案例：某日，太白金星上奏玉皇大帝，說南天門年久失修破損嚴重，應派人進行維修。玉皇大帝聞言立即指派門神公開招標，最後由齊天大聖孫悟空得標。孫悟空得標後依舊成天玩耍，到了點交前三天才匆匆忙忙施工，工程品質當然有許多瑕疵，然而孫悟空太過強橫，小小門神怎敢挑剔，因此順利點交了。幾天後，二郎神途經南天門時瓦片落下，恰巧砸傷了二郎神的眼睛，原來是瓦片的固定措施不良而鬆脫。二郎神堅持追究肇事責任，經查，南天門的所有權人就是玉皇大帝，於是二郎神向佛祖釋迦牟尼告狀，要求玉帝賠償醫療費用等損失。玉帝抗辯道，修繕工程已經發包給孫悟空了，施工品質當然是孫悟空要注意的，因為工程瑕疵造成損害也是孫悟空的責任，不是他的錯。如果依照中華民國的法律，佛祖該如何判斷呢？ 解析：一、工作物所有人的責任民法第191條第1項規定：「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。」本條規定工作物或建築物所有人，即使本身沒有直接侵權行為，仍須負賠償責任。其要件如下：(一)必須是土地上的建築物或其他工作物。例如建築物、道路、橋梁、球場看台、電線杆、廣告招牌等等。(二)設置或保管有欠缺，亦即必須工作物有瑕疵，例如設計不良、不符合建築規格等。(三)侵害他人權利，包括人格權及財產權。(四)瑕疵與權利受侵害之間有因果關係。二、定作人的責任雖然工作物所有人須負民法第191條的責任，但如果工作物所有人與他人之間有「承攬」關係，而他人權利受侵害是因為承攬人的工作疏失，則工作物所有人（即定作人）不必負責。民法第490條：「稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約。」所謂承攬人是指「為他方完成一定工作之人」；定作人是指交付工作的一方。又依第189條規定：「承攬人因執行承攬事項，不法侵害他人之權利者，定作人不負損害賠償責任。但定作人於定作或指示有過失者，不在此限。」因此，如果工作物所有人將工作交由承攬人執行，而因承攬人執行工作不法侵害他人權利，雖然此時定作人同時也是工作物所有人，仍不必負責，除非定作人「於定作或指示有過失」。所謂「定作人過失」，包含選定承攬人不當，以及對於承攬工作的指示不當。例如委託不具備合法營業執照的建築承包商。三、雇用人的責任民法第188條第1項規定：「受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任。」如果執行工作之人不是承攬人，而是工作物所有人所僱用之人，則該受僱人侵害他人權利時，「僱主」也必須連帶負賠償責任。四、結論本題的工作物的所有人是玉皇大帝，因南天門的維修工程施作不當，導致瓦片墜落砸傷二郎神的眼睛，依民法第191條第1項規定，玉皇大帝似乎應該負責賠償二郎神的損害。然而本題的侵害實際上是因為孫悟空工程疏失所導致，孫悟空與玉皇大帝之間訂有承攬契約，而不是僱傭契約，依民法第189條定作人不必負賠償責任。可是玉皇大帝在定作上是有過失的。首先，孫悟空大鬧天庭，有不良紀錄，門神還將本件工程交給他承攬，顯然有選任上的過失。其次，定作人在點交時必須嚴加把關，不能接受有瑕疵的工作物，然而門神懼怕孫悟空竟然放水，屬於指示上的過失。依民法第189條但書規定，定作人有過失時仍須負責，而門神是奉玉帝之命執行本項工程，解釋上可以認定門神是代理人，亦即玉皇大帝本身才是定作人。依民法第188條第1項或第189條但書規定，玉帝都須負僱用人責任。

2019年4月的某一天晚上，上海盧浦大橋上，一輛白色轎車打雙閃突然停留在川流的車陣中，一女子下車，向後排說了些話，隨即上車，五秒後一男孩突然跑下車，從橋上跳了下去，緊跟著的女子因為沒能抓住他而坐地痛哭。該段監控的視頻後來在新聞中曝光，女子是一位母親，而從橋躍下的是她十七歲的兒子，兒子被送往醫院時已經沒有生命跡象了。兒子的母親說，兒子和學校同學間有了磨擦，於是她當時就在車裡對兒子進行批評，只是她怎麼也想不到，兒子竟然衝動的跳橋，而此後的悔恨與淚水，都喚不回一條年輕的生命。剛好在路上看到一段話，可以為這個事件做一個註解：「毀掉一生的不是遊戲，也不是貪玩，而是對孩子的語言暴力。很多時候我們覺得自己家的孩子可以隨便打、隨便駡，其實孩子的心靈並沒有這麼強大，他們消化不了父母不留情面的羞辱和對人格的踐踏。」每一個家庭成員，其實都存在一種序位，從高處往下，男主人一定是家裡權力最大的嗎？其實也未必，以我的家庭為例，父親是主要家庭收入的來源，掌握經濟上的權力，但在家裡我最怕的是我媽，因為從小到大被母親指責的記憶依然歷歷在目。而我是家裡唯一的男孩，上面有三個姐姐，在某些時候家裡的考慮都會先滿足我的需求，例如家裡買的第一部冷氣機，就是因為那年夏天我要考大學。每個青少年在成長過程中，身心都會有明顯的變化，在心裡也一定會碰到苦悶，尤其是同儕間的認同、有無被霸凌、以及初戀的迷茫，再來就是課業上的挫敗感。如果上述三事有了困惑與壓力，再看到父母親的相處，是痛苦？還是幸福？這就造就了孩子的情商。即使這孩子有家人的萬千寵愛，他內心仍然是孤獨的，渴望被人理解的。若父母親總喜歡以過來人的心態、用指導者的角度來教育孩子，只會造成和孩子的距離越來越遠，距離遠了，就只能大聲說話，扯開了嗓門，大概就沒好話了。孩子無法躲，也累了，頭也不回的一躍入江，孩子解脫了，也做了一件無法挽回的錯事，給父母的痛苦是一輩子的！大家都可以想一想，家人之間的距離與序列，我希望距離是近的，序列是接近平等的，大家才好溝通。畢竟距離遠、落差大、講話要用力，就看不到內在的心意了。父母千萬別嘮叨，學會走進孩子的內心，引導孩子說出感覺與需求，這比任何企管的課程都重要。最近我和吳娟瑜老師有開設「父母有方」的課程，談家庭與親子的問題，也歡迎大家多多關注！

【圖.文/中信房屋研展室】 中信房屋統計內部10月份成交資料顯示，全台成交持續維持正成長，月增率達2.7%。六都以台中和台南表現最為出色，月成長均超越1成至2成。與去年同期相較，除高雄出現下半年以來首度的負成長外，餘五都依舊保有2位數的正成長，全台年增率為35.1%六都與上月相較，台北市月增2.2%，新北市月增1.2%，桃園市月微減0.9%，台中市月增21.8%，台南市月增15.2%，高雄市月減4.3%。 與去年10月相比，台北市年增40.9%，新北市年增12.4%，桃園市年增60.3%，台中市年增46.5%，台南市年增76.7%，高雄市年減15.1%。 政府喊話奏效 區域各自表現 國內不動產交易在第三季期間走出淡季不淡的佳績，但在進入第四季後的10月間，政府相關單位也接連表達對於房市與房價的關切，交易熱度因而稍見和緩，形成各區域不動產交易各自表現的現象。 近期台中與台南利多帶動土地和預售、新成屋銷售，使得中古成屋交易也聯袂受惠。中信房屋總經理張世宗表示，包括金管會、央行、國發會在內的各單位均對房市提出看法，甚至一度傳出政府將介入打房，雖後來證實目前還時機未到，但部分區域交易熱度確實稍見和緩，這也顯示政府對房市的「喊話」確實奏效。 第四季走勢民眾看法仍屬樂觀 對於政府暫時不會介入房市的表態，張世宗認為當前國內環境正處於由疫情低迷走向復甦的過程，除非房價爆衝遍地開花、經濟表現又已站穩，那麼政府才有可能積極採取介入的對策。 目前不動產市場交易尚屬健康，根據中信房屋調查，民眾對於第四季的房價看法仍屬中性偏多，暫時性的略微降溫有助於延續房地產交易後勢，預期年底前將會是溫和穩定的格局。

【圖.文/中信房屋研展室】 「買房能負擔多少房貸」是購屋人必定會面對的問題。不過其實只要用一道簡單算式，便可知道自己能負擔的房貸總額是多少。 根據中信房屋觀察，一般客戶在決定購屋後首要面對的問題並不是能不能找到符合自己喜好的標的，反而是擔憂自己能不能負擔得起。由於全台各地的房價差異甚大、每個人的財務狀況也有所不同，要審視有沒有能力買得起房，只能先檢視自己的財力再進行購屋評估。 中信房屋研展室副理張漢超表示，買房除非一次付清，否則通常一般人會利用房貸分期還款的方式減輕自己的購屋壓力。銀行在進行貸款人審查時，主要是依據貸款人個人信用狀況、資產與還款能力等金融徵信結果進行審核，並給予適當的授信條件。 張漢超指出，銀行所給定的貸款方案中，以「利率」和「貸款成數」最為重要。以目前年利率條件約在1.3%到1.5%之間、一般人約可以貸得標的鑑估價7成左右來估算，只要將自己的「月收入乘以100」即可算出個人約略的「最適房貸總額」。 以個人為例，若月收入有6萬元，那麼最適房貸總額則為600萬元；若雙薪夫妻每月總收入為12萬元，則最適房貸總額約為1200萬元。 簡單公式背後牽涉「年利率」、「貸款期長」、「月收入」、「房貸負擔比」與「貸款成數」等重要變數。由年利率及貸款期數先計算出「每月平均攤還率」之後，再搭配收入、房貸負擔比、貸款成數算出最終的最適房貸總額。 上述估算因已考量貸款成數的問題，因此要注意的是試算結果並不包含貸款成數外相對應的自備、頭期款及其他稅費、仲介費或裝潢費。 張漢超表示，在不影響生活品質的狀態下，建議每月房貸負擔比以不超過月收入1/3為佳，若是夫妻兩人共同還款，房貸負擔比例可再調高些。至於貸款期數則應該考量個人的年齡訂出最合適的還款期間，雖然有金融機構推出30年甚至40年期輕鬆還款房貸專案，但如果民眾申貸時已屆臨三、四十歲，那麼除非有能力提前還款，否則貸款期拉長也不見得是好事，恐怕會讓你繳到退休都還繳不完！ 由於簡單算式僅是約略的計算，實際能貸得的房貸總額，仍須由申貸的金融機構進行評估細算，購屋人也別忘了在購屋前預先做好個人財務規劃為宜。  

  【圖.文/中信房屋研展室】 全球新冠肺炎疫情再度升溫、台海情勢亦趨於緊張，根據中信房屋網路調查指出，68%的受訪者擔心或非常擔心新冠肺炎疫情再起；對於台海近期軍事緊張，也有56%表示憂心。 不過當問及房價感受度時，55%受訪者覺得今年第三季（7～9月）相較於第二季的房價仍屬於「持平（±5%）」，認為房價「上漲（6～10%）」與「大幅上漲（大於10%）」的比例共計34%，明顯多於認為房價「下跌（6～10%）」與「大幅下跌（大於10%）」的11%，顯示受訪民眾普遍認為過去的第三季房價似乎有中性偏多的走勢。 而對於第四季（10～12月）房價預估，約有54%受訪者認為將會「持平」，認為房價「上漲」與「大幅上漲」者共計31%，仍多於認為房價「下跌」與「大幅下跌」的15%。 中信房屋研展室副理張漢超認為，調查結果反映的是民眾對整體政經局勢所感受到的社會現象，上述結果看似民眾對於房市充滿信心、無畏危機，但與其解讀為民眾「看好房市、無懼內憂外患」，倒不如說是面臨各項外在環境變化，有著追不上房價的無奈。 張漢超解讀，民眾由媒體獲得的資訊，多半是預售、新成屋市場熱銷、完售等利多消息，因此對於房市的感受多半是中性偏多的看法，國內今年第三季房市也隨著疫情趨緩，六都建物買賣移轉棟數比去年同期成長19.5%，走出淡季不淡的格局。但事實上，隨著國際疫情風險再度升高，台海關係也趨於緊繃，民眾心情其實是相當擔憂的。 張漢超指出，疫情導致經濟不振，因而實施寬鬆的貨幣政策以刺激消費。當資金大幅增加之後，部分游資流入房市，使得房市逐步加溫，這些現象環環相扣，也讓民眾充滿「亂世紛擾，唯房地產為穩」的矛盾與無奈。 值得注意的是調查中第四季受訪者對於房價看好與看壞的感受度已與第三季有所不同，差距也有拉近的現象。第三季看好房價上漲者總計為34%，然而第四季僅剩下31%，且看壞房價下跌者也由11%，增加至15 %，顯示民眾雖仍看好第四季房價表現，但也認為房價表現可能將趨於收斂。   您是否擔心國內會再有第二波新冠肺炎疫情高峰？ 對岸於台海實施軍演，您是否憂心將威脅台灣經濟穩定？ 與上季相較，您感受第三季（7-9月）的房價變化為何？ 您預期第四季的房價變化為何？  

【圖.文/中信房屋研展室】 低利環境資金狂潮，流向不動產交易哪些領域？中信房屋分析，今年1到8月不動產交易以中北部總價帶千萬元以下的不動產交易最為熱絡，由目前已揭露的不動產交易實價件數觀察，光是北市千萬元以下的不動產交易就已比去年同期成長55.4%，新北、桃園與台中交易成長幅度也分別有2.3%、3%與7.1%，此外，桃園3000萬以上的高總價交易亦明顯成長13.2%，至於南二都則以高雄最為無感，各總價帶交易量皆無增加；台南在1500萬至2000萬與2500萬至3000萬總價帶各有成長，幅度分別為4.8%與11.5%。 中信房屋研展室副理張漢超表示，疫情導致消費低迷，迫使經濟與金融環境不得不祭出寬鬆措施以刺激消費，在低利環境下，最直接受惠的就是包含房貸在內的貸款族群，特別是對於居住在高房價地區的中北部民眾而言，低利房貸猶如「撿到一把槍」，是降低購屋成本的好時機。 購屋人原本就相當關心房貸成本的多寡，且根據聯徵中心的資料，今年前兩季新增房貸中，六都有45.3%～73.2%為年收入100萬元以下族群，甚至22.6%～42.4%的貸款人為年收入60萬以下者，顯示大多數會利用房貸置產的都是一般受薪階級，更不是年薪超高的族群。 張漢超表示，六都中北部房價高，一般民眾在購屋壓力下往往只能選擇中低總價帶的物件，但顧及付出成本而遲遲不敢入市。但在今年降息後，購屋人付出房貸成本降低，觸動民眾進場置產意願。由降低購屋成本的角度而論，這波低利環境資金潮最大的受惠者，或許就是在中北部高房價區域內購屋預算有限的族群。 特別的是桃園3000萬以上的高總價帶交易也大幅成長，與1000萬以下的低總價聯袂形成交易市況M型化的現象。張漢超表示，桃園房市近年交易熱絡，房價也跟著水漲船高，在北北桃區域內同樣是高總價產品，在桃園卻能買到更寬廣的空間、更佳的居住品質以及更好的居住隱密度，且不少台商歸國也會選擇在桃園置產，也算是資金潮下另類的受惠產品。 在南二都台南的部分，現階段揭露的實價交易件數，雖僅中、高總價帶的產品上有顯現交易增加的狀態，但由買賣移轉棟數上來觀察，交易熱度已開始後來居上。台南房市近期也不斷傳出佳績，資金回流帶動當地投資，也造成在地不少新建案熱銷的市況， 8月表現更呈現出淡季不淡的現象。 至於高雄對於這波降息資金潮似乎較為無感，張漢超認為應是延後發酵，整體交易有倒吃甘蔗的現象。高雄上半年「買賣移轉棟數累積移轉量」和「新增房貸件數」雙雙呈現交易動能略減的現象，主要是因去年3～5月間為全年交易高峰，因此使得今年上半年交易熱度不如以往。 值得一提的是台南、高雄兩地「買賣移轉棟數累積移轉量」有差距收斂的現象，且進入下半年後，高雄房市也有顯著加溫，第四季又將進入房市年底旺季，因此估計南二都的資金潮將會較其他四都晚發酵，年底亦可望突破去年交易總量。

9月份中信房屋內部房地產交易統計，全台交易依舊維持正成長格局，但漲幅受上旬仍在鬼月期間而略顯收斂，月表現小幅成長1.5%。與去年同期相較，全台仍有31.5%的成長，年增表現依舊出色。六都月增率以桃園市最佳，新北則呈現量縮月減走勢。 與8月份相較，本月台北市月增1.1%，新北市月減4.3%，桃園市月增10.1%，台中市月增4%，台南市月增2.5%，高雄市月增2%。與去年9月相較，台北市年增46%，新北市年增39%，桃園市年增49.3%，台中市年增34.6%，台南市年減2.4，高雄市年增6.4。 房市熱度猶存 上旬鬼月微幅干擾 本月由於泰半時間仍屬鬼月期間，成交表現因而略為受限。全台雖以正成長作收，但幅度未有大幅度變化。由來客數與上月相當的狀態下研判，成交簽約或有延後的現象。 中信房屋總經理張世宗表示，本月整體交易表現變化不大，僅新北交易略減，不過減幅不大、屬於正常波動。整體而言，房市受到低利環境的帶動下熱度猶存，因此即使9月上旬仍在傳統民俗月期間，但成交量仍能以正成長走勢作收。 加碼版優惠房貸結束 影響應有限 自央行調降利率以來，各行庫也相繼推出加碼版房貸優惠，但這些加碼專案僅施行半年，9月底相關加碼將會結束，10月起各行庫雖可能會推出新專案，但過渡時期是否可能會影響房地產市況？ 張世宗指出，目前房貸利率已在歷史低檔，因此即使房貸加碼方案到期，利率仍比3月降息前為低，加碼版房貸到期，預估對於房市可能的影響應不太大，畢竟時間也將步入第四季房市旺季，再加上近期預售市場持續熱絡，年底前應會為中古房市再注入買氣。

近年來，全球ESG概念興起正夯！ESG代表環境保護（Environmental）、社會責任（Social）、公司治理（Goverance）3個英文縮寫，ESG議題在國內外皆受到極大的關注，早已成為企業、金融、法人投資圈最熱門的英文縮寫，更注意到ESG題材投資潮流！「永續」、「低碳」是全球共識  ESG成為國際企業必修課像是Google、Amazon、Apple、Microsoft等知名國際企業皆推出潔淨能源計畫，甚至Apple覺得這樣還不夠綠 (Green)，近期更宣布目標在2030年供應鏈和產品實現100%碳中和(carbon-neutral)，亦即讓未來售出的每台iPhone、Mac等設備都可達成零氣候影響；此外，國內Apple供應大廠包括廣達、仁寶、和碩、緯創等也允諾將共同響應，看來ESG成為企業的必修DNA，此趨勢在未來將愈加明顯。近年全球氣候急劇變化，像是中國大陸長江沿岸遇上80年最大洪水、日本遭遇數10年罕見的暴雨侵襲、台灣更飆至39.7度創下124年來最高溫紀錄等，都是現在進行式，「永續」、「低碳」已是全球各國的共識。所以懂得抓住順風趨勢永續投資，低碳投資的力量不容小覷，2020年全球綠色債券發行量已達3,500億美元。氣候變遷的綠天鵝來襲  投資更需要重視ESG持續性的疫情已為各國經濟帶來重創，環境因素是其中的重要因素，國際清算銀行(BIS)年初首度提出新名詞「綠天鵝(green swan)」來襲，警告氣候變遷如同黑天鵝般，比金融危機更加威脅人類的生存，不僅將引發金融危機，企業股價受衝擊，也讓投資人更加重視企業作為是否納入ESG，並將其納入投資的篩選方法之一。全球最大主權基金—挪威主權基金、世界主權基金、退休基金與聯合國皆在積極推動ESG投資，ESG議題已不容忽視。根據IMF 2019年10月的永續金融報告，全球永續基金規模於2019年9月已達8,500億美元，其中又以股票型占比最高、成長最快，金額規模達到5,600億美元。全球永續基金規模成長概況 資料來源：IMF國際貨幣基金組織「永續金融報告(2019.10)」；資料日期：2010.01~2019.09ESG概念資產在市場動盪下  具耐震力表現相形抗跌此外，根據全球知名資產管理公司Morningstar晨星資料統計顯示，2019年美國永續基金淨流入金額年增4倍，足以顯示股票型永續基金已成為全球投資趨勢；2020今年來全球ESG基金(含ETF)規模持續增加，截至7月底，市場規模來到1.26兆美元，其中ESG ETF規模更較去年大幅成長65.82%，顯見疫情掀起的市場波瀾，更加促使ESG成為市場投資新顯學。根據Bloomberg資料顯示，2020年截至5月底，台灣加權指數跌幅約8.8%、美國道瓊指數下跌10.8%、德國DAX指數下跌12.6%，同期間，MSCI臺灣ESG永續高股息精選30指數跌幅僅5.7%，顯示疫情不僅驗證ESG概念資產於市場重挫下跌時的耐震力，當市場動盪表現相形抗跌。這也促使投資人反思企業抵禦風險及永續經營的重要性，而企業重視永續經營，易獲得投資者信賴，並催化ESG的投資熱潮。投信發行ESG概念基金  涵蓋股票、債券與ETF等3大類台股在今年3月落底後，第2季以來反彈超過30%，吸引投資人對台股的關注，看好台股後市仍有表現機會下，也掀起台股基金募集潮，尤其是ESG概念投資蔚為風尚。目前國內投信發行的ESG概念的基金產品，主要涵蓋股票、債券與ETF等3大類基金；市場區域則有聚焦台股、新興亞洲與全球等市場；屬性類別有高股息、量化、公司治理與低碳等，已逐漸多元發展，可提供投資人挑選。