【圖.文/中信房屋研展室】 低利環境資金狂潮，流向不動產交易哪些領域？中信房屋分析，今年1到8月不動產交易以中北部總價帶千萬元以下的不動產交易最為熱絡，由目前已揭露的不動產交易實價件數觀察，光是北市千萬元以下的不動產交易就已比去年同期成長55.4%，新北、桃園與台中交易成長幅度也分別有2.3%、3%與7.1%，此外，桃園3000萬以上的高總價交易亦明顯成長13.2%，至於南二都則以高雄最為無感，各總價帶交易量皆無增加；台南在1500萬至2000萬與2500萬至3000萬總價帶各有成長，幅度分別為4.8%與11.5%。 中信房屋研展室副理張漢超表示，疫情導致消費低迷，迫使經濟與金融環境不得不祭出寬鬆措施以刺激消費，在低利環境下，最直接受惠的就是包含房貸在內的貸款族群，特別是對於居住在高房價地區的中北部民眾而言，低利房貸猶如「撿到一把槍」，是降低購屋成本的好時機。 購屋人原本就相當關心房貸成本的多寡，且根據聯徵中心的資料，今年前兩季新增房貸中，六都有45.3%～73.2%為年收入100萬元以下族群，甚至22.6%～42.4%的貸款人為年收入60萬以下者，顯示大多數會利用房貸置產的都是一般受薪階級，更不是年薪超高的族群。 張漢超表示，六都中北部房價高，一般民眾在購屋壓力下往往只能選擇中低總價帶的物件，但顧及付出成本而遲遲不敢入市。但在今年降息後，購屋人付出房貸成本降低，觸動民眾進場置產意願。由降低購屋成本的角度而論，這波低利環境資金潮最大的受惠者，或許就是在中北部高房價區域內購屋預算有限的族群。 特別的是桃園3000萬以上的高總價帶交易也大幅成長，與1000萬以下的低總價聯袂形成交易市況M型化的現象。張漢超表示，桃園房市近年交易熱絡，房價也跟著水漲船高，在北北桃區域內同樣是高總價產品，在桃園卻能買到更寬廣的空間、更佳的居住品質以及更好的居住隱密度，且不少台商歸國也會選擇在桃園置產，也算是資金潮下另類的受惠產品。 在南二都台南的部分，現階段揭露的實價交易件數，雖僅中、高總價帶的產品上有顯現交易增加的狀態，但由買賣移轉棟數上來觀察，交易熱度已開始後來居上。台南房市近期也不斷傳出佳績，資金回流帶動當地投資，也造成在地不少新建案熱銷的市況， 8月表現更呈現出淡季不淡的現象。 至於高雄對於這波降息資金潮似乎較為無感，張漢超認為應是延後發酵，整體交易有倒吃甘蔗的現象。高雄上半年「買賣移轉棟數累積移轉量」和「新增房貸件數」雙雙呈現交易動能略減的現象，主要是因去年3～5月間為全年交易高峰，因此使得今年上半年交易熱度不如以往。 值得一提的是台南、高雄兩地「買賣移轉棟數累積移轉量」有差距收斂的現象，且進入下半年後，高雄房市也有顯著加溫，第四季又將進入房市年底旺季，因此估計南二都的資金潮將會較其他四都晚發酵，年底亦可望突破去年交易總量。

9月份中信房屋內部房地產交易統計，全台交易依舊維持正成長格局，但漲幅受上旬仍在鬼月期間而略顯收斂，月表現小幅成長1.5%。與去年同期相較，全台仍有31.5%的成長，年增表現依舊出色。六都月增率以桃園市最佳，新北則呈現量縮月減走勢。 與8月份相較，本月台北市月增1.1%，新北市月減4.3%，桃園市月增10.1%，台中市月增4%，台南市月增2.5%，高雄市月增2%。與去年9月相較，台北市年增46%，新北市年增39%，桃園市年增49.3%，台中市年增34.6%，台南市年減2.4，高雄市年增6.4。 房市熱度猶存 上旬鬼月微幅干擾 本月由於泰半時間仍屬鬼月期間，成交表現因而略為受限。全台雖以正成長作收，但幅度未有大幅度變化。由來客數與上月相當的狀態下研判，成交簽約或有延後的現象。 中信房屋總經理張世宗表示，本月整體交易表現變化不大，僅新北交易略減，不過減幅不大、屬於正常波動。整體而言，房市受到低利環境的帶動下熱度猶存，因此即使9月上旬仍在傳統民俗月期間，但成交量仍能以正成長走勢作收。 加碼版優惠房貸結束 影響應有限 自央行調降利率以來，各行庫也相繼推出加碼版房貸優惠，但這些加碼專案僅施行半年，9月底相關加碼將會結束，10月起各行庫雖可能會推出新專案，但過渡時期是否可能會影響房地產市況？ 張世宗指出，目前房貸利率已在歷史低檔，因此即使房貸加碼方案到期，利率仍比3月降息前為低，加碼版房貸到期，預估對於房市可能的影響應不太大，畢竟時間也將步入第四季房市旺季，再加上近期預售市場持續熱絡，年底前應會為中古房市再注入買氣。

【圖文/中信舴屋研展室】 民眾藉由不動產進行投資有增加的趨勢嗎？根據中信房屋調查指出，86.7%民眾購置不動產是以「自住」用途為主，「投資」用途則僅占了13.3%，與過去的調查相比，「自住」用途與「投資」用途分別增減了0.6個百分點，幾乎無太大的變化，但進一步分析其中的投資目的時卻發現，「長期持有」已由過去調查的4.6%上升到7%，且普遍認知的兩項投資置產目的：「收取租金」和「短期出售賺價差」，反而分別由過往的5.3%和3.9%降至4.9%和1.4%。 置產用途基本上無大幅變化，顯示房地產市場以自住為基調的特性並未改變。中信房屋研展室副理張漢超認為不動產投資領域的置產目的正發生些微的改變，檯面上看不出來的「茶壺內變化」正在發生當中。 張漢超表示，有能力以不動產作為投資者，多半具有較穩健的經濟基礎，且對經濟前景的變化有著基本的敏銳度。倘若對未來經濟前景有所疑慮，那麼在不動產投資決策上也會做出相對應的避險。 根據主計總處的資料顯示，今年民間消費將可能走向實質負成長的格局，景氣預估明年才有機會重拾成長動能，因此過去從事短期出售不動產賺取價差的投資者恐怕也是擔心短期經濟不佳，扣除必要成本後賺頭不佳，轉而偏向「長期持有」。 至於出租不動產收租的投資行為有所轉變，多少也是受到市況不佳、付出成本較高，以致投報率不如預期。張漢超指出，房東遇到的最大變數就是房客素質，有些房東乾脆只租給背景單純的學生，但受到少子化的衝擊，連學生租屋市場也相對萎縮，因此最終只好不再將收租作為主要的投資目的。 任何投資追求的都是最終的收益，而不動產投資領域更是牽涉了持有及轉手成本以及時間成本等問題，不確定的市場變動也加重了不動產投資的隱性風險。張漢超表示，近年有不少不動產投資人賠售出場的消息，這也意味著以不動產從事投資的行為，在市場不明確的情況下確實存在難以捉摸的風險，對於一般民眾而言，除非能做足功課、精準掌握成本與收益，否則不建議將不動產視為投資產品來操作。

根據中信房屋內部房地產成交統計顯示，8月份六都以新北市月增10.2%表現最佳，其餘五都月成長幅度均維持在正負3%以內，成交量幾乎與上月相當。年增表現特別突出，全台平均年增率為45.8%，突破往年8月份交易量縮走勢。 與上月相較，台北市月增1.1%、新北市月增10.2%、桃園市月減2.7%、台中市月增3.2%、台南市月增2.1%、高雄市月增1.9%，全台平均月增為3.1%。 與去年8月相比，台北市年增29.7%、新北市年增55.9%、桃園市年增62.4%、台中市年增18%、台南市年增88%、高雄市年增31%，全台平均年增為45.8%。   買氣延續熱度 房市尚未降溫 本月中下旬適逢農曆七月，往年市況通常較為清淡，且因氣候因素各地多有強烈雨勢，成交量往往會受到影響，但本月實際成交卻與上月相差不遠，新北市甚至創下今年以來單月的大量，走出淡季不淡的格局。 中信房屋總經理張世宗分析，本月交易量延續了6月以來的交易熱度，8月下旬雖逢鬼月、氣候等不利市場買氣的因素，但實際上消費者已懂得逆勢利用這段期間積極看屋，因此來店客並未下滑，顯示房市熱度依舊未減。   金融面利多因素仍在 房市持穩交易量數月加溫，是否可能拉開買賣雙方對房價認知而影響成交率？張世宗指出，如果屋主縮小讓價空間、買方追價意願不高，雙方對房價看法無法交集，當然無法締結成交，不過以目前的財經局勢來看，房貸利率仍在低檔、市場資金未見消退，房市基本盤仍在，成交量與價格並無反轉疑慮，後續走勢仍屬穩中透強。  

【圖.文/中信房屋研展室】 住宅租賃是許多人共同的人生經歷，遇上了好房東，租屋人生一帆風順，但如果遇上了租糾紛，那可就是苦不堪言了。中信房屋研展室副理張漢超認為住宅租賃相對於住宅買賣，資訊仍然相當不透明，即使內政部的「不動產交易實價查詢服務網」內有不動產租賃案件的揭露，但資料數量過少，幾乎無法做為參考，民眾租屋僅能憑藉著感覺，廣大租屋族實際上仍屈居劣勢。 根據內政部108年的調查，在「無自有住宅」受訪者中，有39.8%的住屋屬於「租賃」，其中台北市、新北市、桃園市更是超過4成，且北部普遍高於南部。張漢超表示，北部地區買房代價相對於南部為高，因此民眾租屋的情況算是相當常見，但租屋市場雖大，但好的住宅標的卻難搶，居住品質成為租屋族最大的難題。 主計總處近期依據「國民生活狀況意向調查」進一步分析，結果顯示「自有住宅者」對於住房環境的滿意度為86.4%，但「租賃住宅者」卻只有80.3%的滿意度，中間相差了6.1個百分點，這反映出租屋族群往往會迫於現實，而屈就較差的租賃標的，形成「買房者高人一等，租屋者矮人一截」的現象。 民眾租屋既然有資訊、預算、品質不對等的問題，在政府積極介入改善之前，建議如果沒有充分的租屋經驗，應避免從報章小廣告、廣告單獨自去接洽房東，透過仲介業者來找屋，反而能初步過濾不適合自己的房子。張漢超認為，透過仲介租屋雖然需要付仲介費，但房源、屋況的品質會有一定的水準，且合法仲介業者執行業務以及提供的合約都必須遵循內政部相關規定，契約內容也需符合法規，對承租方會更有保障。 至於預算的問題，如果沒有非市區不可的考量，不妨由交通便利的蛋白區來找屋，藉由以時間換取金錢的方式找尋租屋標的，也比較容易找到寬敞的居住空間。張漢超說，市區侷促的空間不僅租金高，居住品質卻不一定更優，外圍區域不僅有機會找到寬敞舒適的居住空間，租金比起蛋黃區也會相對較低，民眾租屋不妨以此思維來取得適合自己的折衷點，讓自己在租金負擔與通勤時間能取得最適的平衡。

去年風光一時的高雄房市，今年在褪去政治熱度之後，房地產交投竟略顯遜色？至1-7月為止，高雄市建物所有權買賣累計移轉棟數，比起去年同期減少了11.4%，明顯遜於其他五都，房價表現更是此起彼落。據中信房屋統計，高雄捷運紅橘兩線各站住宅平均單價呈現「北東漲、南西跌」的變化，以捷運橘線為例，過往生活機能佳，距高雄傳統核心市區較遠的區域，今年房價都微幅向上拉升，高雄民眾的購屋傾向似乎已有了細微的變化。 中信房屋研展室副理張漢超表示，今年高雄房市交易表現應只是進入收斂，實際上是看淡不淡。比較今年與前年同期交易量即可發現，高雄市今年仍有5.2%的成長率，顯示今年是繼去年交易爆量後的拉回、成長趨勢並未改變。在房價的部分，各區域雖是漲跌互見，不過若就捷運各站周邊住宅平均單價來觀察，北高雄房價成長力就有略勝南高雄的表現，東西向鳳山端的表現也優於西子灣端。 觀察高雄車站以北的14處捷運站，今年以來即有11站的平均成交單價超越前年，這樣的情形反映了北高雄目前的熱度，其中之一便是台商回流的挹注。張漢超指出，美中貿易戰開打後即有不少台商返回高雄置產，而後接二連三發生的香港反送中事件及新冠肺炎疫情，更加深台商落葉歸根的意願。而台商多偏好北高雄農十六、美術館等地，主要是看中產品較新、環境寬敞等特色，因此一路往北到左營、岡山，都已是建商積極獵地的區域，為的就是推出與市場需求相符的特色產品。 東西向的部分，也同樣出現鳳山端房價成長力道較西子灣端略強的現象，不過房價區間仍然相對平穩。張漢超表示，高雄車站以東往鳳山方向生活機能並不差，只是過去置產熱區多集中在開發較早、位居商業中心的西側地帶，但隨著東側鳳山地區建案的釋出與鐵路地下化打通了交通動線，有越來越多高雄在地人開始朝鳳山方向來尋找屋齡較新、環境機能也相當的標的來置產，房價也逐漸貼近西子灣側的前金、鹽埕、鼓山等區。 經歷去年的爆起之後，今年高雄房市之所以仍延續既有的成長趨勢，除了近年建商的積極佈局與市政府對於港都的營造、為高雄房市增添不少話題性之外，最主要還是當地房價基期較低，因此吸納了不少外地客入市，這樣的趨勢短期仍不會改變，預期房地產後勢也可望持續穩定發展。  

房市哪裡熱，從數字看端倪。根據最新買賣移轉資料統計，今年1到7月六都各行政區依舊以桃園市桃園區累計的買賣移轉量最多，不過台北市、新北市、台中市與高雄市等地的第一名熱區卻有變化。中信房屋研展室副理張漢超認為，交易熱區改變可以看出買方對區域利多的看法、信心與需求，從市場均衡發展的角度而言，熱區寶座的輪替也算是件好事。 中信房屋統計六都建物所有權買賣移轉資料，今年1到7月行政區累計買賣交易量各都第一名分別是，台北市中山區、新北市新莊區、桃園市桃園區、台中市北屯區、台南市永康區、高雄市三民區，其中桃園市桃園區和台南市永康區與去年相同，連年奪下該都第一名寶座，台北市中山區、台中市北屯區、高雄市三民區則是由去年該都第二竄升至第一；至於去年新北市第三名的新莊區，今年不僅超越第二名板橋區，甚至把去年第一名的淡水區擠落至第三名，箇中變化耐人尋味。 由各區域累積買賣移轉量來觀察，桃園區又為六都整體交易量最大的行政區，買賣移轉量亦占桃園全市整體26.54%，量體比重驚人。張漢超表示，桃園區房市長期以來交易穩定，過往買方多以自住自用為主，但今年以來，投資型買方有增加的趨勢，區域內買氣得以更加穩固，因而也奠定該區交易比重占全市最大的佳績。 至於新北市的部分，受惠於輕軌通車與房產高CP值的話題，去年淡水區交易人氣急速躍升，一舉奪下去年新北市交易熱區第一名，今年新莊區因有捷運環狀線開通的加持，交易表現反而更勝淡水。張漢超指出，以往新莊南北各有機場捷運和新莊捷運線，在捷運環狀線串連兩條路線後，捷運路網得以互通貫穿新莊，讓區域交通大大加分，頭前、副都心等重劃區也再次找回話題性，民眾對於不動產詢問度與買氣都大幅攀升。 張漢超分析，房地產交易熱區良性的輪動，有助於各區域間的平衡發展，因此各都熱區交易量的變化只要沒有出現巨幅的消長，其實都毋須擔心市場過熱的可能。

往後野火、洪水、疫病、空汙、饑荒等災難會更頻繁發生。氣候變遷帶來的經濟大倒退，將是完全不同等級，過去有衰退就有復甦，但未來世界恐打破這個循環武漢肺炎肆虐全球之際，亞、歐、美洲多國紛紛採取封城策略，人民必須待在家中自主防疫，人類及經濟活動隨之停擺，直到5月後各國才陸續解封。 封城意外還地球好空氣　歐洲少1萬空汙致死封城直接帶來的是空汙減少，意外讓地球得到喘息機會。有科學家反倒認為疫情拯救部分人類性命，因據統計全球每年有高達700萬人因空汙喪命，相當於每年來一次納粹大屠殺。美國國家航空暨太空總署（NASA）3月中的影像清楚可見，最早爆發疫情的中國武漢上空，二氧化氮濃度從2月急遽下降，警示燈一度從紅色和橘色轉為藍色，直到解封後的4月初才又開始升高。二氧化氮主要從汽車、工廠和火力電廠排出。歐洲太空總署3月也觀察到，在為了抗疫而全境隔離的北義大利，二氧化氮濃度出現驚人萎縮；歐盟監測地球的「哥白尼計畫」研究員波丘（Vincent-Henri Peuch）也發現，義大利北部的二氧化氮平均濃度幾乎減半。另外，歐洲環保署通報，西班牙當局3月中開始實施全面隔離措施的巴塞隆納和馬德里，同樣出現類似的二氧化氮濃度變化。歐洲另有一份研究指出，處於封城防疫措施下的歐洲國家，受益於石化燃料汙染驟降，今年4月的死亡人數較去年同期減少1萬1,000人。研究發現，歐洲封城措施使火力發電量下滑近40%，石油消費下滑三分之一。以全球來看，石油消費也下滑三分之一，各地的煤消費量也有程度不一的下滑。不過，世界氣象組織基礎設施部門的里紹加德（Lars Peter Riishojgaard）表示，雖然許多媒體都在推測疫情對氣候變遷、溫室氣體排放及全球暖化等氣候問題可能造成的影響，但汙染物及碳排減少都只是暫時現象，「這對氣候來說沒有太大意義」。氣候緊急時代來了　世界更熱更窮更多瘟疫由美國記者華勒斯-威爾斯（David Wallace-Wells）等人所撰的《氣候緊急時代來了》一書，明白揭示世界更熱、更窮、更多瘟疫，一點溫差就能帶來全新病毒、千年一遇的災難，癱瘓整個經濟。書中指出，史上最熱的10年剛過，南極多次飆出攝氏20度高溫，未來每一年都可能創下「最熱的一年」；南北極融冰正造成海平面上升，危及世界三分之二的主要城市，20年內雅加達、深圳恐被淹沒；大流行病全球化時代已開啟，病媒正隨著熱帶範圍向北推進，疫區界線正快速消失；從孟加拉到美國，全球將有2億到10億人因洪水、熱浪、野火等淪為氣候難民；從中國到南歐，世界主要糧倉將變成永久乾旱區。往後野火、洪水、疫病、空汙、饑荒等災難不只悲慘、代價昂貴，還會更頻繁發生。氣候變遷帶來的經濟大倒退，將是完全不同等級，過去有衰退就有復甦，但未來世界恐打破這個循環。作者群指出，陷入危機的體系不只社會與經濟，還有人體。地球上仍有許多未知的細菌與病毒，可能因暖化轉移陣地、基因重組，甚至重新演化，全球化與都市化只會使疾病傳染更快速。氣候異常也已侵害心理健康與認知功能，使更多人患精神疾病、失智症。熱浪不只是熱浪，還會帶來其他浪潮：情感疾病、焦慮症、失智症。氣候變遷加速，將創造新贏家與新輸家，過去理所當然認為未來是亞洲世紀，但如今氣候風險帶來種種不確定因素，例如中國仍會持續崛起，但須兼顧與海洋、空汙、怪病等氣候危機搏鬥。原本不公平的世界會更不公平，更多人將掉入極端貧窮的深淵。人類若想改變這個趨勢，必須透過科學、消費、資本和選票做到力求溫室氣體排放減到零、發明與推出突破性的技術，把發電以外的碳排也減到零成長。靠疫情減碳非正途　正確政策才是永續關鍵國際能源總署（IEA）4月30日在一份最新報告指出，由於各國封城防疫、化石燃料消耗驟減下，全球溫室氣體排放今年將邁向一年減少近8%的空前紀錄。不過，專家提醒這樣的成績不能算對抗氣候變遷的好消息，因為一旦疫情大流行消退，各國恢復經濟活動，碳排就會輕易飆升。IEA執行董事比羅爾（Fatih Birol）說：「這場歷史性的碳排大減，只不過是所有錯誤因素綜合下的產物，人們正因疫情或蕭條垂死，各國也正遭逢經濟重創。唯一能永續減碳的是正確的能源與氣候政策，而非痛苦封城。」