53 坪，3 房 2 廳 4 人 【圖 . 文 / 麥浩斯出版--漂亮家居】  一對年屆退休的夫妻、一雙正值青壯的孩子，面對橫跨兩世代的四口之家，馬士可國際設計以簡單 代替繁複，用平實取代華麗，以少即是多的概念，重塑自然溫暖的居家原味。這是一間位於大台北地區獨棟別墅的設計案例，屋主是一對夫妻，隨著 孩子漸大、生活步調漸緩，想打造一個舒適悠靜、同時一家四口也能 有充足生活空間的退休宅，於是委託馬士可國際設計的首席設計師Rose親自 操刀，量身規劃屬於這一家人的歇心之所。中性色調╳繽紛沙發背牆  創造空間視覺層次 由於為三層樓的別墅型態，本案每層室內平均約 18 坪，針對屋主平時 需求，一樓室外空間規劃了相當便利的車位和車道，而室內空間因坪數不大， 格局多採用簡約的開放式設計，讓小坪數仍能有開闊大器的視覺端景，客廳 部分 Rose 運用材質特性與色彩，別出心裁的將義大利品牌 14oraitaliana 木 紋磚以跳色混搭的方式建構出繽紛明亮的沙發背牆，畫龍點睛的突顯出客廳 空間的視覺焦點，同時也呈現了家的溫暖與朝氣。 對比於室內主牆的多彩繽紛，其餘牆面與櫃面部分，Rose 刻意以低調的 灰、白深淺交錯的方式展現空間層次，地板更使用不會反光的霧面石英磚展現格局中的大器與沉穩。Rose 表示，雖然北歐風格常 以白色作為空間主色以增加室內明亮光感，但其實灰 的調性本質更能與室外的自然綠意相呼應，也能創造 空間中寧靜與放鬆的生活氣息，對於年屆退休的屋主 夫妻來說，這裡會是兩人共享老後生活的最佳場域。 無微不至╳投其所好 量身打造專屬空間 除了一樓之外，針對別墅特有的屋房格局，Rose 也貼心的設想週全，在二、三樓都設有簡單的飲水機 能，在軟件傢具上，也多採用天然材質，保留原始建材紋路，二樓為屋主夫妻主臥，Rose 把原本的兩房打 通，成為一開放式空間，著眼於主人平時看電腦、滑 手機的習慣，也在臥室窗邊設有簡約的閱讀區，打造 屬於兩人的靜態生活空間。 值得一提的是，別墅三樓為屋主兩個孩子的房間， Rose 也依兩人的習性、喜好有不同的空間規劃，共用 的衛浴空間更以獨特的木紋磚材，拼搭出年輕族群崇 尚的個性風格。從主人至小孩，從室內到室外，馬士 可不僅止於設計室內，更貼心規劃全家人的生活。1 設計   收齊軸線整合公共空間 因為屋主對食物要求簡單，喜歡較天然清爽的烹調方式，因此設 計師將客廳與餐廳、廚房空間串聯，以開放式的設計製造視覺的 寬闊感，動線也更為順暢，由於屋主對咖啡情有獨衷，每當在此 沏上一壼咖啡，便能擁有滿室咖啡醇香。2 照明   簡約中營造視覺焦點 在居家照明陳設上以不增加視覺負擔為前提，多以低調的崁燈為 主照明，客廳沙發旁選用義大利品牌Flos立燈烘托北歐風的生活 感，餐桌上則選用西班牙設計燈飾品牌LZF Lamps以切削成薄片 的原木材質，及具有透明度的暖色表現出場域中屬於餐廚的溫暖 質感。3 材質   保留建材紋路描繪原始自然 三樓衛浴跳脫屋主偏好的簡約沉穩，設計師站在年輕觀點，顛覆 了衛浴空間應有的樣子，以原始粗獷的木質、石材，及現代感的 玻璃、陶瓷作為主建材，透過俐落的線性切割語彙，營造充滿現 代風格，在不同材質的自然肌理表現下，使空間表情更豐富。4 風格   巧妙留白製造空間中的優雅輕盈 屋主兩個小孩的獨立臥房，除依孩子的喜歡設計不同風格外，著眼 於孩子未來的發展，設計師刻意減少不必要的裝潢，讓空間巧妙留 白，除了營造通透的視覺端景外，也保留彈性依未來需求作變化。

【文 /  研究發展室】總統大選即將來臨，由2015年第4季中信房屋宅指 數調查，發現有七大趨勢領軍，讓2016房市似 可嗅出春天的訊號。趨勢一：不動產坐穩抗跌保值王座，再次衛冕 中信房屋宅指數調查，不動產仍然持續蟬聯抗跌 保值冠軍，而且在本次與「保留現金」拉開距離，與 前一季相較，認為此時選擇不動產最抗跌保值的比例 增加 2.5%，來到 30.2%，而選擇保留現金的比例下降 了 5.7%，僅 21.9%，兩者差距為 8.3%。劉天仁表示， 由此看來，民眾對於購買不動產的意願以及好感度不 降反升，只是在等待時機出手罷了。趨勢二：民眾希望房價能跌得更快、更深， 買賣雙方膠著去化天數拉長 中信房屋宅指數調查，民眾對於房價的好感度些 微提升 1.89%；透過房仲店頭的第一線感受，目前賣 方以實價登錄加價 1 成，作為開價，而買方則以實價 登錄的 8 成出價，也就是說議價空間高達 3 成，買賣 雙方對於房價認知的差異仍大，民眾希望房價能跌得 更快、更深，房市陷入膠著，去化天數拉長。中信房屋副總劉天仁指出，以台北市為例，2014 年平均去化天數為48天，2015年拉長至63天，而 新北市以新莊和樹林為例，2015年去化天數暴增為 2014 年的 3 倍，從 30 天來到 90 天，房市膠著的嚴重 程度由此可見一斑。趨勢三：房市落底訊號出現，2016年可望從 「底部出發」 中信房屋宅指數調查，打算在半年至一年內購屋 的比例翻轉回升 0.8%，而且 2 年內有購屋計畫的受訪 者有高達 49.3% 認為明年房價會落底，中信房屋加盟 店更有 72.2% 認為明年房價會落底；劉天仁副總表示， 2016 年 1 月 1 日「房地合一稅」正式上路，以及 1 月 16 日選舉結束後，市場及政治的不確定性降低，房市 格局可望從「底部出發」。趨勢四：首購加價，老手不追價， 首購族的剛性需求，是2016年房市的主要支撐 本次宅指數調查出現了一個有意思的現象，第二 次購屋的比例上升了 4.5%，而且第三次、第四次及第 五次購屋的比例也都上升，表示購屋人其實是不看壞房市的，首購族的價位更較上一季大幅增加 了117萬元，顯示首購族是以需求為首要 考量，較不受市場影響；中信房屋董事長鄭 余正全指出，來自首購族的剛性需求，將是 2016 年房市的主要支撐。 分析第二次以上購屋者也就是房市老手 的動機，有46.3%的目的為投資，其購屋 款和自備款都減少，劉天仁表示，這是因為 房市老手等待出手時機，所以呈現「首購加 價，老手不追價」此一截然不同的情況。在 自住客等待房價跌深的同時，房市老手早就 擬好投資策略進場獵屋了，這都是「春江水 暖鴨先知」的表現。趨勢五：成屋市場跌多漲少，房價似 已出現10%的跌幅底線。 居住地的房價變化是民眾最有感的，尤 其是有購屋計畫的人，敏感性很高，本次宅 指數調查顯示，35.4% 的有購屋計畫者感受 到居住地的房價下跌，2 年內有購屋計畫的感受集中在 10% 以內，若將下跌 1-3%、4-6%、7-10% 的比例加總， 感受到跌幅 1 成以內的達 30.6%。然而就單項比例來看，目前購屋 人的感受仍以房價上漲 1-5% 最多，達 18.2%。 從中信房屋加盟店感受調查回應則高達 77.9% 認為房價下跌， 跌幅在 1 成以內者達 63.5%，下跌幅度超過 1 成以上的僅 14.4%； 劉天仁副總指出，綜合購屋人與加盟店的看法，目前市場跌幅沒有 那麼深，房價似已出現 10% 的跌幅底線，預期 2016 房價應該不會 大跌，購屋人應理性期待房價跌幅，以免錯失購屋良機。趨勢六：民眾與加盟店認為明年第一季價量齊跌 針對 2016年第一季房市價與量的變化預測，本次宅指數調查指 出，認為價、量將持穩的民眾比例最高，達25.6%，其次為24.3% 認為將價、量雙跌，這兩個數據都較上一季增加，前者增加 8.4%， 後者增加 5%。觀察中信房屋加盟店反應，認為價、量雙跌的比例最 高，達 38.5%。 因此，綜合此兩項結果，劉天仁認為，價量雙跌與持平，雖然 形成拉鋸的情況，但兩者加起來的比例達 49.9%，支持了房市落底 的發展方向，有購屋計畫的民眾，不妨善加利用這樣的氣氛，進場 多看屋，提高自己挑選到好房子的籌碼。趨勢七：總統大選在即，民眾對未來政府仍期待希望看見調控的手 本次宅指數特別針對總統參選人提出的住宅政策進行民意調查， 無論是 2 年內有購屋計畫的受訪者，或是全體受訪者，都認為「透過市場機制調控房市，定期檢討行政措施」，對於健全房市發展最有幫助。同樣的調查項目，中信房屋加盟店頭的調查結果也相同， 比例最高，達 44.2％。 由以上七大趨勢中，總結歸納：有購屋意願的民眾希望房價能 跌得更快、更深，目前雖然想買，但暫不出手，房市因買賣雙方對 於房價認知的差異仍大而陷入膠著，然而，根據宅指數調查以及加 盟店的回應，房價跌幅現況約在 10% 以內，因此，中信房屋判斷明年房價應該不會大跌，而且成交量將會微增。不動產仍持續蟬聯民 眾心目中抗跌保值的冠軍地位，明年第一季預期將價量雙跌，想一 圓擁有自己房子夢想的民眾，應把握總統正式上任前的空窗期多進場看屋。 

青年購屋大利多，「小、中、巧」三字訣貸你找好屋！！    在一陣歡呼聲與煙火聲中，我們送走了2015，並且滿心期待2016的到來，相信許多人在新的一年的開始，先許下自己的新年新希望，而眾多願望中，「買房」是不是願望清單之一呢？房市的寒冬在2015的年中就提前影響台灣房市，買氣大幅降低，盡是觀望再觀望，有房產雜誌統計顯示，2015年已出現新成屋、預售屋價格「溜滑梯」的現象，不只成交銳減55.87％，成交額更是近10年來新低，只剩下2200億元，政府「打房」似乎開始見到了明顯的效果。且隨著新制「房地合一」上路，期待台灣的房價能修回「正常」的價格發展，希望那些蓄意投資哄抬、炒作房價的投資客收斂收手，還給台灣青年一個公平買房的機會。   房地合一正式上路對於自住族群來說影響不大，根據房地合一稅規定，只要持有6年內沒有出租、營業的紀錄，就可享有400萬元的免稅額，即使超過400萬元還可享有10％的優惠稅率，對於首購、換屋族群十分有利。例如新婚夫妻在今年購入小坪數物件，若在6年後出售，說不定搭上小孩出生、成長、上小學等換屋需求，趁機「以小換大」，屆時就可依照房地合一稅，辦理全額退稅，可以輕鬆「無痛換屋」享新制優惠。且行政院在2015的尾聲公佈將「青年安心成家購屋優惠貸款」由500萬提高到800萬，吸引首購族進場購屋。其實各大銀行也有利率優惠的房貸商品供選擇，整體換算下來甚至不輸給青年安心成家購屋貸款，可見現在買房不但利率極低，也不用擔心貸不到錢。兩大利多放出，希望讓眾多想成家立室，卻怕無合適貸款可貸的年輕人，能有更多管道，早點完成買房的夢想。    而青年首購，宜從「小、中、巧」這三字訣開始！「小」，先從小坪數買起，無論是單身或新婚夫妻，若在資金有限的情況下，盡量買在15~25坪左右的物件，既跳出套房難脫手的限制，又不會因總價過高而無法負擔，等之後資金充裕再以小換大。 「中」，第一間房其實選擇稍微有點年紀的中古屋，會是一個好的買房歷練，通常新屋價格高，中古屋只要選到體質不錯，不一定非得是在精華地段，好好整理一下，住起來通常不會太差，重點是買得起。「巧」，買房不是只有買一個殼而已，周邊的生活機能也非常重要，一定要檢視自己的需求，掌握最重視的需求後再選擇適合地點看房，讓自己住在裡面、生活在其中感到靈巧方便，相信人生也會跟著順~啦！文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

【文 / Acer.L】房地合一稅的成本費用認列原則根據財政部表示，房地交易所得的計算，是以成交價減掉房地取得的成本及費用為所得額；包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等，都可當做成本扣除；另外，仲介費 、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用減除。但財政部強調，取得房屋所有權後，繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息，不能列為費用減除。此外，納稅人列報成本及費用，都必須提出相關證明，如果無法提示證明文件，稽徵機關得按成交價額百分之五來計算費用。所以，根據上述課稅原則，若能明確地將成本費用列入扣除，實際上課徵的所得稅費用，有可能比奢侈稅依總價課徵10%~15% 的稅額來得輕，其關鍵在於如何將成本費用有效列舉，或是透過合法的手段來節省稅費，若能如此，待明年房地合一稅實施，預計投資型客戶的曙光將重新出現。個人與法人獲利與課稅案例以個人而言，可列舉有開發票之相關費用，如裝潢修繕費用或仲介費用等，都能列舉扣除；而法人可節稅的方式又更靈活了，假設一個專業的投資團隊名下有三間公司法人A、B、C，今天有一不動產標的透過A 公司的名義以新台幣1000 萬元購入，然後請B 公司來裝潢花費了300萬並開立發票，後續A 公司再將這掛有三百萬裝潢發票的標的，以1500 萬過戶給C，最後C 再委請仲介以1590 萬元( 仲介費1500 萬*6%=90萬) 賣給自住客，在房地合一稅的架構下可以獲利多少? 並且需課多少稅?計 算--A 法人名義1 所得稅基：1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-300 萬( 裝潢費)-1000萬( 購入價)=200 萬( 課稅額)法人稅率為17%，所以所得稅費：200 萬*17%=34 萬。2 實際獲利：因裝潢發票開立了300 萬，但假設實際進貨材料及人工成本約三成為100 萬；而開立發票的營業稅為5%：300 萬*5%=15 萬。所以，法人實際獲利為：1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-100 萬( 實際裝潢費)-15 萬( 發票營業稅)-34 萬( 所得稅費17%)-1000 萬( 購入價)= 351 萬( 獲利金額)B 若以個人名義則實際獲利為1 所得稅基：1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-100 萬( 實際裝潢費)-1000 萬( 購入價)=400 萬( 課稅額)個人稅率為45%( 一年內出售)，所以所得稅費：400萬*45%=180 萬。2 實際獲利：費用為實際裝潢費了100 萬，仲介費90 萬所以，個人實際獲利為：1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-100 萬( 實際裝潢費)-180 萬( 所得稅費45%)-1000 萬( 購入價)= 220 萬( 獲利金額)比較：若以個人名義購買不動產，一年以內出售課所得稅額的45%，而法人的所得稅額為17%，法人比個人在稅務上擁有更多節稅空間，在上述個案下，法人實際獲利為351 萬，個人則為220 萬，所以在短期投資買賣上，法人擁有更彈性地節稅方案。快速結論綜合以上，2016 年後，當房地合一稅開始實施後，專業的資產管理公司或投資客集團在稅務上，比一般個人戶擁有更多的節稅方案來避稅，所以隨著奢侈稅的落日，房地合一稅上路後，以短期買賣而言，法人有更多的節稅空間，而個人則需拉長持有期間，等稅率降低才能出售，相比之下個人戶的節稅方案較少。換句話說，待房地合一稅實施，過去個人戶短期投資房地產買低賣高情況將不易見，這一塊會成為大型資產管理公司所籌組專業投資團隊之戰場，屆時可能會搜刮市場上的低價物件包裝後再以較高價格釋出。個人戶應趁這波房地產不景氣下，進場尋找優質物件，否則房地合一稅後將更無機會跟專業投資團隊來拚搏，現在若有好物件應立即進場。< 提醒> 民眾如果為了炒房而「虛設行號」，遭查獲後恐有刑法上之詐欺罪責，可處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科50 萬元以下罰金。此外，稅務機關亦可依稅捐稽徵法第41條移送法辦，可處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣6 萬元以下罰金；法人虛開發票遭國稅局查出亦可能遭到罰款，勿以身試法。

【文 / 行銷企劃部】彰化市處於南北縱貫線上之中樞位置，擁有近24萬人口，西鄰鹿港文化古鎮，東有八卦山脈風景線，民風純樸，人文薈萃，政、經資源豐沛，是縣治所在地、中台灣的第二大都市。彰化市住宅區多集中於彰化火車站北側、南側及鐵路以西，住宅區開闢率約為 89％，未開闢之住宅區多為附帶條件之整體開發地區。商業區集中於彰化火車站前，現況開闢率約為 96％，商業型態以批發零售業、服務業、金融機構為主。另於主要幹道兩側住宅區形成帶狀商業型態分佈，尤以中山路、金馬路、中正路、三民路、和平路、中華路、中華西路、光復路兩側最為明顯。曉陽路生活圈彰化中山加盟店店長蔡世賢表示，彰化市以曉陽路為當地核心路段，連結中正路、民族路，形成3 大商圈，周邊建物以老舊透天為主，可開發空地不多，不過靠著土地整合，也有少數別墅個案，甚至睽違近8 年後，出現罕見的換屋大樓案「中正雲端」，標榜健康生態大樓，首創社區空中步道，及生機菜圃等多項公設，每坪23 萬元起，也創下區域新高價，顯示房市逐漸升溫。曉陽路商圈機能發達，具有發展潛力，從早到晚都維持一定的人口密集度，道路寬度達16 米，交通流量暢通且停車方便，加上多家大型連鎖店聚集，及有平和國小、彰安國中等傳統學校加持，店面補漲空間約1~2 成，成為購屋族指名度最高的路段。中古市場部分，由於透天屋齡多在20 年以上，甚至不少30 年老屋，因此交易量較少，多是長期居住者擁有，除非第2 代接手，否則較難有買賣，老舊透天若臨2 米道路，總價甚至僅有300~400 萬元；若臨6~8 米以上，總價約為800~900 萬元不等。彰化購屋族雖然以別墅為首選，不過中古大樓規劃20~35 坪、總價低，頗受年輕族群喜愛，交易量相對多，大樓屋齡普遍介於10~20 年，每坪12 萬元起，總價400 萬元左右。東區都市計畫 生活圈再擴大彰化中山加盟店店長蔡世賢補充，民國92 年提出的彰化市東區擴大都市計畫案及東西向快速道路彰濱台中線彰濱連絡道( 簡稱彰濱聯絡道)，將台中大都會生活圈擴大到北彰化，讓彰化市的新都市規模將再增加都市計畫面積1,026.5 公頃；未來新城區將提供田園住居、商業發展、行政園區、轉運中心及產業發展等機能，舊城區則朝向文化、經貿、餐飲、古蹟觀光及傳統工藝等面向發展。擴大東區都市計畫和鐵路高架及新的道路建設，使得彰化和台中相互輝映，成為雙子星城市。金馬商圈發展潛力強金馬加盟店店長謝其洲指出，彰化市商圈多、生活機能佳，又有中山高、中彰快速公路可連結台中市中心，是彰化縣中小企業主首選的購屋區段，但因區內土地開發趨於飽和，地價持續上漲，新推案房價也愈來愈高。金馬路是彰化市最寬的外環道，沿路三百公尺內的學校有精誠中學、平和國小、彰安國中、忠孝國小、彰泰國中、大成國小、泰和國小、國聖國小等多所公私立學校。許多大型賣場、喜慶會館、餐廳、夜市和年底即將完工的彰北國民運動中心等設施，也紛紛進駐金馬路商圈，吸引彰化市周圍鄉鎮市民眾，到此就學、就業和消費，因此金馬路商圈成為廠商開店的熱點，亦是新建案最密集的區域。金馬路商圈目前腹地大、停車方便，新成屋比市中心相對便宜，不僅電梯豪宅、花園別墅四處林立，公寓大樓也較寬敞，未來發展潛力強，可說是首購族群最佳選擇的路段。金馬路一段緊鄰烏日交流道，三段近彰化交流道，二段則是近和美交流道，連外道路四通八達、交通十分便利，非常適合首購族、換屋族和企業老闆入住。金馬路周圍尚有許多未開發的都計內田地，政府單位已規劃重劃，一旦完成重劃，對金馬路商圈將是如虎添翼，各項發展將更有利。彰北運動中心 熱門自住區金馬加盟店店長謝其洲說明，「彰北國民運動中心」坐落在建國東路、北路口，周邊向來是熱門自住區，也是建商推案一級戰區。彰泰國中離運動中心僅一路之隔，為彰北的明星學區，而金馬公園綠地寬闊，是當地重要的休閒機能場所。區內有家樂福、三民傳統市集和明星學區，區段優越吸引買方目光。周圍建物新舊交雜，但仍屬純住宅區域、並無複雜業種，當地購屋門檻較低，近年以中古大樓買賣較熱絡，然而供給不多，所以也刺激價格微幅走揚。八卦山大佛風景區早年被喻為「亞洲第一大佛」、遠近馳名的「黑身釋迦如來大佛」，是彰化市特有地標及精神象徵；大佛全身以鋼筋水泥雕塑而成，自蓮花座起佛身高72 台尺，佛像內分成六層，第一層佛堂供奉釋迦牟尼佛祖，第二層起陳列佛陀典故，介紹其修行過程。大佛風景區近年經整頓改建後已展現全新風貌：古樸巍峨壯觀的大佛前方正對著整個彰化市的雙獅獻珠，像是在守護這個城市；佛前下方設有九龍浮雕噴水池，定時會有噴泉與水舞表演；廣場的270 度的大視角觀景台讓遊客看盡整個彰化地區；景觀台樓下為文化藝廊，以石刻方式保留書法家們的作品；入口參佛林蔭大道的三十二尊石雕觀音，法相肅穆莊嚴、造型各異，訴說著佛法無邊力量；風景區另有精緻庭園區、建築設計得很特別的旅遊服務中心、餐飲及特產專賣店、多媒體視聽室、社區文化博覽會及展示室等，滿足遊客不同需求。徜佯於自然的自行車道彰化自行車道是在桃源社區中，位於八卦山脈與彰化市區的交界地帶，風景優美，有如世外桃源，多處綠林小徑和登山步道是社區居民散步休閒的好去處，沿途中會看到一些有關自行車的標誌；再往八卦山路上走，還有一些景點：八卦山大佛、自然生態園區、節孝祠、賞鷹平台等可以遊玩。車道旁一棵棵的大樹，加上徐徐的微風，驅走了身心的煩熱，讓人無比舒暢，運動兼玩樂，一舉數得。【自然生態園區】園區內除了運動休閒公園、還有外形奇趣的水梯、花草扶疏的展示中心，及受到眾人喜愛的兒童親水區等。園區植有數百種珍貴植物並經人工培育數種鳥獸棲息，綠蔭盎然，空氣格外清新，每當假日，總有許多家庭來此進行休閒親子活動。【節孝祠】是目前國內唯一獨座主祀貞節烈婦的祠廟，其木結構採用罕見的「移柱法」，在本土文化意涵及建築史上具有絕對的價值與意義。格局為四合院，兩殿兩廊，依序有山川門帶兩耳房、中庭、軒亭、正殿，祠旁有一片綠地和百年老樹，祠內許多雕工造型技巧與彩繪手法優美精巧，均為台灣首見，彌足珍貴。【賞鷹平台】位在山頭的制高點，除了可以看見過境的灰面鵟鷹外，在兩個山頭間的山谷地形，更是灰面鵟鷹捕食、下午落鷹及清晨起鷹的最佳觀賞場所，每年三月至四月為其過境彰化八卦山的季節，政府因此都會舉辦「鷹揚八卦」的賞鷹活動，這可說是彰化的年度自然生態盛事。結語以彰化火車站為核心發展區的彰化市，是全國唯一山線和海線鐵路交會的城市，有許多土地在民國67 年就納入都市計畫，目前雖然尚未重劃、開發，但將來配合鐵路高架化、捷運等公共設施建設完成，將帶動區域更加繁榮、便利；縣市合併後，台中市核心發展趨勢明顯，緊臨的彰化也為次要核心區，與台中的交通來往也十分便利，因此新都市計畫對彰化市來講相當關鍵，為加速都市計畫發展，彰化市公所已成立專案的推動小組。除了東區擴大計畫外，台中捷運綠線如能延伸到金馬路至鹿港，串連鹿港成為歷史文化園區，觀光帶動之餘也勢必讓房價起漲，未來的發展值得期待。

【圖.文/鳳凰國際旅行社】中世紀時期，阿拉伯將咖啡傳入歐洲後，從最早的醫療用途，到彰顯上流社會身分地位，再到文人雅士集會的社交場所，咖啡早已深植在歐洲人的靈魂深處，特別是咖啡館文化的興起更能看出，每一階段的歷史意義。時至今日，咖啡館更衍生出連鎖經營的型態，雖然貼近今日講求效率的節奏，但有故事的咖啡館，依舊最讓人著迷。在歐洲，百年以上的老牌咖啡館非常多，旅遊網站UCity Guides就票選出10家世界最美咖啡館，有機會來歐洲不妨來感受一下，這些超有歷史的咖啡館，品嘗香醇的咖啡也品嘗著歐洲的歷史文化。位於布達佩斯的紐約咖啡館，外觀結合了文藝復興與巴洛克風格，內部精雕細琢的陳設，更是富麗堂皇，猶如置身在宮殿裡頭叫人目不轉睛。20世紀時這裡就是許多紳士名流、藝術家喜愛聚會的場所，至今咖啡館還保存著這些手稿、畫像，在這個充滿歷史韻味又奢華的咖啡館裡頭，充分感受到奧匈帝國時期的霸氣。威尼斯聖馬可廣場的花神咖啡館1720年開幕，，是當地第一家咖啡館，也有人譯成佛羅里安咖啡館。牆上鑲著名人壁畫和精細雕刻，不難想像昔日鼎盛時期的輝煌，據說馬克吐溫、安迪沃荷、查理卓別林等人也都曾光臨這間咖啡館，對比今日，雖然外牆老舊斑駁，但卻更有一股懷舊的氛圍。咖啡館有時還會有樂隊演奏，沉浸在浪漫的水都，享受咖啡佐音樂的雙重饗宴，這種歐式的休憩時光，特別令人難以忘懷。維也納的中央咖啡館超過百年的歷史，走的是優雅古典路線，早期吸引許多知識份子或文人雅士最愛聚集的場所，就連莫札特、貝多芬、舒伯特也是這裡的常客。咖啡館裡頭有一尊詩人彼得‧艾頓柏格(Peter Altenberg)的人像，有句經典名言『我不在家，就在咖啡館，我不在咖啡館，就在前往咖啡館的路上』正是出自於彼得‧艾頓柏格，也同時把歐洲人有多愛流連咖啡館表露無遺。帝國咖啡館座落於布拉格舊城區火藥塔附近，雖然是帝國飯店附屬的咖啡館，但室內設計一點都不馬虎，馬賽克磁磚壁飾，展現金碧輝煌的華麗質感，是咖啡館的主要特色。 1862年開幕的巴黎和平咖啡館，座落於知名的巴黎歌劇院前，是巴黎第9區最具知名度的咖啡館，曾經有這麼一說，即使一個人來到這間咖啡館也不會孤單，因為你很快就能看到熟人，可見得這間咖啡館熱門程度。1975年8月22日和平咖啡館列入法國歷史古蹟，特別的是咖啡館內也有另外規劃一區餐廳，不論到此用餐或是喝杯咖啡，都是品嘗巴黎優雅時光很棒的體驗。

【圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》】位在半山腰的25坪居家，在擅長北歐風格的王公瑜設計師操刀之下，展現通透明亮的北歐精髓，同時運用灰藍、粉橘、薄荷綠等色彩，以及北歐、經典傢具的安排，創造出時尚的北歐感。這間座落在半山腰的新屋，擁有良好的大面落地窗，環境十分幽靜，加上景觀相當漂亮，離市區通勤約莫也只要半小時的車程，種種優勢之下，讓屋主夫婦決定買下它。對於居家風格，喜愛旅遊的倆人，幾次的北歐之旅深深影響他們，尤其是北歐人倡導的簡約、融合時尚且大膽的色彩運用，更是他們所嚮往的生活，尋找設計師的過程中，從漂亮家居網站發現北鷗室內設計的案例，一個個自然清新的北歐居家徹底打動倆人，進而展開這次的裝修計畫。簡約俐落線條，通透明亮的北歐氛圍北歐風強調的是一種簡約且舒適的精神，加上因為夜晚時間長，採光對他們來說非常重要，更在意自然光源的取得，對應到這間3 房2 廳的房子，設計師將原本客廳後方的隔間取消，改為清玻璃拉門作為空間的區隔，除了滿足屋主對於書房的機能需求之外，更大的效益在於自然光線的延伸，搭配客廳落地窗選用清透感窗簾，公共廳區通透且明亮。除此之外，針對空間的立面設計，則是藉由木作壁板巧妙將通往衛浴、臥房的入口予以隱藏修飾，讓空間維持著乾淨俐落的樣貌，體現北歐居家的主要理念。掌握色彩搭配、善用傢具傢飾創造大人味北歐風提到北歐風格，自然會聯想到北歐人很會利用色彩和傢具的擺設展現個人風格，不過，有別於傳統以白色為主的北歐居家，對色彩有高敏銳度的王公瑜設計師，這次特別調出薄荷綠、粉橘、灰藍色作為不同區域的牆面用色，電視牆維持減壓又舒適的純白色調，餐廳兩側選擇刷飾清爽的薄荷綠，另一側的牆面端景則是換上灰藍色調，增添空間的層次感，值得注意的是，在傢具款式或顏色的運用上，並不全然為彩色、原木或是年輕的品牌，像是在客廳部分，設計師便融入Jorge Ferrari Hardoy-Butterfly 經典蝴蝶椅，沙發是沉穩的黑色皮革，餐廳一角為日本設計大師柳宗理蝴蝶椅，試圖讓這個北歐居家多一點成熟大人味，一方面藉由這些色彩的融合，達到視覺的平衡美感。1 傢具 高腳桌椅創造咖啡館角落餐廳區域除了設置圓桌，牆面一側更設置高腳桌椅傢具，搭配一盞金屬照明，營造出有如咖啡館般的氛圍。2 材質 混搭六角花磚，創造視覺亮點衛浴空間以復古時髦的概念呈現，白色地鐵磚鋪陳壁面，地坪以灰色六角磚與花磚做為乾濕區的界定，一方面又讓花磚局部點綴於乾區，相較於單一使用更具特色。3 材質 拼貼立體花磚增添豐富度客廳後方的開放書房，採用玻璃拉門延伸空間與自然光線，粉橘色牆面拼貼具立體花磚，有如畫作般，讓立面更具豐富。4 色彩 純柔和色調創造溫暖休憩氛圍主臥房刷飾灰藍與粉橘色調，同時選用自然材質做為床頭板，營造出溫暖柔和的睡寢氛圍，搭配充滿北歐圖騰的毛毯、抱枕，增加空間的豐富性。

不要當雷神屋！  速速成交有撇步    房市近期交易冷清，總是看的人多出手的少，大家都還在觀望，市場呈現一種「敵不動，我不動」的局面。買賣雙方的關係就像跳恰恰，一來一往，你進我退，總還是可以找到彼此覺得最完美的定格Ending Pose，就怕雙方僵滯原地，誰也不讓，這生意就做不下去了，導致目前台灣房市去化的時間全面拉長，如總價超過2500萬的物件，需要至少3個月才能順利去化。    根據房仲業統計顯示，目前台北市總價500萬以下的物件，平均只需要50天就能順利去化，500萬～1000萬的物件，則需多出36天的去化時間，平均約86天才能順利完成交易。 但若將總價拉高到2500萬至3000萬的價格區間，可發現平均流通天數暴增至121天，3000萬以上的房屋更要140天，成功去化至少費時超過3～4個月，但對要處理資產的屋主來說，時間就是金錢，房子可不希望慢慢賣！哪些情況會讓多數的買方覺得這間房可能是心目中的「雷神」呢…第一雷：價格過度偏離市場行情    如果物件本身開價脫離實價登錄行情，易讓買方認為售價是否水灌得比較多一些，就會形成更大的價格認知落差；房仲業者建議賣方開價以實價登錄多1~2成為佳，保有讓買方殺價的空間，也不會偏離自己理想價格過多。 第二雷：總價高一點，時間就長一點    若物件不是現在主流的小坪數、低總價，也會增加物件的流通時間，以市面上主流的20～40坪物件為例，可推得目前以2房、2+1的房型較受青睞，大坪數的物件受到總價影響，口袋較淺的自住客接手能力較差，無法吸引首購族或青年購屋族群，只好等待口袋深一點又有緣的買主了。第三雷：有無法一見鍾情的因素    倘若屋主仍居住在待售物件中，或者有飼養寵物，也會影響買方的交易意願，除了家具可能縮小視覺面積外，體味重的寵物，氣味流通在房子裡，也容易讓買方退避三舍，或是屋內雜亂擁擠，第一眼印象就大打折扣，這些因素都會影響買方出手意願。不過，有些屋主或仲介為了加快銷售速度，特意請來專業居家佈置公司，為房子打造有如家的氛圍，討好看屋的消費者，通常有經過精心佈置的物件，比沒有佈置的，成交機率高將近三倍！    所以想讓房子快速、順利賣出，該做的準備也是一樣不能少，不是只有買房的人需要認真做功課，屋主想賣個好價錢，也可以從買房子的角度來下點工夫唷！比實價登錄平均還便宜的物件，請在此立即搜尋>>http://www.cthouse.com.tw/event/103/cheap/文  by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令圖片來源：https://unsplash.com/photos/revxuIor0nY