中信房屋研展部    根據中信房屋的統計今年八月份第一波實價登錄所公布的數據顯示，以台北市老公寓各樓層的平均單價來看，『公寓二樓』的平均成交單價最高，每坪單價為53.6萬元，較北市全體公寓平均單價的48.93萬還溢價高出9.52%，而『公寓五樓』平均單價最低，每坪單價為45.41萬元，較北市全體公寓平均單價便宜了7.21%(如附表1所示)。    就中信房屋統計研究的數據指出，北市公寓一到五樓平均單價依序為一樓的50.35萬元，二樓53.6萬元，三樓48.02萬元，四樓48.3萬元以及五樓45.41萬元，其中一樓及二樓成交價皆較平均值高，溢價幅度分別為2.89%及9.52%，而三樓及四樓成交價約在48萬元附近，和平均價落差不大，差距在2%以內，而最高的五樓，平均單價為45.41萬最便宜，價差達7.21%。    中信房屋副總劉天仁表示，若以『投資需求』的角度來評定公寓產品各樓層的價格，樓層因素影響較少，反而是所在『地點』及權狀上的『土地持分』才是考量要點。舉例來說，若是在地點絕佳的精華區或捷運站附近，一般來說物件要釋出都很難，所以有好案要賣，只要價格合理，就會有買盤進駐，樓層的考量因素就變得次要。    劉天仁進一步補充，若還考量未來『都更價值』，一般在權利變換過程中是看該戶土地持分總價及建物殘值來評估，樓層影響的因素不大，除非是一樓有店面效益的住戶才會另行評估其價值，否則還是回歸到土地持分多寡來評估其未來的都更價值。    劉天仁接著說，若以『自住需求』為考量的話，則要評估家中是否有年老體衰成員，或是本身是否願意爬樓梯來考量，一般來說，四、五樓以上爬樓梯較為辛苦，低樓層反而較受到買方的青睞，所以在中信房屋統計的數據中可發現，公寓二樓比整體成交價還多出9.52%的溢價空間。    整體而言，『自住』應將樓層數納為考量，評估是否願意爬樓梯；『投資』的話，則可將樓層因素的條件放寬，評估是否有都更的機會，以地段好壞及權狀的土地持分為主要考量。    中信房屋研展室副理廖鴻箕進一步表示，老公寓各樓層的價格認知一直以來各有不同的派別看法及爭論，有人認為二樓是管線交會處，會有排水阻塞的問題，所以價格應低於其他樓層；而也有買方則認為四、五樓以上要爬樓梯太累，價格應比低樓層便宜，所以針對各樓層的房價一直存在不同看法，但實務上若回歸到市場供需來看，近期間在物件的委售上，由於公寓二樓物件的釋出量確實較少，地點好的物件若有屋主要賣的訊息，甚至會被快速秒殺，所以公寓二樓產品現階段在實價登錄上的成交均價也略高於其他樓層，完全是市場供需所造成的結果。不過買方仍應自身的需求去選擇合適的物件，不同樓層仍各有其優缺點，可依個人需求來評估選擇。    舉例來說，就公寓各樓層優點來評估，若選擇一樓的話，年長者進出方便，有的物件門口還可停車，而二樓的物件，樓梯少，好到達，三、四樓則是通風採光較佳，而五樓可能還有頂加的空間可使用，所以各樓層價格的高低是見仁見智。此外，不同的物件依『本身屋況』、『周遭環境』等因素的優劣，也會造成房價上的差異，各樓層的價值仍應看買方本身的需求及心理的所能接受的價格為主要考量。<<>附表1>實價登錄 北市住宅類公寓各樓層平均單價(2013.8.1公布6月上旬申報資料)註：實價登錄自7月1日起，雙週(1日及16日)揭露一次最新資料，本次統計數據為8月1日最新公布的資料，登記期間為2013.6.1~6.15。<<>附表2>一般對不同公寓樓層所認知的優缺點整理

新北市-「林淡三新」 第二季交易量從斷頭區變熱區新北市今年3~4月建物買賣移轉棟數共1萬2994棟，較去年同期增14%，而奢侈稅後被稱為房市斷頭區的「林淡三新」，今年交易量明顯增溫，3、4月建物買賣移轉棟數分別為1090、1353、453與1451棟，各較去年同期增加137%、38%、36%與42%。A.新北市低單價大樓產品，新成屋每坪25~30萬，中古屋20~25萬，較受首購族青睞。B.新北外環郊區2至3字頭熱賣，若有單價1至2字頭物件，應立即出手，將來買不到。桃園縣-桃園平鎮成交量暴增89%根據桃園縣地政局資料顯示，今年上半年買賣移轉數最多的為桃園市(包含龜山)，共8098棟，較去年同期增長5.9%，第2名為中壢(包含觀音)為5801棟，成長9.5%。值得注意的是，平鎮市竟然較去年同期成長89.3%，從1708棟增長至3065棟，堪稱買氣成長最為驚人的區域。桃園縣上半年買賣移轉熱區桃園外環的平鎮、楊梅熱賣，顯見首購族正外移單價更低郊區，只要低總價就可布局。台中市-西屯、北屯穩坐冠亞軍，郊區太平成黑馬台南市-永康區、東區、安南區、安平區交易旺安南：隨著市區土地成本推高，原被低估的安南區逐漸抬頭，吸引建商推案，而且對購屋者來說，安南區的房價也較具親和力，因此中短期內仍對首購與首換族群有吸引力。永康：區內有永康工業區、亞太工業區以及科技園區，需要大量就業人口，衍生出食衣住行育樂之需求，也造就了此區的繁榮。區內砲兵學校有搬遷可能，屆時大面積土地釋出開發，將進一步挹注發展動能，更使此區房市充滿想像空間。東區：除了成大之外，還有文化中心，以及南紡夢時代開發案都正興建中，對東區的繁華有錦上添花之效果；此區離高鐵也很近，吸引不少外來的房地產投資客，後市展望的能見度高。高雄市-低總價鳳山區崛起上半年買賣移轉數第1名的鳳山區為3280棟，較去年同期的2260棟，大幅成長45.1%，超越三民、鼓山、左營區。去年的房市題材多圍繞在鼓山區的美術館特區，尤其的土地飆風再起，加上高雄房價補漲，不少民眾為尋求較便宜房價，而移入鳳山區（註1：左營2012.6月為1262棟，自治新村改建後單月大量交屋，使去年上半累積數據創新高）1.郊區：平價宅仍是今年主流，鳳山、左營仍會續熱。2.市區：選擇有捷運、公園綠地、百貨商圈的地段，仍是中長期抗跌保值的重要關鍵，有一字頭或更便宜的中古屋，皆可進場。

若QE代表的是國外的市場資金在亞洲各地購買股市、匯市、房市，那麼台灣房市有『外資』在買嗎?如果外資買賣台灣房地產比重很小的話，那麼QE退場，對台灣房市則影響不大，所以房價不受QE退場影響。證據1台灣房地產買盤是本土盤，非國際盤!如附下圖：投審會的統計資料，在房地產業裡核准華僑及外國人投資的金額，即使以最高2009年的2.5億美元，也不過75億台幣，反觀去年光是全國三大都會區總推案量就1.26兆，我們房地產都是自己人在買。證據2台灣房地產租金投報率，對外資吸引力不大!QE造成的大量國際游資，但對台灣的投資，主要都是容易進出的股市與匯市。至於房地產，外資深知我們台灣房地產在國際上是知名的低收益率(詳下圖)，根本看不上！QE結束 長線若升息?  房價會跌嗎?有人說，QE若退場，量化寬鬆結束，全球央行將跟著升息，台灣房貸利率將跟著上揚，因此房價會跌!?升息房價就一定跌嗎?不一定，除非升得非常非常高，例如年利率從原本的1.875%~2.5%，升到4%~5%以上才有感，預期官方若升息，都只是每期微幅調整，不是猛烈式的升息，很難影響房市。QE退場，對台房市直接影響不大唯一可確定的是，近年台灣經濟不振，央行維持低率，不敢緊縮資金活水，以維持市場動能；而百業不興，房地產相關投資，是目前撐起經濟成長動能一盞明燈，所以要說QE退場，台灣房市資金動能減少，房地產將走下坡的論點，恐怕機會不高。

1.比價效應下，未來周圍中古屋房價將穩定補漲。2.實價登錄資訊透明後，買賣價有參考依據，房價不易大跌。3.新北豪宅挑戰90萬，台中挑戰60萬，高雄挑戰50萬，物以稀為貴，精華區產品將越賣越貴。奢侈稅修正財政部朝四大原則討論奢侈稅上路滿2年，財政部擬延長續課稅，8月中將召開公聽會廣徵意見，9月底前擬出修法草案，據了解，財政部擬提4大原則，包括：ü「奢侈稅只修不廢」ü「應延長賣方持有不動產時間」ü「擴大適用課稅範圍至工廠、農地等非都市土地課稅」ü「仿照香港、新加坡針對不動產買家課稅」。奢侈稅是否延長，且若延長修正草案方向為何都備受矚目，財政部最快8月中旬邀請內政部、央行、經建會等政府單位與學者、不動產業界共同召開奢侈稅修正公聽會，希望可以在9月立法院新會期開議前達成共識，送出草案。市場預期，若立法院年底前完成奢侈稅修法審查，最快明年新制可上路。若奢侈稅年限延長，房價將會越來越貴~1.市場物件釋出的供給量減少，買方搶貨搶不到，房價會變便宜嗎?恐怕會越來越貴!2.屋主囤貨的時間成本增加，本來只要兩年，現在要等三到四年才能賣，屋主設定的獲利期望值會增加，都等這麼久了，本來只想賺一成，現在可能考慮賺兩成以上才想出場，房價怎麼跌呢?奢侈稅若延長，恐不會抑制房價，反而會造成供需失衡，房價因此上漲；若屋主等更久才賣，只會增加屋主對其獲利的期望值，現以，在就是進場買房的好時機，好物件將會越賣越貴，應趁房價穩定時趕快進場選貨。

內政部今(15)日公布第40期（2012年10月1日至2013年3月31日）都市地價總指數為123.32，與上（39）期地價總指數（118.78）比較，本期都市地價總指數上漲幅度為3.82%。其中，上漲幅度較大的縣市包括：桃園縣上升5.79%、金門縣上升5.31%、新北市上升5.15%以及苗栗縣上升4.72%。內政部分析指出，桃園縣漲幅最大主要是因為該縣整體開發案陸續開辦、國道1號五楊高架完工通車及機場捷運興建等利多因素影響，帶動周邊地價漲幅相對顯著。ü新北市地價指數漲幅前三名（一）淡水區本期地價指數較上期上漲8.34%。本區住宅因具備捷運沿線交通便利、自然景觀及低總價等優勢，持續吸引購屋族群進駐，帶動交易價格穩定成長。商業區方面，受惠於捷運生活圈日益成熟，商業活動需求提升，商圈持續發展，使房地產價格亦呈上漲情形。（二）林口區本期地價指數較上期上漲6.88%。本區受惠於機場捷運線中壢至三重路段持續施作，加以林口產業專用區將有廠商進駐，且北臺灣規模最大的購物商城開發案「中商36」招商案決標等利多因素，提供就業機會並帶動周邊地區發展，進而推升地價成長。（三）新莊區本期地價指數較上期上漲6.80%。本區臺65線快速道路全線通車，加以新莊捷運線及機場捷運線等交通建設，大幅提升對外聯絡之便利性；另中央合署辦公大樓預計今年完工、新莊北側知識產業園區已完成公告徵收等利多加持，使本區房市需求持續熱絡，而本區二大開發區（頭前、副都心）新建案持續推出，亦帶動鄰近舊市區房地產價格上漲。ü北市地價指數漲幅前三名(一) 大安區本期地價指數較上期上漲4.21%。忠孝復興、敦化商圈內辦公大樓、百貨公司林立，商業氣息濃厚，公共設施完善，生活機能極佳，加上擁有雙捷運線及20線以上公車匯集的交通網絡優勢，地價上漲。 (二) 信義區本期地價指數較上期上漲3.98%。受惠於捷運信義線即將於年底通車，捷運場站周邊如信義路5、6段、福德街一帶，交通條件佳，交易熱絡，交易價、量均有成長，帶動地價上漲；信義商圈周邊地區如松仁路、松德路、仁愛路及逸仙路一帶，因居住環境及生活機能良好，地價持續上漲。(三) 中正區本期地價指數較上期上漲3.90%。臺北車站特定專用區及站前商圈一帶，為本市交通之樞紐，百貨公司、購物商場匯集，商業繁盛，地價上漲。和平西路及南海路一帶，鄰近植物園、國立歷史博物館，區內有國語實小、南門國中、北一女中、建國中學等知名學校，條件優越，調查地價上漲。羅斯福路一帶，因有捷運新店線、中和線，交通便利，又鄰近公館、南門商圈，生活機能佳，區內都市更新改建案交易熱絡，地價上漲。ü中市地價指數漲幅前三名（一）北屯區本期地價指數較上期上漲10.97%。本區內中清路、文心路、北屯路及崇德路等成熟商圈之商業活動依舊熱鬧非凡，加上水湳經貿園區及十四期市地重劃區陸續動工、第八單元自辦市地重劃區完工在即及臺74線快速道路分段開通與捷運綠線場站開發等重大建設題材發酵下，多數地區之地價持續看漲。（二）西屯區本期地價指數較上期上漲9.58%。七期重劃區內重大公共建設不斷，中部地區新興景點秋紅谷廣場於去年11月啟用、新市政水景公園及大都會歌劇院亦正在施工當中，由於各項公共設施趨於完備，加上交通便利，帶動強勁的住宅需求。另水湳經貿園區已如火如荼動工中，尤其號稱臺中之肺的清翠園，讓各界引頸期盼，引發周邊的住宅需求，而十二期重劃區鄰七期重劃區、逢甲商圈及水湳經貿園區，成為最具發展潛力之區域。（三）太平區本期地價指數較上期上漲7.85%。本區相較於鄰近地區房地產價位屬中價位，吸引年輕首購族置產，再加上因臺74號快速道路完工通車，交通生活機能提升，新光地區建商於區內熱推建案，銷售成績亮眼，吸引人口移入本區，不動產交易行情上漲，整體而言，地價呈現上漲情形。ü南市地價指數漲幅前三名（一）永康區本期地價指數較上期上漲10.47%，呈現持續上漲趨勢。因本區人口密度高、毗鄰南科且交通便利、生活機能完善，吸引首購自住民眾在本區置產，帶動房地需求增加，加上砲校遷移後將闢建創意設計園區等因素，吸引建商持續購地推案，帶動地價上漲。（二）安平區本期地價指數較上期上漲5.86%。本區因市政中心所在五期重劃區，公共設施及生活機能完善，建商推出高價住宅及大樓，吸引自住需求並帶動地價上揚，使住宅區上漲5.28%。商業區因安平老街商圈觀光人潮湧入，商業活動熱絡，帶動地價上揚9.81%。(三)中西區本期地價指數較上期上漲4.40%。本區民族路、民生路，臨安路一帶因生活便利性高，買氣旺，成交快速，小型建案不斷推出，另高價住宅如頂美、湖美一帶，電梯住宅銷售佳，致住宅區地價上漲。ü高雄地價指數漲幅前三名（一）三民區本期地價指數較上期上漲6.47%。自辦41期重劃區東毗鄰鳳山文山特區，西銜接陽明商圈原有發展優勢，新建案不斷推陳出新，吸引商家進駐，帶動商機與人潮，房地產交易熱絡，地價仍為量價齊揚走勢。河堤社區受惠於景觀優美的愛河沿線地景及73 期重劃區河堤國小設校等效益影響，成為優質河岸生活圈，地價仍持續上漲。 (二)鳳山區本期地價指數較上期上漲5.41%。衛武營藝術文化中心及大東藝術文化中心常舉辦大型藝文活動，帶來人潮並提升附近整體文化水準，對房地產價格有明顯加分效果，地價上漲。大貝湖、文福、華鳳、福誠、鳳翔及鳳西等開發區，因建商積極推案，加上房地產景氣明顯熱絡，成交件數顯著增加，地價明顯上漲。(三）小港區本期地價指數較上期上漲4.99%。廈莊、孔宅地區，相隔10年後大樓產品再獲建商青睞，素地交易行情創區域新高之帶動下，地價明顯上漲；漢民路、二苓路、宏平路及孔鳳路一帶，因生活機能成熟、公共設施完備，且價格相較市區為低，地價呈上漲之勢。結論1.關鍵字為捷運、快速道路、景觀公園綠地，重大交通建設及公共設施就是房價上漲的保證，買方跟隨政府重大建設來佈局，穩賺不賠。2.政府左手打房，右手推動重大建設政策來推升房價及地價，是為何故?房地產是經濟發產火車頭，讓房價溫和成長，各行各業將雨露均霑，所以不用擔心房價會大跌，在好地段有重大建設利多的地方買房不會吃虧。

1上半年買賣移轉棟數和去年相比不減反增，顯示想買房的人仍然很多，房市交易穩定。2 預估今年買賣移轉棟數較去年成長3%~5%，2013年整體房市較去年樂觀。3 QE退場新聞，影響力會逐漸降低，等市場專家喊話結束後，還是會重回交易基本面，2013年郊區補漲，低總價產品熱賣格局不變。近期市場多空看法美國QE退場訊息對房市影響，市場過渡反應ü台灣住宅房價是local在地買盤在支撐的，不是走國際盤，外資是以進出股市及匯市為主，而非住宅市場買賣，所以下半年房市仍相對穩定，沒有利空，QE對房市影響只是專家過渡反應的議題，除非實價登錄網站的成交資料都是外資在成交，否則在本土買盤的支持下，下半年房地產市場仍然相對穩定。ü外資投資較有機會購買的是商用不動產，但假設外資資金伴隨QE減碼從亞洲退場，台灣商辦會因此跌價嗎?不會，原因如下：1在兩岸服務貿易協議簽訂後，來台設據點的陸資可能是下一波買盤。2 台灣商辦的主力買盤是本土壽險業不是外資，上半年商用動產交易減少是因為金管會管制令所造成(人為干預)，並非房地產基本面不好。新聞：中檢實業以總價約4億元，買下葉財記世貿大樓12層樓辦公室和停車位，是陸企來台的最大買樓手筆。大陸央企-中國質量監督檢驗檢疫總部駐香港的香港商中檢實業，首度登台買樓，買下北市敦南二段葉財記世貿大樓1戶辦公室，創下央企在台北市精華地段買樓第一例。隨著兩岸簽署服貿協議簽訂後，預期陸企來台設立據點將產生對辦公室、店面的潛在需求，成為新的商辦潛在買盤。不景氣下 民眾更想買不動產來保值 房地產仍為資產配置的最佳避風港根據中信房屋2013年第二季宅指數調查，由於首季GDP成長率表現不佳，腰斬至1.67%，整體購屋信心短線受到波及，但調查發現，在不景氣下，民眾更想買不動產來保值，比例高達44.2%，創下宅指數調查4年來的歷史新高。買方若有購屋計畫，仍應積極進場佈局。(文/行銷企劃部)

美國QE若逐步退場，資金行情退燒後，首當其衝的股市及債市，但相對地，國內住宅市場則會持續穩定，因為台灣房地產自有比率超過八成，而且精華區土地供給稀少，在近期土地標售價格不段飆升的情況下，未來房價要大跌不易，反而會走向溫和成長的格局，尤其是在國際景氣相對不穩情況下，現階段投資房地產，反而成為資金最佳的避風港，若有置產意願的買方，下半年房市仍可以持續進場布局。QE退場與台灣房市關係短線不影響：1.台灣的房地產本身並不像香港、新加坡那麼國際化。參考經濟部投審會的統計資料，在房地產業裡核准華僑及外國人投資的金額，即使以最高2009年的2.5億美元，也不過75億台幣。反觀去年光是全國三大都會區總推案量就1.26兆，我們房地產都是自己人在買的！因為我們房地產夠Local，所以買盤不受QE3退場的影響。2. QE資金影響台灣較多的是股市、匯市，若QE退場，國內股市資金動能減少，股市表現差，股民的錢還有可能轉戰房市，房市不見得會變差。中長線央行若升息恐有影響：   QE3結束代表國際低利率時代的結束，隨著國際利率的逐步調升，台灣央行生息的壓力也隨後將至。只要銀行開始調升房屋貸款利率，許多手上擁有數十間房屋，同時運作高槓桿的屋主，就會開始吃不消。如果租金淨收益仍不敵貸款支出，現金流為負，屋主只有降價拋售手上物件，現金落袋為安，同時帶動房價下跌。營建業也是一樣，倘若銀行加強授信風險評估，進而選擇雨天收傘，建商稍微周轉不靈，就可能面臨跳票風險。因此若有買方組成購屋團，針對有資金周轉壓力及餘屋出清需求的建商提出團購，也有機會買到便宜的新成屋。若賣方反應不及，也有大量物件會落入法拍市場，預期法拍價格也將影響房價。至於台灣何時會升息呢?最新消息指出，未來新任美國聯準會主席可能將由走保守路線的蓋特納出線，市場認為，蓋特納將不會做出短線太激烈的QE退場措施，QE要逐步退場可能到2015年，所以未來兩到三年，順應國際寬鬆貨幣政策，台灣央行的低利政策可望持續，要在2015年時QE完全退場時，央行才會面臨較大的升息壓力，所以低利的房市環境至少應可持續到2015年。

根據中信房屋的調查數據顯示，由於近期郊區低總價物件正夯，民眾跨區購屋的比重也逐漸增多，若工作在台北市區，民眾認為『通勤30分鐘內，房價省1/3之物件』最受青睞，比例高達42.2%；其次為『通勤時間45分鐘內，房價省1/2之物件』比例也有34.0%，排名第三的是『通勤時間60分鐘內，單價2字頭的物件』比例為13.7%。據中信房屋委託創市際市場研究公司調查指出，若搭乘大眾交通工具通勤為考量，民眾可接受的「單程通勤時間與房屋價差」為何?調查發現，排名第一的是『單程通勤時間30分鐘內，房價省1/3，如市郊的北投、文山、南港等』最受歡迎；排名第二的是『通勤時間45分鐘內，房價省1/2，如新北第一環的三重、雙和、汐止等』比例有34.0%；排名第三的為『通勤時間60分鐘內，單價2字頭，如新北外環的林口、淡水、三峽等』比例有13.7%。而四到五名分別為『通勤時間90分鐘內，總價500萬內，如桃園地區的大園、中壢、平鎮等』以及『單程通勤時間75分鐘內，單價1字頭，如桃園地區的桃園市、蘆竹南崁、八德等』，比例分別有5.2%及4.9%。中信房屋副總劉天仁表示，根據中信房屋調查數據顯示，儘管近期民眾跨區購屋的比重增加，不過若以工作地點為考量，在台北市區的上班族，仍以通勤時間30分鐘內，並且房價能較精華區便宜1/3的區域較能讓民眾接受，尤其北市郊區的北投、文山等低總價區中長期皆可布局。劉天仁進一步說明，近期建商推案較熱絡的郊區如桃園一帶，若以通勤時間為考量，能接受單程通勤時間超過1小時到75分鐘以內的，比例僅有4.9%，所以未來桃園地區的單價若持續成長到二字頭甚或三字頭以上，長期仍需觀察政院的航空城計畫所能創造的就業機會與人口表現而定，才能維持房價不墜。不過由於近期桃園有機場捷運通車的利多，可縮短通勤時間，所以預計機場捷運沿線各區塊，房價仍有補漲空間，畢竟捷運是房價的大補丸，若通勤族要在桃園地區購屋，首要考量仍是『有無捷運站』，才能有機會增值。劉天仁接著說，整體而言，有超過七成五的民眾能接受單程通勤時間大約在45分鐘以內，並且預期房價能省1/3到1/2，最遠至新北市第一環內，如在汐止、三重、雙和一帶購屋；而有加總約九成比例的民眾認為，最大能忍受的單程單程通勤時間為一小時以內，最遠能接受到新北外環的林口、淡水、三峽二字頭區購屋。所以單程通勤時間一小時，為民眾心理所能接受的最高上限，超過這時間的通勤區域，即使房價能省再多，仍不具購屋吸引力。