案例： 劉姥姥進大觀園，看中了一處房屋，於是央求賈寶玉讓她住下。雙方簽訂了房屋租賃契約，約定每月租金十兩銀子，押金二十兩，租期三年。不料，一年後賈寶玉想把房子收回來自己住，於是向劉姥姥要求提前終止租約，但遭到劉姥姥拒絕。試問，依法賈寶玉有權將房子收回嗎？又，劉姥姥因為手頭緊，兩個月沒繳房租，賈寶玉想趁機將房子收回。但劉姥姥主張當初押金二十兩，足以抵付兩個月租金，等於沒欠租，所以賈寶玉不能終止租約。劉姥姥的主張是否合法？ 解 析： 一、 出租人的終止權     租賃，依民法規定屬於契約的一種，契約一旦成立生效，雙方都必須受到契約的拘束。換言之，當事人如果沒有「終止權」，是不能任意終止租賃契約的。租賃契約的終止可由雙方在契約中約定，如未約定則應依法律的相關規定。約定的方式，例如在租賃契約中明訂：「甲/乙/雙方得提前終止本契約，但應提前1個月通知他方，並於終止日支付相當於1個月租金予他方。」     至於法律規定，例如民法第438條：「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。」第440條：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定。」第443條：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」第447條：「出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物。承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者，出租人得終止契約。」倘不符以上各條規定，契約中又無約定，當事人一方自不得任意終止租約。      又依民法第71條：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」第111條：「法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。」租賃契約亦屬法律行為的一種，因此，如果當事人的約定與法律的強制規定相衝突，其約定無效。例如在房屋租賃契約中約定：「承租人逾期未繳租金，出租人得不經催告逕行終止租約。」顯然違反前述民法第440條第2項之規定，該契約條款無效；若出租人要以欠租為由終止租約，仍須以欠租兩個月為前提，並且踐行催告程序。 二、 土地法第100條之特別規定     土地法關於房屋租賃有特別規定，第100條：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」原則上，土地法為民法的特別法，其規定應優先適用。因此，承租人積欠租金時，依本條第3款之規定，出租人須先以擔保金抵償欠租，抵償後仍欠2個月以上租金，才能終止租約將房屋收回。     然而，依司法院解釋《院解字第3489號》之規定：「土地法第100條之規定於施行前未終止契約之不定期租賃亦適用之，至定期租賃契約無論其訂約係在施行前抑在施行後均無同條之適用，院解字第3238號解釋應予變更。」以及最高法院《37年上字第7729號》判例：「租賃契約屆滿後，如非有民法第451條所定，視為以不定期限繼續契約之情形，則其租賃關係應依同法第450條第1項規定，於租期屆滿時消滅，不受土地法第100條所定各款之限制，業經司法院院解字第3489號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前，而係以司法院院解字第3238號解釋為依據，但第3489號解釋已將第3238號解釋所持之見解變更，則土地法第100條規定，實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約，應與未定期限之租賃契約，同受土地法第100條規定之限制，不問其有無民法第451條規定之情形，不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋，自嫌未合。」可見，土地法第100條僅限於「不定期租賃」方有適用。如果訂有租賃期間而租期尚未屆滿，承租人積欠租金達2個月，出租人無須先以擔保金（押金）抵償，即可依民法第440條之規定催告、終止租約。同理，租期未滿，出租人亦不得以「收回自住或重新建築」為由收回房屋。     土地法除第100條有關房屋租賃外，另於第103條及第114條，分別對「建築基地」及「耕地」之租賃設有終止租約的條件，亦應注意。 三、 結論 本案賈寶玉與劉姥姥訂有房屋租賃契約，租期三年尚未屆滿，若租約中並無「一方得任意終止」之條款，則賈寶玉必須有法律上的依據才能終止租約。依前述，土地法第100條雖然規定出租人得以「收回自住」為由終止租約，但本案租約並非「不定期租賃」，並無土地法第100條之適用，賈寶玉即使想收回自住也不能任意終止租約。 劉姥姥雖然有押金20兩可供抵償欠租，但是否以押金扣抵房租，出租人有選擇的自由，如果賈寶玉並未表示以押金扣抵欠租，則劉姥姥仍然欠租2個月。如上所述，劉姥姥不能主張土地法第100條規定，而賈寶玉則可依民法第440條定期催告；逾期仍未支付租金，賈寶玉就可以終止租約了。   car loan new online

 案 例：     某甲於民國98年10月1日自法院拍賣程序購得房屋一棟及其基地，並於99年5月1日始向地政機關登記為所有權人。某乙於民國100年6月1日有意向某甲購買該屋，雙方亦商談至相當價格。惟某甲持有房屋之期間未滿2年，若此時出售恐被課徵特種貨物及勞務稅，故遲遲不敢答應；但某甲如不於此時出售，某乙亦將轉而另向他人購屋。某甲應如何解決這個問題呢？  解 析： 一、 特種貨物及勞務稅條例之規定     特種貨物及勞務稅條例（以下簡稱本條例）自民國100年6月1日起已開始實施，凡符合本條例規定之特種貨物及勞務均須課稅。就不動產而言，本條例第2條第1項第1款規定之特種貨物係指「持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。但符合第5條規定者，不包括之。」又依第7條：「特種貨物及勞務稅之稅率為百分之10。但第2條第1項第1款規定之特種貨物，持有期間在1年以內者，稅率為百分之15。」其稅率不可謂不高。因此，不動產「持有期間」之計算成為課稅與否之重要條件，值得吾人探究。     本條例第3條第3項規定：「前條第1項第1款所稱持有期間，指自本條例施行前或施行後完成移轉登記之日起計算至本條例施行後訂定銷售契約之日止之期間。」換言之，取得不動產之時間可在施行前或施行後，而出售時間僅限於「施行後」，亦即在民國100年6月1日前已銷售之不動產，無論持有期間如何均不在課稅之列。此規定看似明確，仍有若干問題有待釐清，茲分述如下： 二、 何謂「完成移轉登記之日」？     持有期間以「完成移轉登記之日」起算，惟取得不動產之所有權並不以完成移轉登記者為限，例如繼承、強制執行、徵收、法院判決等情形於登記前已取得所有權，應如何處理？本條例第5條第6款規定：「銷售因繼承或受遺贈取得者，非屬本條例規定之特種貨物。」又依本條例施行細則第6條規定：「依本條例第3條第3項規定計算持有期間，因強制執行於登記前已取得不動產所有權者，其起算日以所有權人領得權利移轉證書之日為準；因區段徵收領回抵價地者，其起算日以所有權人原取得被徵收土地之日為準。」是以，雖然民法第759條規定因強制執行等非法律行為於登記前已取得不動產物權者非經登記不得處分，但本條例之持有期間仍以「領得權利移轉證書之日」起算，尚屬合理。     惟房屋之起造人，於建造完成之日起已取得不動產之所有權，如辦理保存登記後出售，其「持有期間」之起算日究應以「建造完成之日」為準？或以「保存登記」辦理完竣之日為準？如未辦理保存登記直接出售又將如何認定？法條文字係「完成移轉登記」，以上情形似乎均不符合。本條例第5條第7款規定：「營業人興建房屋完成後第一次移轉者，非屬本條例規定之特種貨物。」則「非營業人」建造房屋後出售尚屬特種貨物，其持有期間之認定有待主管機關解釋。 此外，如房屋與土地係於不同時點取得而合併銷售之情形，其持有期間應如何計算？例如房屋持有未滿2年而土地持有已滿2年，或持有房屋超過1年未滿2年而持有土地未滿1年。本條例施行細則草案對此原有明文，正式通過之現行條文卻無規定，解釋上亦生疑義。 三、 何謂「訂定銷售契約」？     就文義解釋，凡以銷售為目的所訂立之契約均屬「銷售契約」，例如買賣契約。有疑義者在於「訂立契約」是否限於「訂立契約書」？依法買賣契約為「不要式契約」，雙方意思表示合致時即為成立，訂立契約書面僅作為證明之用而非契約成立要件，契約成立之時間仍以雙方意思表示合致時為準。惟本條例第16條第1項規定：「納稅義務人銷售第2條第1項第1款規定之特種貨物，應於訂定銷售契約之次日起30日內計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附繳納收據、『契約書』及其他有關文件，向主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額。」如「契約成立之日」與「契約書簽訂之日」不相同時，究應以何日期為準？即生疑義。尤其在契約成立之日計算持有期間未滿2年，而於滿2年後始訂立契約書之情形，影響課稅要件是否具備，對納稅義務人影響至鉅，亦有待主管機關解釋釐清。 此外，「銷售契約」之概念是否等同於「買賣契約」？或只需有移轉所有權及對價者均包括之？例如附買回條件之買賣契約、試驗買賣契約、租賃買賣混合契約、承攬買賣混合契約、移轉擔保契約、移轉借貸契約、借名登記契約、流抵（流質）契約、附絕賣條款之典權契約等，是否在課稅之列均有待解釋。 四、 持有期間之因應方式     如不動產持有期間未滿2年而有出售之需要，應如何因應？可能有以下各種方式，茲析述之： （一） 延後辦理所有權移轉登記 先訂立買賣契約，雙方約定於持有期間滿2年後再行移轉所有權。惟本條例規定如上所述，持有期間之計算係以「訂定銷售契約」為準，如在持有期間未滿2年訂立買賣契約，即屬特種貨物應繳納本稅，縱於滿2年後移轉仍無法避稅。 （二） 契約書記載將來之日期 依前述本條例第16條第1項之規定，納稅義務人應檢附「契約書」向主管機關辦理申報手續，主管機關亦以契約書記載之日期為認定，故實際訂約日期雖未滿2年但如依契約書記載日期已滿，似可避稅。惟如上述，法條規定之「訂定銷售契約」有疑義，倘主管機關之解釋係「契約成立」而非「訂立契約書」，則仍以實際上契約成立之日為準。 又如實際簽約日期與契約書上所載日期不同，將影響主管稽徵機關對於課稅要件之認定，恐有觸犯刑法「使公務員登載不實罪」之虞。刑法第214條規定：「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處3年以下有期徒刑、拘役或500元以下罰金。」故此法亦不可行。 （三） 附條件或期限之買賣契約 例如雙方約定至持有期間滿2年後之某日期起，契約始生效力（附期限）；或約定第三人（例如房屋仲介）通知當事人付款或過戶時契約始生效力（附條件），有無將持有期間延長之效果？ 就法理而言，契約之「成立」與「生效」乃不同概念，契約成立係當事人雙方意思表示合致，生效則係契約所定之權利義務已發生。附「停止條件」或「始期」之契約，訂立時契約已成立，而於條件成就或始期屆至時生效。倘主管機關認定「訂定銷售契約」係指「契約成立」而非「契約生效」，則縱附條件或期限仍無解於持有期間之認定。 （四） 以租代買 例如訂立「租賃契約書」約定承租人繳付租金達一定數額後，即有權請求出租人移轉登記所有權。此種「混合契約」外觀上雖屬租賃不在課稅之列，惟實質上仍具有「買賣」之性質。倘主管機關採實質認定，認為契約有請求移轉所有權之效力或以移轉所有權為目的即屬「銷售契約」，則仍無解於課稅義務。 （五） 訂立流抵契約 所謂「流抵契約」，依民法第873條之1第1項規定：「約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，非經登記，不得對抗第三人。」具體做法是所有權人與相對人先訂立「借貸契約」由相對人貸與所有權人一筆「借款」並辦理抵押權設定（登記時應記明「債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人」）；事後再依土地登記規則第117條之1第2項，附具相關文件由雙方會同辦理所有權移轉登記。 此種「流抵契約」解釋上與「銷售契約」之涵義顯有不同，應不屬課稅之列，又能達到銀貨兩訖之效果。惟民法第873條之1第2項規定：「抵押權人請求抵押人為抵押物所有權之移轉時，抵押物價值超過擔保債權部分，應返還抵押人；不足清償擔保債權者，仍得請求債務人清償。」如有一方事後行使本項之返還或清償請求權，可能會造成糾紛；又同條第3項：「抵押人在抵押物所有權移轉於抵押權人前，得清償抵押權擔保之債權，以消滅該抵押權。」換言之，所有權人如反悔不「賣」時，只需返還該「借款」即可消滅抵押權，亦無法達到如同買賣契約之拘束力。 甚者，如主管稽徵機關認定當事人係以流抵契約之形式規避稅捐，實質上仍屬買賣，依民法第87條第2項：「虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。」逕依本條例第18條及第22條規定，核定銷售價格、補徵及處罰。故此法亦有風險。 （六） 簽立要約書或承諾書 例如由買受人出具「要約書」表明承購條件，再由出賣人簽字同意其條件，並約定於持有期間滿2年後之某日期簽立正式之買賣契約書；或出賣人先表示出售條件，再由買受人簽立「承諾書」同意其條件。外觀上，「訂定銷售契約」之日似為「簽定買賣契約書」之日，惟要約書或承諾書既已記載買賣條件，實質上仍可能被認定買賣契約已經成立甚至生效，而以出賣人簽名或承諾書之訂立日期計算持有期間。此種做法類似「重複訂約」，即同一契約訂立2次，如其主要之權利義務均屬相同仍以第1次訂約為契約真正成立之日。 （七） 預告登記 土地法第79條之1第1項第1款規定：「聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅

中時電子報|房地產|北台灣 林佩怡／台北報導       常見室內裝修糾紛，台北市建築管理處從今年四月起，加強稽查室內裝修及隔成小套房的建物，只要未申請裝修許可證，可罰六萬元以上；非法施工業者則可罰十二萬元以上，至今已開出廿六張罰單。 　內政部去年修正《建築室內裝修管理辦法》，要求凡六層樓以上建物及五層樓以下隔間小套房的建物，若執行室內裝修，依法得申請裝修許可證，但許多民眾未申請許可證，還有非法的施工業者，導致檢舉案逐年增加，決定今年四月加強稽查。 　台北市建管處股長李豪偉說，北市登記有案的合法裝修業共一九四七家，去年核發室內裝修許可證共二三六五件，平均每家業者承攬裝修工程一.二一件，明顯不合理，有龐大黑數存在。 　李豪偉說，北市房價居高不下，常有公寓大廈裝修成多間套房出租，導致用電過量、破壞構造、陽台違建等違規或侵權情形，增添建物的公安疑慮，還有侵害公寓所有權人共同利益之虞，衍生許多糾紛，確實有加強管理之必要。 　為遏止亂象，今年四月一日起，建管處加強稽查未依法申請室內裝修許可證的業者及使用人，已開罰廿六件。李豪偉說，遭罰的案件，大多是民眾委託無證照的裝修業者施工，或屋主自行設計找工人施工，依《建築法》規定，屋主可罰六萬以上，非法施工業者可罰十二萬以上罰鍰。    [中時房地產  house.chinatimes.com]crack car loan new online

 案 例：     庭楓與博之育有一子Lucas，婚後庭楓以其名義購買豪宅一棟。庭楓退休後，按月領退休金6萬元，此外沒有其他財產與收入。Lucas長大後，不顧博之的反對與Mary結婚，庭楓愛子心切，私自將僅有的豪宅送給Lucas作為結婚賀禮。不料，Lucas於蜜月旅行時竟發生意外死亡。博之因痛失愛子，憤而要求與庭楓離婚。兩人離婚後，博之才發現豪宅已經不是庭楓的財產了。博之與Mary都沒有財產，請問他們可以主張什麼權利？  解 析： 一、剩餘財產分配請求權 (一)依民法第1030條之1規定，法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。但因繼承或其他無償取得之財產、慰撫金，不在此限。庭楓與博之是夫妻，Lucas與Mary也是夫妻，如果他們都是法定財產制，離婚或一方死亡的情形都可以主張剩餘財產分配請求權。 (二)庭楓於離婚前所領取的退休金，性質上屬於類似工資的延長給付，並非與夫妻共同努力、貢獻無關，應當作婚後財產可以作為剩餘財產分配之標的。至於庭楓婚後購買的豪宅，私自送給Lucas作為結婚賀禮，至否可以追加成為婚後財產，成為剩餘財產分配之標的？民法第1030條之3第1項規定：「夫或妻為減少他方對於剩餘財產之分配，而於法定財產制關係消滅前5年內處分其婚後財產者，應將該財產追加計算，視為現存之婚後財產。但為履行道德上義務所為之相當贈與，不在此限。」本條的適用，必須有「故意侵害他方之剩餘財產分配請求權之目的」。庭楓將豪宅贈與Lucas作為結婚贈禮，並無本條適用。 (三)又依民法第1020條之1規定：「夫或妻於婚姻關係存續中就其婚後財產所為之無償行為，有害及法定財產制關係消滅後他方之剩餘財產分配請求權者，他方得聲請法院撤銷之。但為履行道德上義務所為之相當贈與，不在此限。前條撤銷權，自夫或妻之一方知有撤銷原因時起，6個月間不行使，或自行為時起經過1年而消滅。」庭楓將豪宅無償贈與Lucas在客觀上損害了博之的剩餘財產分配請求權，博之可以在庭楓贈與後1年內撤銷贈與。撤銷後，該豪宅仍屬庭楓的婚後財產，博之可以請求分配。 二、贍養費 (一)民法第1057條規定：「夫妻無過失之一方，因判決離婚而陷於生活困難者，他方縱無過失，亦應給與相當之贍養費。」Lucas死亡並非贍養費發生的原因，Mary不得請求。博之離婚後並無任何財產，而庭楓有退休金，如果博之對於離婚的事由並無過失，可以向庭楓請求贍養費。 (二)然而，贍養費的性質是扶養失婚的配偶，在合理的期間當中，覓得工作機會及取得經濟獨立之前的生活維持，而非扶養終身的義務。其給予的數額，法院會斟酌當事人的身分、年齡、自營生計之能力與生活程度及義務人之財力等因素而定。 三、繼承權 (一)博之對Lucas的繼承權  依民法第1138條第2款的規定，父母為第二順位繼承人。案例中，Lucas並無第一順位繼承人（直系血親卑親屬），庭楓與博之為Lucas的父母，各繼承四分之一。 (二)Mary對Lucas的繼承權 Mary是Lucas的配偶，依民法第1144條規定，Mary有繼承權，與Lucas的父母共同繼承遺產，Mary的應繼分是二分之一。關於庭楓贈與Lucas的豪宅，如果博之未於贈與後1年內主張撤銷權，則應由庭楓、博之與Mary三人共同繼承，於遺產分割前，豪宅為三人公同共有。 計算遺產時，Mary對Lucas的剩餘財產分配請求權的數額，應先從遺產（豪宅）中扣除；扣除之後才是庭楓、博之與Mary三人共同繼承之遺產。例如該豪宅變賣後價值1億，則Mary可先請求剩餘財產分配一半，即5000萬元，再主張應繼分二分之一即2500萬元。剩下的2500萬元再由庭楓與博之均分，各得1250萬元。 <中信房屋報導2011年08月_法律信箱>crack car loan new online