某大學擁有一塊土地，數十年來從未使用，後來計畫在該土地上擴建校舍，才發現被某甲蓋了房子，而且某甲還向地政事務所申請地上權登記，試問：該土地所有權人某大學有權請求某甲拆屋還地嗎？

陳小姐將房屋一棟出租給林先生，約定每個月5日繳房租，租期自民國100年7月5日起至103年7月4日止。不料，林先生於101年1月5日未繳房租，到了2月5日也沒繳，陳小姐認為林先生已經積欠2個月租金，想要立刻終止租約。試問：陳小姐可以合法終止租約嗎？

老張即將退休，打算用退休金買一塊地，在上面蓋一棟自己設計的房屋，但始終挑選不到合適的土地。好不容易終於看上一塊地，可惜地主只租不賣。在商議租地的過程中，地主表示可以設定地上權，但對價較高。老張想知道的是，既然目的都是在取得土地的使用權，有必要另外設定地上權嗎？設定了地上權有甚麼法律效果？單純的租賃又有甚麼不同？

●案例： 阿信打算將房子重新裝潢，但是經費不足需要向銀行申請貸款。經過銀行核准後，還必須向地政事務所辦理「抵押權設定登記」才能撥款。阿信聽說銀行貸款的抵押權設定登記不會很困難，因此想自己親自辦理。試問，阿信向地政事務所申請登記的程序為何？   ●解析： 一、土地登記主管機關 土地登記，由土地所在地的直轄市、縣（市）地政機關辦理。但該直轄市、縣（市）地政機關在轄區內另設或分設登記機關者，由該土地所在地之登記機關辦理之。建物跨越二個以上登記機關轄區者，由該建物門牌所屬之登記機關辦理之（土地法第39條、土地登記規則第4條），例如不動產位於台北市大安區，則其管轄登記機關為台北市大安地政事務所；如位於文山區，則係由台北市古亭地政事務所管轄。簡單來說，申請人如要知道不動產所屬的管轄登記機關，通常不動產的權利書狀（所有權狀、他項權利證明書)上都會有記載，申請人只要詳加參閱即可得知。   二、土地登記的一般程序 依據土地登記規則第47條的規定，辦理土地登記的程序大致可分為8項，即收件、計徵規費、審查、公告、登簿、繕發書狀、異動整理及歸檔。茲就各項程序說明如後。   （一）收件：申請人在檢具登記申請書向登記機關申請時，登記機關應即收件，並記載收件有關事項於收件簿與登記申請書。收件時應按接收申請的先後編列收件號數，登記機關並應給予申請人收據（土地登記規則第48條）。因此，只要申請人檢具登記申請書，不論文件齊備與否有無符合法令的規定，登記機關應該都要收件並且發給申請人收件單，並編列收件號作為受理申請的依據。   （二）計徵規費：申請土地登記應依土地法的規定繳納登記費。如需發給所有權狀或他項權利證明書者，另應繳納書狀費。   （三） 審查：在受理土地登記申請案後，登記機關應為實質上的審查。除了審查所檢具的文件是否齊備與真實、有無符合法令的規定外，對於申請人的資格亦為審查的範圍。經審查通過的申請案，如依法不需公告者即予以登記；需公告者，於公告期滿無人異議亦予以登記。未經審查通過的申請案，則登記機關應以書面述明理由或法令依據，通知申請人在接到補正通知書之日起15日內補正。如逾期未補正或未照補正事項完全補正者，登記機關亦會以書面述明理由及法令依據駁回登記之申請。   （四） 公告：為了彌補實質審查的不足，依法規定需經公告程序其他權利關係人得於公告期間內提出異議。目前依據土地登記規則第47條的規定於下列登記需經公告程序： 1. 土地總登記：公告15天。 2. 建物所有權第一次登記：公告15天。 3. 主張時效完成申請地上權及地役權登記：公告30天。 4. 所有權狀或他項權利證明書補給登記：公告30天。 5. 其他法令規定者。 土地權利關係人在公告期間內如有異議，應檢具證明文件向登記機關以「書面」提出。因異議而生土地權利爭執時，應由登記機關訂期以書面通知當事人舉行「調處」，如由當事人達成協議者，以其協議為調處結果；其未達成協議或當事人任何一方經2次通知不到場者，登記機關應依職權予以裁處，作為調處結果。 調處應作成書面紀錄，並經當場朗讀後，由當事人及調處人員簽名或蓋章。調處結果應以書面通知當事人。當事人如不服調處結果，應於接到通知後15日內訴請司法機關裁判，並應於訴請司法機關裁判之日起3日內將訴狀繕本送登記機關，逾期不起訴者，依調處結果辦理。 登記申請人不服調處結果，未能於前述規定期間內起訴者，登記機關應駁回其登記之申請，並以副本抄送異議人（土地登記規則第70條）。   （五） 登簿：土地登記申請案經審查通過及公告期滿無人異議時，登記機關應即將土地權利登記於登記簿，經校對完竣加蓋登簿及校對人員名章後，即為登記完畢；土地登記以電子處理者，經依作業規範登錄、校對，並異動地籍主檔完竣後，為登記完畢。 （六） 繕發書狀：土地權利於登記完畢後，登記機關應即發給申請人土地所有權狀或他項權利證明書。但得就書狀加註者，於加註後發還之。土地權利如係共有者，應按共有人分別發給權利書狀，並於書狀內記明其權利範圍（土地登記規則第59條）。   （七） 異動整理：登記完畢之登記申請書件，除登記申請書、登記原因證明文件或其副本、影本及應予註銷之原權利書狀外，其餘文件應加蓋登記完畢之章，發還申請人。如係由權利人單獨申請登記者，登記機關於登記完畢後，應即書面通知登記義務人；義務人有2人以上時，應分別通知（土地登記規則第61、62條）。   （八） 歸檔：土地登記完畢後，登記機關應將登記申請書及其附件予以歸檔保存，並應自登記完畢之日起保存15年。   三、結論 阿信要向地政事務所申請登記，首先要知道向那一個地政事務所提出申請，在送件時要攜帶身份證正本及印章，檢具土地登記申請書及其相關附件。經收件人員核對身份無誤並給予收件單、繳納登記規費後，如有需補正的情形地政事務所會主動通知，阿信只要依補正的內容處理即可。經審查通過並登記完畢後再到地政事務所領件，整個登記程序就大功告成了。

王先生在大安森林公園附近買到一間位於十層大樓的頂層房屋，視野良好，擁有眺望森林公園的景觀，十分滿意。他覺得，為了買下這間房子花了比周遭行情更高的價錢也值得。沒想到，搬進去不久後，大樓正前方的一塊空地有建商打算建築四十層樓的大廈，一旦建築完成將完全遮蔽森林公園的景觀，甚至遮住大半陽光！試問：王先生可否要求該建商不得侵害其「日照權」或「景觀權」？

吳先生向許先生租用一塊農地種植林木，雙方約定吳先生可在農地上建造相關農業設施，並且設有稅籍。不料，許先生因積欠銀行貸款，該農地遭銀行聲請拍賣。試問，吳先生可否對於該拍賣主張優先購買權？又如許先生讓吳先生在其土地上設定「農育權」，結論有無不同？

 自從小林搬進「寧靜社區」就深感後悔。當初看上建商的廣告，強調清靜幽雅、舒適宜人，對於注重生活品質的小林來說實在很有吸引力，在沒有多加考慮的情況下就決定購買。沒想到「寧靜社區」名不符實，才剛搬進去住的第一個晚上就吵得睡不著，原因是小林買的是一樓，而社區的鼓風機就在地下室，位置就在小林的臥室正下方。鼓風機不知是老舊還是故障的關係，發出陣陣擾人的噪音聲響，讓人無法入眠。小林每天晚上都受到噪音的折磨，不堪其擾，也曾多次向社區的管理委員會反應，希望能有所改善，比方更換新的無噪音的鼓風機，但被拒絕。由於長期受到噪音侵襲，小林的聽力嚴重減退，又因為睡眠不足，罹患重度憂鬱症必須接受治療。試問，小林是否可以透過法律途徑保護自己的權利？

  案例：     某社區管理委員未經區分所有權人會議決議通過，亦未以公開招標之方式，即自行承包該社區大樓之牆壁與天花板粉刷工程，又未簽訂書面契約、未開立發票，且工程品質極差，造成環境髒亂。試問：該管理委員有何責任？ 解析： 一、 管理委員的職務     依公寓大廈管理條例第36條規定：「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。四、住戶共同事務應興革事項之建議。五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。六、住戶違反第六條第一項規定之協調。七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。九、管理服務人之委任、僱傭及監督。十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。十三、其他依本條例或規約所定事項。」     本題公寓大樓之牆壁與天花板粉刷工程，應非屬第11條第1項：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」而應屬地36條第2款之「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」，為管理委員會之職務。管理委員會執行職務原則上應以「決議」為之，惟法律並不排除個別管理委員單獨執行上述管委會之職務，但如「規約」明定須共同執行則從其規定。 二、 管理委員與區分所有權人之間之關係     最高法院94年度台上字第1256號民事判決：「公寓大廈管理委員會並無法人地位，其主任委員執行社區事務對外所生之一切權利義務，仍歸於區分所有權人全體，故主任委員雖非由全體區分所有權人直接選任（由區分所有權人選舉產生之管理委員間接選出），惟得否依此即謂主任委員非由全體區分所有權人或全體住戶所委任？且被上訴人召集之區分所有權人會議，倘係由無召集權人所召集而屬上述當然自始完全無決議效力之情形者，則能否逕認被上訴人被選出擔任該社區主任委員，並非係由社區全體住戶委任，並進而認上訴人變更之訴為無理由，尤非無再進一步推求之必要。」簡言之，最高法院認為管理委員係由全體區分所有權人或全體住戶共同「委任」。又台灣高等法院99年度再易字第144號民事判決：「管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護之工作，此觀公寓大廈管理條例第3條第9款規定即明。查再審原告係由天○大樓召開區分所有權人會議依法設立之管理委員會，並與該大樓之各區分所有權人間分別存有委任關係，此為再審原告所自陳。」亦認為雙方具有「委任關係」，應依民法委任契約履行義務。 三、 管理委員違背職務之責任      由上所述，可知管理委員與社區住戶之間具有委任關係，且公寓大廈管理條例亦明定其職務，換言之，此種委任關係並非針對具體事務為委任，而係概括之委任，其委任內容即以前述公寓大廈管理條例第36條各款及規約所定之職務為其範圍。刑法第342條規定：「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」     又最高法院93年度台上字第429號刑事判決：「上訴人未經豪美大樓全體住戶大會之授權，復未實際估算豪○大樓全體住戶所受之損害，即擅自代表豪○大樓管理委員會與原○公司成立協議，除同意以書面撤銷原○公司未按圖施工部分之檢舉外，復承諾對原○公司於施工中損害鄰房等事宜所造成之損害，不再要求任何賠償，並以存證信函寄交台北縣政府撤銷前開檢舉，俾便原○公司順利取得使用執照，嗣台北縣政府工務局使用管理課承辦人員，即以檢舉人即豪○大樓管理委員會已與原○公司和解並撤銷檢舉為由，發給原○公司黃金幹線大樓使用執照，原○公司因此獲得不法利益，致豪美大樓住戶檢舉原○公司興建黃金幹線大樓所生之損害仍然存在而權益受損，上訴人意圖為第三人不法之利益及損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之利益。」亦未排除管理委員成立背信罪之可能。 四、 結論     本案管理委員承包牆壁與天花板粉刷工程如有怠忽職責，或為圖利自己或他人致工程品質粗疏影響住戶權益，可能構成民事賠償責任甚至刑法上的背信罪。至於粉刷工程之契約縱未以字據為之，只要雙方當事人之間以口頭約定亦有契約效力。是否應公開招標應視「規約」或「區分所有權人會議決議」對此有無規定，若無規定，只要該項工程尚屬管委會的職務範圍，則管理委員自行承包並非當然違法。 <中信房屋報導_法律信箱 2012年5月份>