是什麼樣的國度，讓去過的人都說讚，是什麼樣的壯麗美景，讓人開心的忘了時間～捨不得離去，悠閒步調的土耳其就是有如此迷人的魅力～邀你入住世界遺產裡！造訪一個國家，想要深入了解當地的生活中，體驗特色住宿絕對是個快速又有趣的方法之一。土耳其本身地理環境的多變性，造就許多特殊地形，來到有著精靈煙囪之稱的「卡帕多奇亞」岩石區，當地獨有的洞穴環境，加上現代化的設備裝修，宛如山頂洞人的住宿生活新鮮有趣，這裡同時也是熱氣球飛行的必經之地，清晨湛藍的天空飄著無數的繽紛氣球，美得令人讚嘆，是造訪土耳其不可錯過的精采活動之一。若提到住宿，歸為世界遺產的番紅花城民宿也值得一住，由紅色磚瓦搭建而成的屋頂，外牆妝點著古早味的木造窗戶與磚頭，風韻猶存的建築外觀，刻劃著古時絲路商旅中停休憩的記憶，因番紅花城是世界古文化大城，當地建築也大多保持早期樣貌，雖不以住宿條件取勝，這樣更能保留多一點的時間散步在石子路上，體驗這座古城的魅力，此處古時也是昂貴的香料「番紅花」的產地，第一次造訪的旅客，不妨尋找只有在番紅花城民宿中才有的特殊體驗，浴室竟然藏在「櫥櫃」裡！博物館級～佩拉宮酒店佩拉宮殿是土耳其第一間豪華酒店，建於1892年(2010年重新整修)，在這120年間，吸引了許多富豪名流與知名人士入住，當時為了迎接乘坐東方快車由巴黎開往伊斯坦堡的富豪千金們，佩拉宮殿蓋得相當奢華且富有古典主義的建築風格，延續至今整修後，內部仍保留著當年土耳其的第一座電梯（全歐僅次於艾菲爾鐵塔的第二座電梯），因保養得宜，現在仍能關上鐵拉門隨著電梯升降～回味當年的絢麗風華。來到百年佩拉宮殿住宿的名人還有東方快車謀殺案一書的作者「阿嘉莎。克莉絲蒂」，目前411房也保留著當時作者使用過的打字機和書籍，喜愛此書的書迷千萬不能錯過，另外不說你不知道，土耳其的國父「凱末爾」、奧匈帝皇國王「Franz Joseph」、英王「愛德華八世」，各國的君主也都曾下榻在此住宿停留，可見佩拉宮的獨特魅力，現在飯店也仍有多間仿照當年名人入住時的房間擺設，各款房型體驗住宿唷！造訪佩拉宮還有一件不得不做的事，那就是～品嚐貴婦下午茶，餐桌上的銀器、裝盛甜點的餐盤，都是百年前留下來的製品，19世紀末的風華絕代重現眼前，走一趟佩拉宮讓人走入了時光迴廊，進入了歷史的博物館，這個見證土耳其百年歷史的豪華旅店，絕對值得一訪。來去棉堡～泡溫泉素有棉堡之稱Cotton Castle的帕穆卡麗，這裡的地形有如潔白的棉花築成一座座堡壘，因流經的溫泉水含鈣，長年累積而成，如梯田式的景觀，池中帶點藍，剎是神祕。從古羅馬時期開始，此處就是王家貴族專屬的溫泉療養聖地，近年來更因政府的積極保護，現在都需下車徒步體驗溫泉池，這裡的溫泉因富含礦物質，很適合停留１～２晚，入住溫泉飯店，享受不一樣的放鬆之旅。鳳凰旅行社 TEL：0800-089-789  travel.com.tw

1. 購屋選擇上，新成屋價格太高，中古屋相對便宜兩到三成，未來買方仍應以中古屋布局。2.預售屋價格反應未來房價，照此趨勢，台北市中古屋未來每坪上看80萬，新北為40萬，台中高雄每坪17~20萬，台南約13萬，因此3-5年較新的電梯中古屋若價格相對便宜，應馬上進場掃貨。結論:1.預售屋價格相對高檔，喜歡新房子的買方，3-5年的電梯是更好的選擇。2.可接受屋齡較高的買方，地點好，低總價的物件皆可進場。3.低總價勝高總價，中古屋勝新屋，買地段不買屋齡才能保值。

1. 北市成交量較上月小跌1.56%，基本盤仍在，首購或換屋族購買總價位在1500萬~3000萬產品仍看好，低總價1-2房價格會漸漸墊高，要趁早卡位。2. 新北受惠今年建商郊區平價宅推案較熱絡的影響，淡水及新莊表現不差，郊區外環買三房，內環買兩房，未來受惠捷運通車的區域，仍然看好。 3. 台中文心路捷運沿線多留意，郊區太平價格相對低檔，成交量已竄升至第四位，可見中低總價產品，首購族買盤應加速進場買房。 4. 台南，移轉件數歷經兩個月低潮後，終於回到2000棟以上，第四季展望佳。 5. 高雄，郊區鳳山、楠梓今年表現佳，隨著市區行情走升，會推升首購族往外圍購屋，郊區價格也會漸漸向市區靠齊，有重大建設題材的地方，皆可進場。總結：2013年1-9月買賣移轉棟數較2012年1-9月成長11.52%。低總價，首購族及換屋族仍是未來的市場主力，第四季應加速進場買房。

前言：財政部近日擬對多屋族加課「囤房稅」，尤其是名下擁有三房以上的房產者。現行房屋稅機制中，已賦予地方政府調高房屋稅率的機制，除用做「自住」的住家用房屋，稅率固定為1.2%之外，其他如出租供做住家用房屋、營業用或非住家非營業用房屋（如醫院診所等），都有上、下限稅率，但各地方政府目前普遍都按下限稅率，從低徵收房屋稅，調漲空間極大。財政部舉例，出租供住家使用的房屋，法定稅率為1.2%至2%，但全台都以最低的1.2%稅率徵稅。持有超過一棟以上房屋的所有權人，非供自用的可能性較大，地方政府若能就多屋且非供自住使用的房屋，按其持有屋數加重課稅，即能達到「囤房稅」的目的。過去嘗試打壓房價的政策效果1. 奢侈稅實施兩年多來，2011~2012台灣房市量縮價卻不跌反升。奢侈稅後，卡兩年才能賣，造成市場供給減少，還在市場買房的買方，都是口袋極深的屋主，屋主會將等待2年的時間成本，轉嫁給買方，期望獲利更多才賣。好案件往往要加價才能成交，所以造成房市『量縮價漲』。2.實價登錄快一年，台北市房價怒漲10.74%。由於交易資訊件透明，成交價有依據後，造成好案惜售，價格逐步墊高的現象，所以除精華區台北怒漲一成外，未來低總價的郊區也會以同樣的模式複製，要買要快。分析：情況1：囤房者房屋稅若從房屋評定現值的1.2%調升為2%真正有錢囤房的，根本不怕，更何況房屋稅若從房屋評定現值的1.2%調升為2%，對有錢人是九牛一毛，對一般人也是不痛不癢。 情況2：囤房者房屋稅若調高為房屋評定現值的2%以上，或非常高(僅為假設，實際上財政部只是考慮由1.2%增加至2%而已)→囤房稅，最終會演變成是在幫助更有錢人進貨而已，首購族現在反而更應加快進場搶貨。     就算大幅調高擁有三房以上的房屋稅，打壓的是『中等有錢』的買方買給父母或子女的需求，對真正的『超級有錢人』影響不大。擁有3屋的中等有錢買方因房屋稅增加而選擇出脫房產，然後超有錢的人反趁機收購來囤房，口袋超級深的超級屋主擁有的房子變更多了，如此下去，打擊不了房價，超有錢人反而推升房價賣給賣給真正有需求的首購族。 所以囤房稅若調得更高，會讓財富轉向更有錢的人集中，房產壟斷在少數人，一般人資產會變更少，首購族會更買不起，除非你付出高額的代價，讓囤房者獲利飽飽，願意賣您。 結論：首購族或買第二屋的，第四季應大舉進場，先買先贏，囤房稅根本打擊不了有錢人，等到未來房地產落到金字打最頂端的客群之中後，房價已漲上來，再買就來不及了。

1.2013年九月經濟數據：M1A、M1B貨幣年增率成長約8%→貨幣供給若持續增加，錢將越放越薄，精華區的北市或其他都會區房地產，房價仍有可能以每年8%的成長幅度向上挺進。驗證→台北市地政局(10.28)公布全市住宅價格指數為110.74，標準住宅總價1386萬，標準住宅單價每坪50.96萬，較6月上漲1.2%，較去年上漲10.74%實價登錄快一年，北市房價怒漲一成!!2. 住宅貸款餘額連7增央行(10.28)日公布9月購置住宅貸款餘額5兆5413億元，較上月續增266億元，不僅已連7增，更續創歷史新高，而建築貸款餘額達1兆4861億元也較上月增加71.4億元，同創歷史新高。結論1中長期房地產是最抗跌保值的標的物主因是當貨幣供給持續增加，各國政府持續印鈔票，通膨因素下，物價、房價理當跟著貨幣供給持續成長。 2 同樣的錢，購買力下降，必須選擇合適的標的物避險十年前的一百元，能買二十包科學麵(假設一包五元)，現在一百元只能買十包(7-11現在一包賣十元)，錢真的是變薄了。所以中長期，在貨幣供給持續增加的前提不變之下，同樣地的一百元可買的東西越來越少，所以若有一點閒錢，一定要置產，才能有機會防止錢變薄，尤其是首購族應加快進場腳步，才有機會翻身。

2013年買賣移轉棟數  全台估較去年成長一成以上1.以今年1到8月累計表現，和去年累計8個月應有的交易量比較後，目前全台共成長11.90%，故2013全年移轉棟數，保守地以年成長10%來推估，今年買賣移轉棟數將至少來到36.3萬棟以上，而若按今年1-8月進度，累計成長11.9%來樂觀預估，今年買賣移轉棟數也會將來到36萬8964棟，所以今年比去年好，也有望超越2011年奢侈稅實施那年的36.1萬棟。2.以區域別來看，其中以都會區台北市，成長4.32%，符合3%~5%的預期，而其餘五大都會區，新北、桃園、台中、台南、高雄年成長分別為15.21%、11.59%、12.67%、13.04%、11.94%表現超過原先期待。3.今年買賣移轉棟數較去年增加1成，比原始市場期望好，就連高總價區台北市都有4.32%的成長率。所以市場上的買方仍在買，房市其實非常非常好，現在應趕快進場，尤其低總價產品，未來會買不到。4.2013年成長率增加的主因為：→平價宅策略奏效，建商推案策略全面轉向低總價平價宅的效果超出預期拜今年建商推案轉向郊區平價宅的激勵所賜，首購族大舉進場下，也帶動台北市外低總價郊區的中古屋銷售量，六大都會除北市以外，交易量皆成長一成以上。→媒體所預期的實價登錄向下比價的效應未發生，在交易價格透明下，出價有依據，反而加速買方進場出價的意願，增加交易速度結論：1.低總價產品應加快進場，實價登錄資訊透明後，反加強買方出價意願。2.未來郊區低單低總的好社區、好物件，在實價登錄基礎下，價格只會越疊越高。

廣義投資需求者 本季達53.3% 創新高從購屋目的來看，本季『自用』比例為46.8%，較上季下跌的3%；而『投資』目的則上升至本季的35%；『買給父母或子女用』的，則由本季17.7%上升至18.3%。其中，買給父母或子女用的，通常屬於第二屋以上的中長期置產投資者，為廣義的投資客群的一部分，調查發現本季的廣義投資客群(投資：46.8%+買父母子女用：18.3%)高達53.1%，創下宅指數調查以來的新高 (如附圖1所示)。Q4房市 量增價穩1.奢侈稅不影響民眾投資意願，投資或買第二屋給父母或子女用的比例逐季創新高，廣義投資置產需求者高達53.3%(如附圖1)。2.Q4為房市傳統旺季，交易量將回穩，五都2013年1-9月累積買賣移轉棟數年增率，皆較去年(1-9月累積)成長，2013整體房市仍比2012好。

在美國QE3未來若將退場的情況下，央行總裁彭淮南預警(9月26日)，長期利率恐怕會升息。現象1 100年07月01日後，央行已兩年利率未變。2 景氣越差時，為刺激經濟，利率會降，如2009年~2010年，為全球金融海嘯復甦期間，央行重貼現率維持在2以下(1.5~1.625)。1 台灣近期經濟表現平淡，央行不敢大幅升息主計處預估全年GDP成長率2.31%(8月16日公布)，國內電子品牌宏達電(hTC)、宏碁(acer)，在智慧型手機及平板電腦的銷售上，短期間都無法突破國際大廠Apple及Samsung的夾擊，難以帶動台灣電子業的出口表現，所以近期GDP表現要靠出口成長帶動有其難度，央行考量台灣經濟未好轉情況下，不敢有大幅升息動作。 2 房貸利率要升破4%~5%買方才有感，歷史經驗，近十年沒發生過，買方擔心什麼?  是要相信專家亂放話，還是看真實的表格數據比較實際?(如表1所示)從台灣銀行房貸利率(表格A欄)及基準利率來看(表格B欄)，近幾年房貸放款利率介於1%多~3%多附近，要升破4~5%，機率頗低，加上全球景氣已完全復甦了嗎?沒有，那有什麼條件可以大幅升息呢?美國QE3近期未減碼，全球寬鬆貨幣短期將持續，央行利率近期按兵不動，買方免驚!即使明年美國QE3明年會逐步退場，央行也不會急升國內利率，會考量整體經濟情勢，並維持金融穩定，房貸利率從2%變4%~5%無稽之談，僅會微調。央行放消息的動機：純粹打預防針，美國若升息，台灣當然跟著走，但9A總裁要在退休前拿到第10個A，為維持市場穩定，先放話給大家打預防針是必要。3 財政部  也怕錯殺經濟成長率，買方課奢侈稅，傾向不實施財政部10月1日最新消息：奢侈稅修法可能「從寬處理」中央銀行日前示警「利率不會永遠維持低檔」，加上經濟成長率只能勉強保2，財政部長張盛和昨在立院財委會說：「國內經濟動能不夠強」、時空環境在變化，暗示奢侈稅修法方向已朝向限縮範圍，買方課稅不會實施4 立法院  青安房貸2年不升息立法院財委會9月30日：財委會將為房貸戶撐起「升息保護傘」。財委會與財長張盛和討論後，9月30日通過 提案，「倘若未來央行升息在1碼（0.25個百分點）內，目前青年安心成家專案的利率將維持兩年不變」，預計現行近11萬貸款戶受惠。目前青年安心成家專案的前兩年利率為 1.72％，第三年前為2.02％。結論1 經濟表現越差，打房會力道會減少，升息也會從長計議。2 2008年金融海嘯，台股指數自當年五月高點九○三九點，至十一月份低點三九五五點，幾近腰斬走勢。房地產卻沒有，變動的環境，資產最佳的避風港仍為房地產。