依然沒有給出成本，反而要求他「你先告訴我售價吧，隨後我就把成本給你。有幾樣原料的成本一直在漲……但放心啦，我一定會挺你的。」由於對客戶的承諾在先，他只好按照經驗法則推算出一個可能的成本，接著加上安全的利潤，得出一個數字後告知工廠老闆。電話那頭回應：「嗯嗯，我剛剛也算出來了。我最後能給你的價格是××× 元。我已經確定賠錢了，但我還是想辦法讓你有錢賺……」聽完對方提供的數字之後，他無聲地笑了──工廠根本是賺大了！自己被迫先提供的售價，決定了他的成本，而且礙於隔天就要開賣的時間壓力，雖然覺得很不合理，極度不甘心，也只能隨他信口開河。那一檔的一千組禮盒如期地熱賣完售。照理說，這事兒就應該船過水無痕，反正大家都沒賠錢，只是賺多、賺少的差別而已。但那天，梁嘉銘前往對方的辦公室結帳，聽見老闆在陽台講著電話：「×× 禮盒還有啊，雖然過節慶時間了，但價格還是一樣每盒××× 元。你要再十盒嗎？沒問題！」接著又瞄到辦公桌上擺著一張報價單，跟自己賣的相同規格和品項，價格也一樣是自己拿到的××× 元，數量：五盒。結論：自己拿一千盒的「批發價格」，等於對方賣給工廠客人五盒或十盒的「零售價格」。萬一有客人從自己這裡買了禮盒後，看到工廠這裡有一模一樣的東西，價格卻天差地遠，自己以後還要做生意嗎？GG只是幾個瞬間的人生片斷關鍵時刻轉念上一次當，學一次乖，只能怪自己考慮欠周，面對不合理的報價過程中，也沒有堅守立場，最後落得自己成了一顆大豬頭。這位工廠老闆的名字就鏤刻在梁嘉銘創業生涯伙伴的黑名單之上第一位。然後，他決定繼續前進，略過這片風景。因為GG 只是幾個瞬間的人生片斷，絕不會是全部！人生就是不斷地收縮、用力、痠痛，然後，突然就強壯了，即使這個世界失去溫度，我們也不可以沒有態度。被廣大粉絲奉為「幽默教主」的寶爺經典座右銘就是「幽默可以戰勝一切的ＸＸ」，但這樣的輕鬆來自於無數次面臨低潮，在關鍵時刻的轉念，學習自嘲。誰也不曉得這一刻是不是一輩子的最低潮，但可以確定不管多痛，下一秒它就成了過去。而誰知道，再下一秒是不是令人無比痛快的超美妙高潮？！  

【圖 . 文 / 鳳凰旅遊】 伊比利半島上的葡萄牙，不似西班牙燃燒著熱情奔放的活力，但古樸的氛圍與悠閒步調，更耐人尋味久久，它是歐洲最多人造訪的國家之一，許多人認為它是歐洲最美的國家 不只有蛋塔…藝術級的國寶「藍彩磁磚」讓人愛不釋手葡萄牙聞名全球的東西可不只有好吃的蛋塔，美麗精湛的藍彩磁磚，更是葡國的驕傲，美到讓遊客愛不釋手，凡到此一遊都會忍不住買上一些藍彩磁磚紀念小物作為伴手禮。長久以來，葡萄牙的磁磚一直是享譽全球的藝術經典，早期受到西班牙、義大利及伊斯蘭建築的影響，以豔麗多彩為主要表現，到了17 世紀則受到荷蘭台夫特的「藍色陶瓷」影響，風格逐漸變為今日獨樹一幟的藍色瓷磚。美麗的藍色印記，充滿了海洋的氣息，就好像提醒大家別忘了，葡萄牙曾經也是大航海時代的海上強國，無論在教堂、王宮或是大街小巷中，經常可以看到藍色磁磚牆，其主題多以自然風光或宗教、歷史、節慶為主。在葡萄牙，磁磚除了運用在建築外牆上，更廣泛用在日常用品中，例如門牌、餐具、居家裝飾…等，成為無所不在的葡國象徵之一。 與世界遺產的美麗邂逅！波多古城的美景與美酒皆令人醉至於要感受藍彩磁磚的氣勢風采，就一定不能錯過位在北部的波多古城，這裡也是葡萄牙國名的發源地。市中心有一座由修道院改建而成的聖貝托火車站，內牆中巨幅的磁磚畫尤其令人讚嘆，是到訪波多一定要朝聖的一站。波多是世界上最知名的紅酒～波特酒的出產處，順帶一提，這裡曾是葡萄牙最繁華的第一大港，同時也肩負運載葡萄酒桶的任務，特殊造型的平底木帆船隻，將一桶桶的美酒從產地順著杜羅河運至波多的酒廠，形成波多另類的美麗奇景。今日這種傳統的平底木帆船，多半作為觀光用途，遊客可乘坐遊船，欣賞河岸邊一棟棟列入世界遺產的老建築，別有一番風情。噹噹噹！里斯本電車小旅行即便現代化的巴士與地鐵開通，讓首都- 里斯本的交通順暢不少，但古老的電車依舊是漫遊里斯本最好的體驗，隨著電車慵懶的節奏，緩慢的穿梭大街小巷，就好像搭乘時光機穿梭在過去與現代的時空中。這裡的電車多半都漆成銘黃色，搭配南歐的陽光與悠閒的氣息，游移於古老的城市恰到好處。來到里斯本，知名的地標～發現新大陸紀念碑，巨大的船型雕塑絕對吸睛，還有十六世紀航海黃金時期守護著來回船隻的貝倫塔，以及見證大航海時期所留下輝煌歷史的傑洛里摩斯修道院，此座修道院建造長達七十年才完工，被譽為葡萄牙最偉大的歷史建築！此外，素有葡萄牙香舍麗榭大道之稱的里斯本自由大道，兩側的林蔭步道、咖啡座及精品店，在這裡，可以感受到里斯本浪漫的日常。 葡萄牙的吃與買！公雞傳說&葡萄牙的美味…來到葡萄牙經常可以看到公雞圖案的周邊紀念品，為什麼葡萄牙公雞這麼熱門，故事要從中世紀說起，傳說在葡萄牙北部的巴希羅斯Barcelos 小鎮，曾有一名來自加利西亞的朝聖者，在朝聖途中，被誤認為小偷而被判死刑。朝聖者說，要是法官晚餐中的烤雞能啼叫，就證明他是清白的，果然，烤雞神奇地叫了起來，朝聖者因而無罪釋放。後來，公雞的故事傳遍葡萄牙，公雞圖案也因此被視為正義與吉祥的象徵，甚至成為葡萄牙代表性的圖騰。當然，除了買紀念品，到葡萄牙一定也要品嚐一下正宗的葡式蛋塔，葡萄人稱之為Pastel de Nata 或簡稱為Nata，在貝倫區的老店，是讓各地旅人留下美味記憶的人氣蛋塔商店之一，香濃酥脆的半圓薄皮，搭配香濃奶香滑順入口的內餡，也還可以加點肉桂粉或糖霜增添美味！此外，葡萄牙海鮮飯的風味，也是一嚐葡萄牙飲食文化特色不可錯過的，它與西班牙海鮮飯比較乾的口感不同，是用鐵鍋煮的稀飯，一般是選用石斑、肉蟹、魷魚及中蝦等海鮮，然後用海鮮湯、洋蔥及蕃茄熬成，飯軟帶有湯汁，富有香濃的海鮮鮮甜，味道十足。

【文 / 行銷企劃部】 北屯崇德加盟店店長王曉婷表示，位於台中市市中心的北屯區人口約27.5萬人，是台中市佔地面積最大，人口最多的地區，隨著近幾年市府對北屯交通及建設的開發注重，帶動此區域蓬勃發展。即將於2018年底通車的捷運綠線，北屯區就囊括7座車站，足見地段重要性！連知名的好市多台中二店也看好北屯商機，選址在捷運機場旁的特定商業區佔地6,000坪，將會為北屯及附近的10期重劃區帶來更多人潮及繁榮。 東有經貿園區 北有洲際棒球場區 重大建設不斷北屯區內有許多重要建設，東邊包含緊鄰西屯區的水湳經貿園區，其中會展中心佔地約10.9 公頃，政府斥資一百億，主展會館可容納8,000 人以上，總攤位5,000個，將帶動就業人口；北邊的洲際棒球場，中信金控集團投資160 億，興建複合式購物商場結合影城及樓高20層的星級飯店，將於今年中動工，後續還有在球場旁、崇德路與環中路口興建商辦大樓的計畫，投資金額至少50 億元，而明年台灣將首度舉辦奧運體系的國際賽事--東亞青年運動會，開閉幕式也預定在洲際棒球場；西南邊位於景賢和太祥路口有中部規模最大、設備最完善的網球中心；原來將北屯區直切為二，造成交通隔閡感的鐵路，現在已改為鐵路高架捷運紅線，目前已有五座高架車站通車，其中太原車站附近有北屯生活商圈、兒童公園、北屯國小、中台技術學院、大坑風景區等，每日運輸頻繁，且隨著鐵路高架工程，東山路地下道已於今年2 月填平通車，緊接即將填平太原路地下道，為當地民眾提供更便捷的生活。選擇多元 價格親民北屯崇德加盟店店長王曉婷說明，北屯區還有鄰74號道路、11 期及水湳經貿的14 期重劃區，地段優越，佔地340 公頃，兩年後重劃區即將釋出，推案勢必受到矚目，而位於崇德和松竹路的巨蛋園區，佔地6.7 公頃，容納12,000 人，採BOT 即將招商，結合台中花博與東亞青奧，規劃打造台中成為運動休閒城市。至台中陽明山之稱的大坑風景區，12 條登山步道讓假日登山客絡驛不絕，也造就東山路沿線店家商機。北屯民風純樸且兼具休閒、都市及運動風，很多隱富族不選擇七期會選擇居住北屯，在10 期、11 期有許多豪宅建築物，在整齊的重劃區街廓中呈現出多樣貌的藝術建築，讓人感到賞心悅目。另一方面，北屯的房價相較其他區域，也呈現多元化的選擇，華廈中古屋成交價一坪約在15-16 萬上下，華廈新屋一坪約26-28 萬左右，別墅則1,500-2,000萬左右產品接受度很高，價格相對親民，在生活及交通均便利，環境及建設又好的條件下，真的是居住置產的最佳選擇。廍子重劃區居住環境CP值好 受首購與家庭客青睞北屯太原加盟店店長羅敏時指出，北屯區廍子段屬於較新興重劃區，位於大坑區邊緣，重劃完成後至今5年了，有方正寬敞的街道與棟距，低密度住宅規劃吸引重視生活品質的居民來購屋，也成為台中市最熱門的新興區段之一，市府積極打造河岸自行車道以及該區內有1.5 萬坪的廍子公園、7,500 坪的新都生態公園等公園綠地，且有大坑知名情人橋、新桃花源橋、蝴蝶橋、藍天白雲橋、清新橋以及台中國際網球中心等休憩景點，附近還有知名大坑紙箱王創意園區、坪林森林生態公園、大坑風景區、新社風景區等，是全台中綠覆率最高、休閒資源相當豐富的區域，居住環境CP 值相對良好。這幾年房地價與建商推案量皆大幅度提升，目前廍子重劃區內待售的幾乎都是５年內新成屋，完全沒有舊房子，單價相對也比其他區域親民，約17 萬～ 21 萬左右，目前總價約700 萬～ 800 萬元上下的產品較符合首購族群青睞，而且近年８成以上都是首購與一般家庭客戶族群，幾乎沒有投資客。廍子重劃區一帶由74 號環市道路銜接國道1 號、3號、6 號都相當快速，若要通往舊市區，則可由太原路直通台中市區一中、中友商圈，另外沿著廍子路可往北進入大坑風景區，樹孝路往南可進入太平，路網完善。若到北屯一帶實地走訪會發現風格大器、高質感的豪墅不少，近期較具指標性的別墅新案包括惠國建設、漢宇建設、日灃建設的作品都相當吸睛，台中地產商預估，廍子區段未來每坪房價，上看26 至28 萬元。因台74線落成，廍子里近10 年發展異常迅速，尤其2013 年底至2017 年底，人口從3,904 成長至1 萬1,120 人，人口成長量、社會增加量都居台中之冠。  

文 / 行銷企劃部 右昌加盟店店長張志忠表示，楠梓區位於高雄市內西南部，西濱台灣海峽，近年得市政府輔助，使原加工區產業轉型為科技發展且規劃楠梓第二園區，重新帶回廠商進駐與就業機會，在整個大高雄人口流失的情況之中反而逆勢，目前為高雄市人口快速成長區之一。交通上有中山高速公路及省道台1線通過，配合捷運站及楠梓火車站，南北連結完整。重劃區規劃完整 加工區提升居住人口需求楠梓區有四個主要重劃區，分別是：一、高雄大學區段徵收特定區；二、土庫台糖重劃區；三、都會公園捷運站東側的82 期重劃區(2015 年5 月完工，佔地10.68 公頃，建築用地7.15 公頃)；四、最新的高雄都會公園前72 期重劃區(2017 年10 月25 完工，佔地4.12 公頃，建築用地3.48 公頃)。建商看中重劃區規劃完整，紛紛來此開發。本區的生活圈東側以國立高雄科技大學及火車站商圈為主，西側則以楠梓加工區及國立高雄大學為主，因為高雄大學重劃區腹地完整，加上楠梓加工出口區高科技化，陸續引進數千名工程師客層，經台17 線串連又可直接與左營及鼓山區段連通，家樂福量販店、星巴克、燦坤... 等等各大知名賣場進駐，公園綠地及學校規劃，整體商圈機能已經完善，區域內近幾年大樓推案量體龐大，人口進駐增多也刺激周邊商家繁榮發展，是目前高雄市最熱門的區段之一。物件從低總價小坪數輕豪宅至四房家庭式住宅一應俱全，價格帶300~800 萬，不論是成交量及價格皆穩定成長，相對高雄市區動輒2 字頭房價，吸引首購及小資族等剛性需求往此區發展，人口日趨年輕化，房屋需求轉而走向小巧精緻，大樓產品逐漸取代透天別墅，二房物件取代三~四房成為主流。新大樓產品單價約13萬~17萬，10年內的中古大樓約10萬~15萬 ，10 年以上中古屋也有10 萬左右。車庫別墅新屋約1500萬~1900萬， 20年以下中古透天別墅約900萬~1300萬。公園、綠地、大學右昌加盟店店長張志忠說明，楠梓區本身擁有廣大的公園綠地，從東起有高雄最大占地95 公頃的高雄都會公園，一路往西沿後勁溪河堤帶狀公園，到西海岸佔地約30 公頃的援中港濕地公園，以及楠梓加工區西側佔地17 公頃的右昌森林公園，其他包含大學校園綠地及社區公園，而中油後勁煉油廠於2015 年停工之後區段內居品質整體提升。區域內原有國立高雄大學、高雄海洋科技大學以及高雄第一科技大學共三所國立大學，今年2 月1 日，高雄第一科技、高雄海洋科技及高雄應用科技大學三校合併成高雄科技大學，成為全台人數最多的科技大學，也是全台僅次於台灣大學人數第二多的大學。各項建設到位 房型、環境選擇多張志忠店長補充，楠梓區各項建設皆已到位，區內從R17 世運站至R21 都會公園站共有5 座捷運站橫跨其中，往北延伸路竹線也將會在今年動工， 預計2020 年完工；高雄市濱海聯外道路（新台17 線）也在歷經十多年的努力，終於與軍方達成開闢北段工程共識，2017 年11 月10 日動工，工程北起橋頭區典昌路，南至楠梓區德民路，路寬50 公尺，全長2.1 公里，包括路堤填築、道路工程、景觀工程、廣昌排水護岸工程及跨後勁溪橋梁，預計於2019 年底完工通車。這條截彎取直的南北向快速道路開闢工程完工後可轉移原台17 線交通車流，縮短距離及行車時間，預期能帶動高雄沿海地區的產業發展與升級。楠梓區有兩座大型商場-- 台糖量販店及家樂福量販店分駐東西側，各大明星商場賣場也都紛紛開設分店駐點，更有UA 流行服飾品牌及保時捷車商等知名精品進駐，由於重劃區近十年的建設發展，商圈逐漸擴大，在購屋房型跟環境也有非常多的選擇，可以評估自己的需求是要上班通勤省時，或是近孩子的上學學區，還是想要寧靜的河堤公園邊、方便的賣場量販店，不需要因為價格屈就自己的生活，因為在楠梓區房價相對親民，供給量相對穩定，無論是想買公園河堤景觀的低總價大樓，或是獨立車庫寬敞路段的豪宅別墅，在楠梓區都可以找到。 三低、三好的年輕活力城大高雄市隨著高鐵、巨蛋、美術館的帶動，使得高雄人口陸續北移，房價持續走穩，加上楠梓區內有大型森林公園，楠梓加工區，兩座國立大學，五座捷運站，火車站，高速公路等等，不論是定居、讀書、就業，都有完整的社區結構及交通脈絡，楠梓區已經轉型為年輕活力的城鎮。對想置產的年輕人來說，楠梓更擁有三低( 低總價、低頭款、低月付金)，三好( 公園美景環境好、高中大學讀書好、生活就業工作好)的優勢條件，是適合定居一輩子的地方。  

【文 / 鍾運凱】 案例：老王與大雄共有一筆土地，各有應有部分二分之一。老王過世後，其應有部分由王一、王二、王三等人共同繼承。由於共有人之間協議分割不成，於是王一訴請法院判決變價分割。變價分割之判決確定後，王一聲請執行法院拍賣公同共有之部分，試問：何人得行使優先承買權？   一、繼承登記與分割遺產王一、王二、王三因繼承取得土地應有部分，屬於「遺產」。民法第1151 條規定：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」所謂公同共有，是指數人基於同一特定之法律關係而共有一物，民法第829 條規定：「公同關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同共有物。」因此，王一、王二、王三要「分割共有土地」之前，必須先「分割遺產」。任一繼承人均得隨時請求分割遺產，假如被繼承人之遺囑，定有分割遺產之方法，或託他人代定者，或禁止分割遺產，則必須依照遺囑所定。以遺囑禁止分割遺產，其禁止之效力以10 年為限。不過遺產如果是不動產，分割前必須先辦理繼承登記。如逾1 年未辦理登記，依土地法第73 條之1 規定，地政機關應公告3 個月，逾期仍未辦理，地政機關將造冊列管，列管15 年均未辦理繼承登記者，將公開標售；標售時，繼承人、合法使用人或其他共有人有優先購買權。標售所得之價款存於國庫專戶，繼承人可在10 年內申請提領，逾期未領該價款歸屬國庫。二、分割遺產與分割共有物繼承登記不需要全體繼承人偕同辦理，任一繼承人均可單獨為之。但分割遺產必須全體繼承人達成協議；協議不成，任一繼承人得訴請法院判決分割。遺產分割的目的在於消滅繼承人之間的公同關係，將「公同共有」變為「分別共有」；而分割共有物則是將「分別共有」變成「單獨所有」，例如按其應有部分，將一筆土地分割為數筆土地。本題王一、王二、王三如果對於遺產分割協議不成，王一自得訴請法院分割，但王一可否在分割遺產的訴訟中，合併提出分割共有物之訴？實務上認為不可，例如最高法院30 年上字第202 號判例：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1151 條定有明文。被上訴人自不得在分割遺產前，主張遺產中之特定部分，由其個人承受。」最高法院88 年度台上字第2837 號判決：「民法第1164 條所定之遺產分割，係以遺產為一體，整個的為分割，而非以遺產中各個財產之分割為對象，亦即遺產分割之目的在遺產公同共有關係全部之廢止，而非各個財產公同共有關係之消滅。上訴人既依民法第1164 條規定訴請分割遺產，除非依民法第828 條、第829 條規定，經全體公同共有人同意，僅就特定財產為分割，否則依法自應以全部遺產為分割對象。」換言之，「分割共有物」必須按照各共有人之「應有部分」，然而王一、王二、王三在遺產分割之判決確定前，只有對全體遺產的「應繼分」，並無該筆土地的「應有部分」，因此必須等分割遺產判決確定後，才能依分割遺產的結果（變成分別共有），依其應有部分請求分割共有物。 三、變賣共有物時，誰有優先購買權？依民法第824 條第2 項第2 款規定：「原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」又依同法條第7 項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」此項優先購買權之規定，其立法目的在於變賣共有物分配價金時，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情。因此實務上認為，民法第824 條第7 款之優先購買權，應優先適用於土地法第34 條之1 第4 項之優先購買權。本題王一、王二、王三聲請變賣其土地應有部分（二分之一）時，王一、王二、王三得先依民法第824條第7 款主張優先購買權；如果王一、王二、王三均不行使優先購買權，共有人大雄才能依土地法第34條之1 第4 項主張其優先購買權。  

圖 . 文 / 漂亮家居雜誌（圖片提供＿ ST design studio） 在條件許可之下，我們冀望可達到最流暢的空間感、最人性化的使用情境，並且採光條件充足，而一貫的設計風格，則是摒棄刻意與虛假的設計，讓簡約主軸貫穿全室。」蔡思棣設計師道。本案的新婚宅， 即處處可見這樣的設計思維，沒有刻意的裝修材料與繁複語彙，透過沉穩色調結合木質元素，帶出慵懶舒適的生活情境。 屋主夫妻尤其鍾愛暗色系，於是設計師轉化室內採光稍嫌不足的缺點，將缺點變為特點，採用大面積的深灰色調，搭配著局部留白，並同步穿插木質元素，且妝點經典傢具及書籍收藏，使空間洋溢著藝術氛圍與書香氣息，充滿著靜謐人文質感。 開放書房，閱讀情境俯首即是喜愛閱讀的屋主夫妻，期望可擁有一個大書房，但與其增設一個房間、縮減公共領域坪數，設計師在與業主溝通後，決定不定義書房範圍，僅保留沙發後方的留白區塊，形成一處開放自由的閱讀小天地；且在客廳、餐廳過度處規劃一道書牆，使廳區不只提供接待功能，更有如一間大書房，讓閱讀情境俯首即是。 而在開放式的連結手法之下，搭配著天花管線的裸露，讓居家的水平、垂直維度都獲得舒展，並串起客餐廳之間的聯繫，使餐廳亦可享受到客廳採光；夜晚時，整個居家在燈飾光源的烘托下，更有如異國小酒吧一般，展現寧靜的空間表情！ Solution 4----------------------------------- 01 設計 框景延伸空間感，客廳即是大書房為了緩解穿堂煞的風水問題，在客餐廳之間做出框景，相較起一般常見的屏風遮蔽手法，如此設計不僅實踐開放互動的關係，也形塑更開闊的空間感，並且結合書牆收納功能，實踐屋主夫妻的大書房想望，讓客廳除了接待，也是公共的閱讀領域。02 設計 墨黑調和木色，締造沉穩與暖度屋主希望可擁有不壓迫的居家氛圍，於是設計師轉化採光不足的缺點，大膽以深墨黑作為櫃體主色，並揉合木料的柔和溫度、水泥粉光電視牆，加以超耐磨木地板延伸，帶出沉穩簡約的住宅視野，加以傢飾、書籍、植栽等點綴，讓整體不致沉悶，流動著溫煦氣息。03 機能 全方位設計，面面俱到的櫃體表現大門口，安置一座木工製作玄關櫃，除了達到界定作用，也兼具收納機能，並讓深色與木質交錯穿插，賦予量體變化性，轉角則刻意做出透空處理、使光線可更順暢流通，也形成實用的穿鞋角落；其中一面更被當作餐櫃使用、且底部加入酒櫃功能，兼具實用性與美觀性。04 格局 引光入室，紓壓的起居情境相對起廳區，寢臥顯得採光良好，運用大落地窗引光入室，並配置低矮床架，讓人在室內即可坐享開闊窗景，締造無壓的起居情境；一旁則整合更衣間開口，以深灰色塊串起櫃面與入口區域，創造流動的使用動線。

【圖 . 文 / 寶瓶文化】 2015年夏天，八仙塵燃那驚天一爆，猶如戰爭虐境，碎裂了許多人的青春與夢想，也包括當時24歲、曾經擔任新加坡酷航空服員的陳寧。全身燒燙傷高達58%，兩度病危，陳寧雖從死神手中逃脫，但在送達醫院，置放尿管那一刻開始，她的身體不再屬於她。從小到大，透過爸媽的保護、學校的教育、從朋友及情人身邊學到的事、為了成長所積累出的思考及自我對話，這座原本偌大且逐漸穩固的金字塔堡壘，卻在六月二十七日晚上八點三十二分那一瞬間，被砍得七零八落，只剩下生理需求孤零零在原地。家人一口一口餵飯，如廁在床上進行……完全失去生活自理能力的她，退化為一個比幼稚園還不如的孩子。她還活著，但很痛苦。根本無力將金字塔的上層拼裝回去，只是想哭、想依賴、想要快點好。過完一天，算一天。 復原路漫漫 傷友互打氣「換藥」、「焦痂切開」、「清創」及「植皮」等手術，陳寧從陌生到熟悉。當止痛藥都失效，她僅存的武器，是無盡的深呼吸及忍耐。入院三十七天後的下午，物理治療復健的廖老師來敲她的房門。兩個月前如呼吸、吞嚥、喝水般簡單的事情，現在因為臥床太久，雙腿萎縮變得骨瘦如柴，撐不住她的上半身，邁不出下床後的第一步，她得像一個不足歲的嬰兒，重新練習站立和走路；每次走完雙腳都會大噴血，又感覺到十分充脹而難受，五分鐘就累得倒回床上。在那個當下，陳寧意識到，這條燒燙傷復原的路不是保了命、出院後就能告終的，即使心理準備好了，身體也不保證能跟得上的歪斜日子，才剛要開始。 接近在醫院治療的尾聲時，整個三總41 病房，從起初走道上只有醫護人員與焦慮的家屬，到慢慢開始出現了傷友。病房不再只有晨起的尖叫聲，還多了些盼望。躺著的人，想要向已經站起來的人看齊；而站起來的人，看到了同伴，原本互為平行線的生命們，就此產生了交叉連結，相互獻上「一定要一起更好」的鼓勵眼神與加油聲，這讓人心中很暖和，剛好與又刺又痛的雙手雙腳對比，產生出十分強烈的違和感。 愛要及時 把握當下 生命課題 要勇敢經驗而終於脫離險境出院後，復建如另一座人間牢籠，疤痕增生像頭永遠吃不飽的野獸，爬滿全身。日與夜，排山倒海的熱癢、刺痛……這些，如果都像巨浪一樣，將她一再往地獄裡推，那麼，讓她一直掙扎求生的是：媽媽：「一輩子不結婚也無所謂，永遠在家當女兒……」爸爸：「我們會一直陪著妳走……」男友：「讓我們一起習慣傷疤……」住院時，妹妹無悔照顧她兩個半月。 她被愛的力量牢牢地托著，開始思考『如何把家人帶離充滿淚水與折磨的生活』。對陳寧來說，書寫《15 度的勇敢─ ─ 塵燃女孩的900 天告白》，並非試圖加深大眾對於無常的恐懼，而是傳達「愛要及時」及「把握當下」是生命中多麼重要的兩件事情。因為碰上了塵燃意外事件，才不得不勇敢那麼「一點點」而已，每一個人皆充滿著連你也不知道的韌性。從現在起，除了讓好事豐富，也請允許壞事美妙你的人生！生命的課既然鐘聲響起，那就姑且相信自己足夠勇敢和智慧，慢速地去經驗，去遇見未來那個靈魂更為寬敞的自己。 「接受皮膚會留下傷痕，是我唯一的讓步。」在經歷翻天覆地的人生巨變後，因為曾經幾乎失去所有，如今的陳寧，更容易看見幸福，她也相信，自己會愈來愈喜歡自己，連同身上的傷疤一起愛。一如她在instagram 上所寫：2015 年，變了調的夏天，將永遠記得，但絕不受困。I will be back ！