案例一：陳一為A地所有權人，林二為B地所有權人，A、B二地相鄰，但A地沒有與公路適宜之聯絡（袋地），有必要通行B地，但遭到林二反對。於是陳一對林二提起確認通行權的訴訟。訴訟中，陳一將A地賣給不知情的張三，並辦理過戶完畢。之後陳一勝訴確定，確認了陳一對B地有通行權。兩年後林二過世，其繼承人林甲不服，對A地現地主張三提起「確認通行權不存在」的訴訟。試問，林甲提起的訴訟是否合法？案例二：李四為C地所有權人，王五為D地所有權人，C、D二地相鄰。李四在C地建造E房屋，未經王五同意越界建築至D地，占用面積2坪。王五得知後，對李四提起訴訟，要求：①基於王五對D地的所有權，李四應拆除E屋占用的2坪部分並返還土地給王五。②李四應支付自占用D地起，至拆除返還為止的不當得利10萬元。法院最終判決王五兩項請求都敗訴。之後，王五將D地賣給趙六，試問，趙六成為D地所有權人後，可否對李四起訴，提出上述兩項要求？又假設李四將C地及E屋都過戶給錢七，趙六可否對錢七起訴，提出上述兩項要求？解析：一、判決對哪些人有效？所謂判決對人的效力，原則上只存在於當事人之間，即原告和被告，不是原告也不是被告的第三人，不能主張判決上的權利，也不會受到該判決的拘束。但例外的情形是「繼受人」。民事訴訟法第401條第1項規定：「確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力。」繼受人有兩種，第一種是「概括繼受人」（或稱為一般繼受人），例如因死亡而發生「繼承」，繼承人全面繼受被繼承人所有的權利與義務，就是典型的概括繼受人。此時，當事人是被繼承人，無論他是原告或被告，該判決對其繼承人也是有效的。例如陳一與林二之間的訴訟，判決確定後，效力當然及於林二的繼承人林甲。二、判決對人有何效力？判決效力所及之人，不可以重複起訴。例如陳一、林二之間已經有確定判決了，陳一與林二固然不可以對同一個訴訟標的再行起訴，該判決效力所及的林甲，也不可以對陳一重複起訴。林甲如果對陳一提起「確認對B地之通行權不存在」的訴訟，屬於民事訴訟法第249條第1項第7款規定的「原告訴訟標的為確定判決效力所及」的情形，會被法院以裁定駁回。所謂「裁定駁回」，是指法院根本不需要審理原告主張的實質內容（權利義務是否存在），也就是無論A地到底算不算袋地，陳一在法律上到底該不該有通行權，法院完全不需要判斷，當事人也無須辯論，因為已經有一個「確認對B地之通行權存在」的判決了，在這個判決效力範圍內，不可以重複起訴，一旦重複起訴就會遭到法院直接駁回。三、何謂特定繼受人？除了前述的概括繼受人（例如繼承人）之外，第二種是「特定繼受人」，也就是只繼受了「訴訟標的的權利義務」。例如，王五基於其對D地的所有權，訴請李四拆屋還地，所以王五與李四的訴訟標的就是「D地所有權」。王五將D地賣給趙六，趙六只繼受了D地所有權，沒有繼受王五其他權利義務，因此趙六不是王五的概括繼受人，而是訴訟標的的「特定繼受人」。特定繼受人又分為兩種，一種是繼受物權的，如上述趙六繼受「D地所有權」。另一種是繼受債權，例如王五對李四主張10萬元的「不當得利返還請求權」，假設王五將這個請求權也讓與給趙六，那麼這部分的判決效力也會及於趙六。（最高法院61年台再字第186號判例）四、繼受甚麼權利會決定判決效力是否及於繼受人案例一，陳一與林二之間的訴訟標的是「A地對B地的袋地通行權」，實務通說均認為，袋地通行權是土地所有權的擴張，因此「A地所有權」也屬於這個訴訟的訴訟標的。陳一將A地過戶給張三，張三就是該訴訟標的之特定繼受人，為判決效力所及，林二也好，林二的繼承人林甲也罷，事後都不能再對張三提起相同的訴訟。案例二，王五對李四的訴訟標的有兩個：第①項是物權（D地的所有權），第②項是債權（不當得利返還請求權）。趙六只是單純購買D地，只繼受了D地所有權，並沒有另行受讓不當得利返還請求權，因此只有第①項的判決效力及於趙六，第②項則不及。換句話說，趙六只能主張返還不當得利，不能訴請拆屋還地。但如果李四將C地及E屋都過戶給錢七，則錢七既不是該訴訟的當事人，又不是概括或特定繼受人（錢七繼受的是C地及E屋，而判決的訴訟標的是「D地所有權」和「不當得利請求權」，這兩樣錢七都沒繼受），因此判決效力不及於錢七，趙六可以對錢七提出拆屋還地和不當得利的訴訟，這兩項都是合法的。

Home Data70坪老屋／台灣‧台北市／客廳、餐廳、廚房、主臥、主臥起居室、主臥更衣室、次臥×２、衛浴×３、洗衣間／油漆、海島型木地板、不鏽鋼、鐵件、灰鏡、木作貼皮、烤漆、磁磚、水泥／水泥粉光、樂土、磐多魔、噴漆、噴砂玻璃。1樓加地下室共70坪的複層老屋，是左右鄰房、前後採光的典型公寓，因為原本地下室的氣窗開口不大，加上被車庫與曬衣間所遮蔽無法引光、通風，以往陰暗的樓下只能被當作儲藏空間使用。本次屋主希望將1樓與閒置的地下室整合作為一家四口的新居，因此KC design studio均漢設計決定打開1樓部分前院及後方的樓板面積，讓光線得以灑入地下室，空氣獲得對流，去除陰暗潮濕問題，也反轉過往對地下室的舊有想法。考量到屋主好客個性，空間格局重新分布，1樓作為屋主夫婦的私領域空間，公共空間則位於坪數較大的地下室，前半區是開放式的客餐廳與廚房，舊木餐桌與中島整合，是能容納8～10人共進餐敘的舒適空間，而廚房則區分出熱炒區及輕食區的完整烹飪機能，滿足屋主喜好料理與招待親友的需求。後半區則屬於私人空間，分別是1樓主臥及樓下的男、女孩房，因為前方採光無法進入後方，設計師利用格局切出L型挑空天井帶入光線並於此種植植栽，巧妙成為男、女孩房之間的自然屏障，綠意也延伸到樓上主臥，當空間注入陽光、空氣與綠意，生活顯得舒適恬靜。公區移至地下室，反轉使用印象1樓天井引光，公共區移至坪數較大的地下空間，反轉地下室等於倉庫的使用印象。1. 原本地下室氣窗被前院車庫、後院的曬衣空間遮擋，使得地下室內陰暗潮濕，透過打開1樓前院樓板成天井，擴大地下室採光面，同時增加通風量。2. 樓下後方光源不足，在考慮安全與上下層樓板面積後挖出L型天井帶入光線，並於其中栽植綠意形成空間的自然屏障，且提供前後院的空氣循環。3. 地下室作為公共空間，僅有前後天井採光，因此運用開放式設計讓光線流通，後方小孩房則以玻璃隔間令視覺穿透也方便照應。▲01+02. 開放式設計以玻璃隔間確保穿透感與隱私前後天井導入光線穿梭室內，後方臥房區以玻璃隔間，平時敞開呈現穿透視覺，必要時則可以窗簾維護隱私。▲03. 多材質搭疊空間層次室內以水泥質感為主色調，壁面及地坪運用抿石子、磐多魔、樂土搭疊出灰色鋪面的層次。▲04 犧牲一樓面積換取地下室明亮通風1樓前院挖空部分樓板面積形塑天井與樓梯引採光入地下室。

新竹是台灣客家人主要居住的地方，我的母親就是竹東的客家人，小時候放暑假，最高興的就是可以去外公外婆家住一陣子，無憂無慮的童年。那時竹東商業鼎盛，是山裡木材運出來的集中地。現燒主要是靠科學園區的興起，以及大量員工衣食住行所需的消費來維持其經濟榮景。湖口也是新竹縣一個很重要的鄉鎮，這裡有一條湖口老街頗有特色，除了可以看到老建築之外，還有道地的客家美食。那一天並非假日，遊客不多，廟前的廣場有些冷清，近午的太陽讓大地也灼熱了起來，一家老字號的餐廳，旅遊團的團客進進出出，站在這裡，一條兩邊都是紅磚厝的房子就呈現在眼前，建築形式上一樓為單拱，二樓則開有三扇拱形或方形的窗戶，這樣的街道有些像大溪老街、三峽老街、或是台北的迪化街及萬華的剝皮竂。喝了一杯紫蘇梅汁鎮暑後，忍不住又去吃了客家湯圓及客家魯肉飯，老闆娘是台北三重人，嫁過來湖口，一切手藝都是婆婆教的。大啖美食之餘問起了湖口老街的現況，很幸運的是這裡的老街並沒有商業化，當地居民仍然住在老街裡，而商舖也幾乎都是在地人開的，她告訴我前面有一個老街228號的吳建寅老宅，是必須要看的，尤其是上面有「爰得其所」四個字，很特別！餐畢，我又往回頭走了一點，看到了吳宅，但是卻很難把山牆上「爰得其所」這四個字識明白、想明白。後來上網查了資料，原來「得其所」這三字語出《孟子》萬章篇，形容池塘裡的魚快樂悠游的樣子；而「爰」則取自詩經小雅，意思是「於是」，白話文就是「在這裡」；「爰得其所」的意思，就是「這裡是我悠游快樂，安然自得的地方」，翻譯成白話文以後，客家人安身立命、他鄉做故鄉的性格充分表露無遺。從歷史上來看，客家人是唯一一個不以地域命名的民系，其祖先來自河南，而南遷應該溯至秦始皇的時代，因經年歷代的戰亂，有過五次大規模的遷徒，算一算已經有了二千年的歷史，現在主要分佈在廣東、福建、江西等地。我的外公祖籍就是贛南(江西南部)，在國民政府還未撤退到台灣前就早早到台灣來了。我的母親在台灣出生，年紀也快九十歲了，外公家是彈棉花、打棉被的手藝人，現在這種技術已經沒落了。外公與同鄉移民台灣做買賣，和原住民及日本人做生意，外公「爰得其所」。我有六個舅舅、四個阿姨，經媒人介紹，父親與母親相識、結婚，有了姐姐和我，我的身體裡也有著客家人的血液。在湖口老街，聽到了熟悉的客家話，吃到了包肉的鹹湯圓，吳家人的後代不知人在何方，但祖先的這四個字卻流芳百世，即使改朝換代、物換星移、老街修復、社區營造，這四個字依然閃爍，在紅磚中透著堅毅與淡然，這條老街曾經商業鼎盛過，曾經車水馬龍過，只是一運鏡，已是2021年，一個徒步的人，一個流著客家血液的人，心裡懷著這四個字，心滿意足的走向下一段的旅程。

4/25-6/30澎湖國際海上花火節每年4、5、6月是澎湖討論度最高的月份，今年2022的「澎湖國際海上花火節」適逢20週年慶，活動時間為2022年4月25日至6月30日（期間每週一、四），主場地為馬公市觀音亭園區，主場煙火施放時間為晚上9點。除了澎湖本島，在受旅客歡迎的跳島行程中也分別有三場於周六舉辦的煙火秀，七美場5月28日(六)、望安場6月11日(六)、吉貝場6月25日(六)。另外還有5月21日(六) 澎湖海事水產職業學校百年校慶加場演出。24個場次、時間已經公告，現在就可以開始準備預定行程，規劃一趟花火節離島之旅。今年花火節與LINE FRIENDS再續前緣，將有LINE主題煙火秀和無人機燈光表演，觀眾們又可以再澎湖的夜空中與熊大和兔兔再相會。入住兩晚五星 澎澄飯店澎湖行程推薦「〝澄〞時的想你。戀戀海牧七美3天」，特別安排入住星級旅館-澎澄飯店兩晚，飯店地理位置位於港邊，客房有英國斯林百蘭名床，配有50吋電視及乾濕分離衛浴設計、免治馬桶，位於飯店七樓的高空無邊際泳池更將藍天海景盡收眼底，飯店還有Go Star Challenge 星探索運動場，設施只要身高、體重、衣著符合入場規定，即可挑戰自我體能。加1元送套餐 活動只到3/25「〝澄〞時的想你。戀戀海牧七美3天」更有加1元送套餐活動，安排澎湖最棒的吹吹風餐酒館－觀音亭館二樓，送吹吹風花火晚宴套餐(價值968元)，烤雞半隻、龍蝦半隻、蔬菜4款 (因離島取材不易，如有異動以餐廳現場提供為主，敬請見諒)，飲料三選一(Asahi 白啤、伯爵鮮奶茶、美式咖啡)，讓你體驗無敵的海景當前享用美食，避開擁擠人潮，感受夏季涼風，花火天空綻放，來場不一樣的澎湖花火節夜未眠。烤鮮蚵吃到飽 海上平台暢玩除了一年一度的花火節盛事外，澎湖的海上活動更是相當多元，親子旅遊推薦安排2-3小時左右的生態體驗，帶你到潮間帶踏浪，或是前往海洋牧場體驗海鱺、大鯛釣技擂台賽，眼明手快決勝一瞬間，考驗你的毅力與智力，享受釣大魚的樂趣。海洋牧場中更是能大啖鮮蚵的天堂，體驗釣魚後可安排鮮蚵吃到飽，現烤的活海鮮，肥美飽滿的蚵仔，絕對能滿足你唇齒間的慾望！夜間重頭戲夜釣小管，可自費每人499元前往，人手一根釣竿，坐上燈火通明的漁船，現釣、現網、現煮，在海上就能享用鮮甜的現釣小管沙西米、現煮小管麵線、川燙現網漁獲。雙跳島之旅 七美嶼、桶盤嶼不想玩水的跳島，可安排七美嶼(登島)+桶盤嶼(巡航)，七美望夫石訴說著堅貞的愛情，石獅、石龍展現島民的壯志胸懷、小台灣的海蝕平台更是奇特的自然景觀，雙心石滬傳承代代心手相連的毅力、這就是大嶼的先民文化。桶盤嶼巡航具有世界遺產的澎湖海洋地質公園，環繞島嶼巨大的柱狀玄武岩，巍巍奇觀，若逢退潮還有機會一睹水漾蓮花的火山口，更別具特色。馬公市區文化巡禮漫步在昔日繁華的中央古街裡，汲取四眼井的一瓢飲水思源，品味古早的甘與苦！還有一旁的四眼井茶葉蛋不能錯過。前往豐功偉業的施公祠聆聽萬軍井的傳奇由來！探訪全台最古老的媽祖廟【天后宮】重拾過去遺忘的在地文化！虔誠祈求滿滿的祝福庇佑。外島住宿 擁抱無光害星空想要體驗擁抱夜晚滿滿的星空可選擇「2022澎湖花火節。星澄大海。北海秘境、吉貝3日(一宿吉貝)」，有一天安排住宿在吉貝，來場別於都市的吉貝夜末眠，黃昏時簡單沖洗一下，迎著晚風與三五好友享受海鮮碳烤BBQ，只有體驗過才能懂得箇中滋味的美好！看著天色由橙菊色漸漸轉藍，月亮和星子從另一側逐漸昇起，一邊看著夕陽從眼前漸漸隱沒於海平面下，十分愜意。可獨樂的水上活動 獨木舟. SUP立槳「2022澎湖花火節。澄星探索。浮潛獨木舟、煙花饗宴3日」行程安排特殊的青灣浮潛，青灣海域擁有豐富的生態，青灣獨木舟、SUP立槳衝浪都是不錯的選擇，探索海底世界，水上水下一次滿足。

過去數年人造肉品牌與種類大增，除了單純的漢堡肉排，還有香腸、鵝肝，甚至是使用黃石公園真菌菌種製成的肉餅和起司，而包含雞皮、肌肉和骨頭的完整植物雞翅也將上架。「少吃肉健康又環保！」在健康和道德因素驅動下，近年植物肉不僅成為科技新食品，還是股票投資熱門標的。競爭加劇下植物肉產品推陳出新，從單純的漢堡肉排、香腸、鵝肝等，開發中的商品還有植物魚、植物蛋等，不過這些冠上「綠色」的食品，卻也因高度加工以及添加劑而受到質疑。疫情下餐廳關門抗疫  超市素肉花樣百出自從2016年以植物蛋白製成的純素肉品「不可能漢堡」（Impossible Burger）在美國一位名廚餐廳發表後，植物肉排變成廚師界的最新明星食材，而2019年微軟創辦人比爾蓋茲（Bill Gates）和演員李奧納多狄卡皮歐（Leonardo DiCaprio）等人投資的「超越肉類」（Beyond Meat）上市股價飆漲創造驚奇後，植物肉也跨界成為華爾街投資新標的。過去數年植物蛋白創新產業蒸蒸日上，加上COVID-19全球大流行，絕大多數國家關閉餐廳抗疫，民眾只好上超市採買，追求健康加上嘗鮮帶動「植物肉」需求上升，以比利時首都布魯塞爾大型超市為例，植物肉品牌與種類大增。植物肉變化也愈來愈多，從過去單純的漢堡肉排，櫃上出現了香腸、肉餅、肉醬、雞塊、起司，甚至是鵝肝，搭配包裝上多汁美味的圖片，若不是旁邊打上百分百植物製成，真看不出這些是由各種豆類製成的「植物肉」。相較「植物肉」發展順利，另一種在實驗室細胞培養的人造肉做法則因研發成本高昂，目前產業尚未成熟。根據美國市場研究機構Grand View Research資料，近年嘗試植物肉的消費者可略分為，出於健康因素對以植物為基底的食品興趣日益增長，另一部分則是在各種動物福利機構倡議下，為避免虐待動物改吃素食，另外還有環保愛地球，植物肉較真正的牛肉大幅減少溫室氣體排放等因素驅動。英國投資銀行巴克萊集團（Barclays）曾預估，替代性肉類銷售額10年內可能達到1,400億美元，相當於全球肉類產業的10%。繼各種「植物肉」不斷創新推出後，廠商也把腦筋動到研發「植物魚」及「植物蛋」領域，可能再過不多久，超市貨架上也會出現更多相關產品。最近雀巢公司投資了一家舊金山公司Sundial Foods，這家公司準備推出植物雞翅，而且是提供完整的雞翅，包括雞皮、肌肉和骨頭。雀巢表示Sundial獨特的素食雞翅是使用專利技術，產品除具有肉質纖維口感，並強調飽和脂肪更少，且與傳統雞肉相同數量的蛋白質，是注重健康的消費者的理想產品。此外，目前植物肉主要蛋白質來源多為大豆、豌豆，但蘑菇也即將加入競爭。一家瑞典公司Mycorena已經創造了一系列真菌蛋白製作的肉丸、香腸和雞塊，並正著手開發無肉培根等新產品。做法是將特定蘑菇的根狀孢子發酵後產生一種富含蛋白質、無味的食品，被稱為真菌蛋白，真菌蛋白加工後，其與肉品類似的天然絲狀結構，較植物蛋白更有優勢，有潛力引發下一波潮流。另外，芝加哥的Nature`s Fynd公司也開發出使用黃石國家公園的真菌菌種來生產真菌蛋白，並推出肉餅和起司等商品。植物肉遭批高度加工  麥當勞漢堡成分更簡單不過，就在植物蛋白產業推陳出新之際，也出現批評聲浪，一些評論家認為植物肉仍依賴工業化生產，產品資訊也不足，無法確定是否比真正的肉類更環保。牛津大學全球食品系統的研究員Marco Springmann懷疑肉類替代品在改變食品系統方面的效果，指這些公司做出了瘋狂的聲明，但他們沒有任何獨立證明來支持這一點，他建議消費者減少肉類的比例，改成以蔬菜和豆類為主的彈性素食。此外，打開植物肉商品的成分表通常也是一長串，為了增添風味與口感，植物肉必須要高度加工，以及加入鹽分，是否還可被認為健康食品也不明。德國之聲2021年11月也以「素食熱消退了嗎？」為標題，探討股市明星Beyond Meat和瑞典燕麥奶大廠Oatly財報虧損，專家認為肉類替代產品使用多種油類，配料複雜。相較之下麥當勞漢堡的成分表還簡單明瞭，遠比植物性肉類替代品容易閱讀。而英國《衛報》（The Guardian）2020年在一篇《我們似乎忘記了，就像肉類一樣，純素食品會破壞地球》文章指出，讚揚植物性食物可促進健康和地球環保的口號已成為時尚。但在應對氣候挑戰的過程中，卻似乎忘記了植物性食物也可能有不良因素。例如全麥麵包似乎是一種有益健康、和平、無爭議的食物選擇，直到有些全麥麵包被抽檢含有農藥殘留物，認為不該一味妖魔化動物性食物並歌頌植物性食物。當食物被冠上植物「綠色」光環時，易讓消費者與蔬食無負擔劃上等號，但訴求環保的食品也有高度加工以及添加劑等問題，均衡飲食才是健康之道。

【圖文/中信房屋研展室】2月份因工作日數短，不動產交易量相對1月份大幅減少。中信房屋統計2月份（2/1至2/25）整體交易量，全台成交件數較1月份減少34.3％，比去年2月交易量，全台亦減9.9%，雖然月增率與年增率雙雙下滑，不過今年1到2月累計成交件數比起去年同期仍微幅成長4.7%，交易市況尚屬平穩。六都表現方面，2月份台北市月減48.6%、新北市月減28.9%、桃園市月減32.3%、台中市月減34.4%、台南市月減27%、高雄市月減27.4%。與去年2月相比，台北市年減3%、新北市年增5%、桃園市年增17.6%、台中市年減8.3%、台南市年減14.4%、高雄市年減34%。今年前2月累計交易量與去年同期相比，台北市年增0.9%、新北市年增15.7%、桃園市年增12.5%、台中市年減6.5%、台南市年減13.5%、高雄市年減41.8%。買賣雙方 價格認知現落差受政策影響，成屋交易近月略顯疲弱。在各類營建成本未見回落的前提下，房價持續走堅。整體而言，房市目前正處於價穩量平的格局之中。中信房屋總經理張世宗表示，在政府選擇性信用管制及房貸相關限令持續加強的現況下，房市買氣已略見降溫。此外目前物價位處高檔、房地產營建成本壓力仍在，中古成屋賣方因預期通膨將使房價有撐，導致對價格有所堅持，部分屋主還出現惜售心態，形成與買方市場價格認知的落差，整體交易時間也因而拉長。弱中透強 上半年表現依然可期不過張世宗也指出，雖然近期房市交易不盡理想，不過由累計交易量觀察，房市交易目前仍維持正成長，因此後勢若能在疫情逐步可控解封、國際金融市場動盪也能趨於回穩、3月成交步調也能持續走穩，那麼今年上半年交易表現也可望能交出不錯的成績單。    

【圖文/中信房屋研展室】中信房屋統計六都社會增加人口數變化，結果顯示，去年各都自外地遷出人口皆大於遷入人口，且六都同時出現社會增加人口負成長的現象。此外觀察遷入遷出比可以發現，台北市遷入人口甚至不及遷出人口的一半，高雄市及台南市也分別只有0.67倍及0.78倍。中信房屋研展室副理張漢超認為，六都社會增加人口呈現負成長，除了顯示直轄市發展可能遇到的瓶頸，六都的高物價與高房價，恐怕也是推離民眾持續定居的主要原因。過往在民眾的認知中，遷居大城市主要有求職謀生、生活便利、居住品質、社會福利等優勢，不過現在這些好處，可能對民眾來說已經越來越無感。張漢超表示，受惠政府政策，各縣市與六都的城鄉差距已拉近不少，雖然就業條件及經濟環境仍不及大都市來的完善，但居住環境及民生需求都不成問題，房價相對便宜更是吸引人的致勝關鍵。張漢超說，不少民眾認為與其生活在物價、房價都貴的大都會地區，倒不如選擇以通勤或租屋的方式在都市上班工作。此外由於疫情使得部分工作型態發生了變化，居家上班或自營工作的樣態增加，定居地點也沒必要非六都不可。不過去年六都同時出現社會增加人口負成長的狀況，反而是較為特別之處，這是近11年以來未曾出現的狀況。且由「遷入遷出比」可以看出，台北市是六都中比值最低的都會，遷入人口僅為遷出人口的0.43倍，遷出遠勝於遷入。而高雄市及台南市也各只有0.67倍及0.78倍。分析原因，除了上述工作型態轉變的因素之外，房價衝高也是讓多數人打退堂鼓的原因。近年六都房價拉升幅度驚人，由住宅價格指數的變化來看，台中與台南房價年增率至少有10%以上，即使是漲幅最低的新北與台北漲幅也有6%，想遷居直轄市，除非預算充足，否則恐怕也只能面臨卡關的命運。張漢超指出，遷入遷出比可以瞭解遷入人口佔遷出人口的倍數，比值低於1即代表遷入人口不及遷出人口。以台北市而言，由於物價與房價的漲幅及位階都領先於六都，當有換屋需求時，自然會考量其他環境更單純、負擔更輕的周圍縣市。而南二都的高雄，長期以來即有人口外移的問題，也是六都中社會增加人口負成長的常客，台南是則近兩年開始出現明顯的出走潮，由該兩都的反例可以看出，房市話題不斷，未必對區域人口的吸納成長有利，拉高的房價，反而可能將定居民眾推向其他負擔較低的縣市。  

【圖文/中信房屋研展室】今年房市給予民眾什麼樣的期待或想像呢？中信房屋於年前票選虎年房市展望，前3名都獲得超過2成的受訪者認同，分別是得票率42.2%的「高不可攀」、26%的「如火如荼」和23.3%的「方興未艾」。中信房屋研展室副理張漢超表示，「高不可攀」反映物價飛漲的時代，民眾感受買房的夢想似乎越來越遠，而由「如火如荼」和「方興未艾」兩條房市金句也看出民眾認為房價漲、交易熱並不是短期現象，房市熱絡不僅是現在進行式，甚至還可能是未來式。其他像是形容難以看清事物真相的「撲朔迷離」、眾口同聲營造混淆是非的「眾口鑠金」，以及歡樂到了極致將會轉為悲哀的「樂極生悲」，這類對房市抱持較為負面的金句，得票率則都不到２成，可見多數民眾認為，虎年房地產將有持續成長的可能，趨勢反轉的可能不大。虎年置產，張漢超認為，考量未來可能升息的變數，購屋人一定要先預做財務規劃，並建立良好信用分數。申請房貸前，也應積極向多家往來的金融機構詢問，這樣才有機會取得最優惠的房貸條件，以降低額外購屋支出。至於今年房市的展望，張漢超建議消費者要多方觀察金融環境的變化。他指出，受國際環境影響，今年原物料價格及缺工問題短期內難以解決，虎年房市確實仍是價穩難跌，對一般購屋人來說，的確可能是最大的痛點，然而以長期持有的觀點來看，只要不動產條件不差，房價易漲難跌的特性反而能為個人資產帶來保值甚至增值的效果，因此現在入市，購屋人應著眼於個人資產的成長的前瞻性。交易量的部分，今年受到美國聯準會貨幣寬鬆政策落日的影響，升息動作也將加快，不過我國央行應會考量升息對國內經濟影響，而採取較為溫和的方式來因應。預期今年在經濟表現正向樂觀的氛圍下，房市也相對有成長的空間。整體上，今年房市將是價穩量微增的格局。