案例：郭董想在彰化買塊地擴建廠房，於是上房屋仲介網站查詢，在看過好多筆土地後，忽然眼前一亮：「高端超質丁種建地」，面積5千坪，總價10萬元。郭董揉揉眼睛，確定自己並不是老眼昏花，立刻叫來御用大律師，發函給這家房仲公司，表明自己同意以網站廣告標示的內容承購。隔天，房仲公司收到律師函，老闆急忙打電話給郭董澄清是工作人員打錯了，其實是每坪10萬元，總價5億才對。郭董說打沒打錯字是你的問題，我已經按照廣告內容承買，依法買賣契約已經成立了，不賣給我就是違約。試問，郭董可以用10萬元買到這筆土地嗎？  解析： 一、契約如何成立？契約成立要件為一方提出要約，另一方依要約內容而承諾。買賣是契約的一種，如果將商品廣告視為要約，則針對該廣告表示承諾就可以讓買賣契約成立。民法第民法第345條規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」又第154條第1項：「契約之要約人，因要約而受拘束。但要約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者，不在此限。」第2項：「貨物標定賣價陳列者，視為要約。但價目表之寄送，不視為要約。」因為已標定價格之貨物，看到的人一望可知該貨物的實體及其售價，也就是上述第345條後段規定的「標的物及其價金」；但價目表之寄送，相對人無法看到貨物實體，無法確定買賣標的物，雖然有標示價格，依第154條第2項規定仍然不能視為要約，因此針對寄送的價目表表示承諾也無法成立買賣契約。二、廣告是要約嗎？一般商業經營雖然需要廣為宣傳，以促銷本身提供之服務或商品，但任意對不特定對象提出具有法律拘束力的要約，在實務上往往難以完成交易或是有欠妥當，因此常見到企業以「要約之引誘」來表示締約意願。所謂「要約之引誘」就是前述民法第154條第1項但書規定：「但要約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者，不在此限。」換言之，刊登要約引誘之人並不受到拘束，而是他人看到「要約之引誘」後向自己提出要約，再決定是否依要約內容承諾讓契約成立。一般來說，家中常收到的廣告傳單、張貼招租的告示牌、政府採購公告等，都屬於「要約之引誘」。三、電腦標錯價事件過去曾經發生過電腦公司在網站上標錯價，導致消費者下單訂購的糾紛。由於該網站刊登之優惠促銷活動內容，將各種型號、規格、名稱之電腦商品分別標示優惠售價，這種廣告內容，就各該電腦商品而言，已經達到確定或可得確定之程度，而其標示的售價也是明確的，依照當時的實際情形判斷，已經構成「要約」的程度，應該受其要約之拘束。而消費者在網站內依該要約內容，點選要購買的電腦商品及其數量後回覆下單，也屬於「承諾」的意思表示，因此在消費者下單時，雙方之間的買賣契約已成立。況且，買賣契約成立後，買受人才有請求交付買賣標的物的權利，而出賣人也才有請求交付價金之權利。如果網站內容僅屬要約之引誘，而客戶下單時只是提出要約，則必須待電腦公司同意出售時才成立買賣契約，那麼消費者下單後應該還沒有給付價金之義務；然而就實務操作而言，網站在收到客戶下單時，隨即指引下單者付款，消費者完成付款時電腦公司就有出貨的義務，可見實務上買賣契約在客戶下單時已經成立了。四、結論回到本案例，與上述電腦公司網站標錯價事件不同，在於房仲公司的網站廣告並非「土地出賣人」的意思表示，房仲公司只是受到出賣人的委託而銷售土地，刊登廣告是房仲公司自己執行業務的行為，房仲既不是地主的受僱人也不是地主的廣告代理商，因此本質上既非「要約引誘」更不是買賣的「要約」，而是房仲公司對於自己的「仲介服務」所做的廣告。即便將該廣告視為要約而對之承諾，充其量也只能成立「仲介契約」，使仲介公司對郭董有報告訂約機會或媒介雙方訂約的義務罷了，無法直接成立該筆土地的買賣契約。郭董想拿10萬元買到5千坪土地，是不可能的。

2020年的新冠疫情從年初一直燒到年尾，各地的疫情未見緩和，各國家只好採取了邊境管制，一些國家根本不允許外國觀光客入境，所以航空公司的國際航班幾乎所剩無幾，若要搭則機上乘客甚少，同時票價極高。台灣與大陸兩岸間因為關係密切，台灣同胞單向仍可赴大陸出差，只是在入境城市要十四天的隔離，若要回到台灣，台灣又要進行十四天的隔離，一來一往一個月就沒有了。許多台商在春節時回到台灣過年，過完年就發現大陸疫情鋒火般漫延，紛紛延遲回大陸工作的時間，能在線上處理的就在線上解決，幾十年的工作方式因為這次疫情有了巨大的改變。培訓業的衝擊是生死存亡的臨界點，各地的線下課上半年都取消了，沒有營業的行為，卻依然要面對房租和人事上的開銷。直到大陸疫情趨緩，集會活動漸恢復，大陸的業務推展已如燃眉之急，就這樣，下半年我來回上海二次，加上回台隔離二次，六個月內我等於有三分之一的時間是在酒店隔離渡過的，這樣的經歷應該很少人有。隔離不可怕，可怕的是不知道隔離期間要做什麼，酒店房間有電視，但沒有人電視一開看到睡覺，每個人對電視節目是有選擇性的，大陸的酒店非自選，若分配的酒店檔次不高，電視老舊、網速不行，那麼用這些娛樂項目來打發時間就成為一場幻夢。在酒店裡也沒有運動的空間，只能做一些舒展的動作，在台灣隔離十四天出來後，發現腿力大不如前，走幾公里後大腿及腰部都酸痛不已，所以一定要持續性在房間內運動，而且要有一些強度，才能維持正常體能。對我來說，隔離酒店最重要的是要有一張可以工作的書桌，在上海隔離時，桌子很窄，我必須把原先放的熱水壺和杯具拿走才能工作；若要用電腦，工作日誌就放不了；若盒飯來了，所有的東西都要置於床上才行。這個痛苦的經驗讓我在回台灣隔離時，特別先問房間的書桌大小。因為要隔離，隔離房間要有一張書桌，因為我帶了好幾本的稿紙，雖然專欄的文章一直沒有斷過，但距離上一次書籍的出版應該也有十年了，我想把自己近三十年的培訓經歷總結一下，也把一些真實的故事用文記錄下來。以一日三千字為目標，二次的隔離六萬字的內容就大抵完成，第三、四次的隔離是修稿以及錄製有聲內容，人生有段不受干擾的時間，並且有計畫地完成自己的目標，是很幸福的。「不要浪費一次災難」，是用更積極的態度來面對苦痛，並且在苦痛過去後，讓自己的心靈更加高貴。如果隔離是無法避免的，那就給人生一次有意義的隔離，沒有俗事的干擾、不用考慮三餐温飽，十四天足以讓你養成一個好習慣，足以讓你去完成一件一直想做卻抽不出時間去做的事，足以讓你練成一種運動或是技能，待閉關出來，讓眾人對你刮目相看。

春節連放七天 花東提早搶票搶房2021農曆春節為2/10-2/16共七天，提早規劃才能更彈性的運用放假時間來段輕旅行。長天數的假期，可安排前進花.東，冬季的花.東除了林間美景外，還有許多新興的景點等著旅客們造訪。造訪花蓮想體驗五星級的特色住宿，可選擇「花蓮遠雄悅來大飯店」，維多利亞式的建築外觀，座落於視野絕佳的山頭上，不僅可以遠眺花東縱谷，還有機會遇見太平洋的晨曦，相當舒適愜意。遠雄悅來大飯店結合花蓮遠雄海洋公園、自然景觀公園、五星級休閒飯店為一體，更包含健身房、桑拿三溫暖、室內.外游泳池等多種精彩的娛樂設施。國際水準的渡假方式，讓旅人輕鬆自在享受優質的休閒生活。提到花蓮的景點，大農大富森林園區這個國家風景區絕對不能錯過，這裡有著台灣首座平地森林園區，除了擁有豐富的自然生態，四季皆有不同風采，春天賞花、夏季追螢、秋冬賞楓，還可以安排腳踏車走訪「龍貓隧道」，在森林中暢快的來場森林浴，吸收都市少有的芬多精，幸運時還有機會看見環頸雉出來覓食唷。不出台灣，走一趟林田山林業文化園區，也能體驗濃濃的偽日本風，檜木建築群仍保留了當時這裡曾是台灣第四大林場的證明，現場保存了完整的伐木基地，各種不同的伐木所需器具、以及當時傳統的消防物品等，規模僅次於八仙山、阿里山及太平山等三大林場，除了戶外的景致，這裡的文物展示館還能了解台灣林業歷史，非常富有教育意義。花蓮新興IG打卡熱點為了振興國內旅遊，全台各地秘境都透過社群媒體一一曝光，其中花蓮有個如夢似幻的「夢幻湖」更是這陣子很夯的景點，廣大的闊葉林搭配上由花蓮溪注入的夢幻湖，不只水清，水域更寬廣。高聳挺拔的落羽松林與湖水，隨手一拍都是美照。農莊內更種植多達26種棕櫚科植物、季節性花卉，漫步在雲山水，真的好夢幻。蘇花改通車後，花蓮還有個新景點質得前往，「台泥DAKA園區」，園區內有全台唯一設在水泥廠內的玻璃屋星巴克及7-11，特殊的水舞表演更是這裡的重頭戲，源自太魯閣族語「瞭望台」的命名，象徵著希望能與和平一起瞭望未來、瞭望夢想，大型的戶外太陽能裝置藝術，也是全台第一個會隨著陽光的角度與強弱開合轉動，為新興的綠能地標。花蓮美食 無菜單料理引老饕注目洄瀾灣景觀餐廳，以創意手作料理為主打（無提供菜單），菜色豐富用料實在，每天的料理皆不相同，運用多種新鮮當日食材與食器設計擺盤，讓你視覺與味覺都享受。佔地近2000坪的餐廳，除了用餐外，戶外景色更不容錯過，草坪、池塘和山景宛如畫中景，適合家庭旅遊或親子同行。

無人機已成澳洲維護生態環境的利器，如年初的森林大火，無人機不僅用來協助滅火，也在災後林間尋找無尾熊的身影，噴灑種子加速棲地造林，也能用來監視電纜以防走火。對於地廣人稀的澳洲來說，無人機近年成為動物保育與畜牧業不可或缺的工具，一些動物研究與保育單位使用無人機來監看、追蹤與研究大面積土地上的動物。 例如之前的澳洲森林大火，無人機不僅用來協助滅火，也在災後的林間協助尋找無尾熊的身影，比起人工徒步工作大大提高效率；而昆士蘭州環境與科學部正在使用無人機人道地誘捕野外引起問題的鱷魚；在廣大的牧場，無人機則成為空中的牧羊人，可用來趕羊、搭配熱像儀尋找丟失的牲畜、監控生病的動物、檢查水位等等。森林大火毀無尾熊棲地　無人機播種加速造林澳洲無人機的用途，可說是包羅萬象。近期引起媒體關注的，包括保育機構利用無人機在空中噴灑桉樹種子，試圖加速重建無尾熊棲息地的做法。2019年到2020年間的澳洲森林大火燒毀大片桉樹（又稱尤加利樹），造成無尾熊的糧食來源銳減。對此，據澳洲聯合新聞社（AAP）今年10月的報導，「澳洲自然世界基金會」（World Wide Fund for Nature Australia）首席保育員勞瑞（Rachel Lowry）指出，該會利用無人機，每天噴灑高達4萬顆桉樹種子，期望能大幅增加造林速度。勞瑞提到，一年前澳洲森林大火所燒毀的樹木，大約是70億棵，其中不少就是無尾熊賴以生存的桉樹，因此儘速重建桉樹森林，就成為了澳洲生態保育界的當務之急。勞瑞認為，如果僅以既有森林保育的做法進行的話，勢必來不及滿足無尾熊所需，因此，保育工作必須借重無人機的協助，除了可以加快播種速度之外，無人機還可以抵達一般人力無法前往的地方。保育人員目前重點派遣無人機播種的地方，分別是新南威爾斯州北部的李奇蒙谷（Richmond Valley）以及維多利亞州的東吉普斯蘭（East Gippsland）。不僅救災與重建  還能事前防災除了森林重建之外，無人機也被應用在森林大火的預防工作。據澳洲貿易及投資委員會（The Australian Trade and Investment Commission ,Austrade）於今年7月指出，加拿大企業「伊頓航空服務」（Aethon Aerial Solutions）近年在澳洲開拓的業務，就是利用無人機監視澳洲各地的電纜，以預防纜線走火觸發森林大火。「伊頓航空服務」總經理詹金斯（Alastair Jenkins）解釋，電纜設備會潛藏著各種各樣的風險。例如電線桿上的木橫擔會腐爛、絕緣器會掉落、纜線會碰到周圍樹木、纜線會掉到地上……等，這些都有可能成為觸發森林野火的原因。對此，「伊頓航空服務」採用體積相當於一般直升機十分之一大小的無人機，每日到上百處地點巡視電纜的安全狀況。攝錄結合電腦演算  降低動物保育人為干擾除了陸地上的用途之外，澳洲更有科學家利用無人機進行海洋保育工作。阿得雷德大學（The University of Adelaide）今年1月發表研究成果，證實無人機有助科學家推行海獅保育工作。澳洲現有的海獅數量大約是1萬多隻，較40年前下跌超過一半。為了阻止海獅數量繼續下跌，保育人員近年密切監控海獅的健康狀況。對此，傳統的做法是以人工方式抽樣捕捉海獅，然後施打麻醉劑，以便測量海獅肢體尺寸與比例，進而判斷生長和健康狀況。這種做法，不單耗費大量人力、物力，而且干擾到海獅的生活。近年有科學家利用裝有攝錄設備的無人機，在南澳州（South Australia）長達3,000公里的海岸線上巡航，持續追蹤拍攝海獅的活動，並且利用電腦計算出3D模型。如此科學家就可以在不必接觸海獅，減低干擾海獅生活的情況下，快速估算出海獅的身體比例，進而判斷生長健康狀況。利用無人機進行保育和環保工作，雖然有許多優點，但有學者提醒，無人機飛行過程，難免會對生態造成干擾。拉特普大學（La Trobe University）學者麥柯斯蘭德（Clare McCausland）、墨爾本大學（University of Melbourne）學者派克（Susan Pyke）以及新南威爾斯大學（UNSW）學者歐蘇利文（Siobhan O=’Sullivan）於2018年聯合發表論文，指出無人機噪音不僅會滋擾民眾，更會讓動物受到驚嚇，甚至造成傷害。另外，無人機可能會侵犯到民眾隱私權，也是學者關注的問題。

【圖.文/中信房屋研展室】 中信房屋12月內部成交資料顯示，全台成交月減8.6%，新北、台中、高雄持續維持正成長動能，其餘三都呈現月減，以桃園月減下修幅度最大。與去年同期相較，全台仍保有16.9%正成長，且各都皆有8%到35%以上的年增幅。 與上月相比，台北市月減5.2%，新北市月增3%，桃園市月減15.5%，台中市月增3.4%，台南市月減3.9%，高雄市月增6.3%。 與去年12月相較，台北市年增29.7%，新北市年增14.2%，桃園市年增18.4%，台中市年增30.1%，台南市年增36.1%，高雄市年增8.1%。 打炒房政策 買方縮手觀望 12月起，央行針對房地產炒作進行信用管制，間接影響民眾心理層面，致使一般購屋人對房市前景產生觀望保守的態度。 中信房屋總經理張世宗表示，如同中信房屋在10月份所預判的，房地產自第四季政府開始關注房市炒作情形後，交易熱度將會逐漸趨於和緩，各地交易狀況也將各自表述，目前看來第四季交易狀態也的確有略見降溫的現象。 12月買氣降溫幅度最明顯的是桃園，主要仍是受政策面影響所致。張世宗說，桃園今年以來仍舊維持著人口移入的紅利，過往數月買氣成交亦無明顯拉回，但當央行政策出爐，雖未直接波及中古房市場族群，但買盤心態難免受到影響。 政策面適時降溫 有利於永續發展 張世宗指出，今年7月以後，建物所有權買賣移轉累計棟數迅速成長，統計至11月底，全台買賣移轉棟數已較去年同期成長逾7%，短時間成長速度過快有可能不利於房市健康穩健的發展，適時降溫反而有利於房地產長期發展，民眾宜以健康的態度看待房市，無須對房地產後勢過度恐慌。

2020年是房市峰迴路轉的一年，先有疫情干擾，後有超乎想像的火熱，最終政府還是出手介入了投機炒作的亂象。根據中信房屋的分析，今年房地產網路熱搜關鍵字以「實價登錄」排名最高，前10大排名的關鍵字又以房屋租賃相關的字組最多，顯示民眾對房地產議題不分是買賣或租賃，只要牽涉居住問題都會相當關心。 據中信房屋統計網路商所提供的資料顯示，2020年房地產熱搜關鍵字組主要可分為「實價登錄」、「仲介業」、「房屋租賃」與「房貸試算」四大類，其中「實價登錄」的搜尋排名最高，平均每月約可達30萬次以上，而「品牌房仲」每月搜尋量也逾29萬之譜，至於「租屋網」每月也有11萬次的搜尋。 中信房屋研展室副理張漢超表示，2020年房市起伏幾乎與疫情、政策面脫離不了關係，過往民眾搜尋「實價」相關字眼多是為蒐集價格資訊，但今年因政策因素，將實價登錄作業方式回歸由買賣雙方共同登錄的政策上路後，更提升了相關字組的搜尋。 至於熱搜排名第二的「品牌仲介」，也是因房市加溫而受惠的字組。張漢超指出，買賣雙方在進行不動產交易時，若想增加更多成交機會並降低自行交易的風險，選擇值得信任的仲介業者反而是最佳的選擇。今年以來房價與交易量多半呈現溫和上漲格局，交易面上也增加不少投機與風險，因此當房市加溫時，消費者尋找仲介業者服務的機會大幅增加。以中信房屋今年網路預約看屋成長超過四成的狀態來觀察，房仲業者今年因網路而締結成交的筆數應至少有一至兩成的成長空間。 而熱搜順位第三的「租屋網」也反映了目前租屋族群不減反增的社會現象。根據內政部資料顯示，六都上半年住宅價格指數有持續上揚的走勢，下半年在交易量增的狀態下，房價也進一步被推升。張漢超指出，房價攀升但所得成長相對有限，是促使民眾偏向考慮租屋的關鍵，也因此相關關鍵字組也因此增多。

【圖.文/中信房屋研展室】 中信房屋網路調查顯示，一般公寓、華廈大樓這類社區型態住宅令人困擾的問題以住戶佔用公共空間這類「霸鄰」事件為大宗，其次是沒有管委會這類組織來統籌管理社區事物，另外像是住戶管理費欠繳、違反公約、管委會怠責也都是民眾居住社區住宅經常遇到的問題。 中信房屋研展室副理張漢超表示，社區公寓大樓這類集合式住宅已是相當普遍的一種居住型態，但是衍生的管理問題其實也不少，這些問題處理不好的話，輕則住戶間留下芥蒂，嚴重的話甚至會彼此交惡、對簿公堂。 其實民眾最怕遇到的社區管理問題大致可區分為「住戶」、「無管理組織」、「管委會怠責」等三大類，其中以住戶類問題所衍生的困擾最多。張漢超表示，對於其他住戶違法佔用公共空間或違反社區公約這類的「霸鄰」事件，最佳的處理方法是請管委會出面勸導並協調改善，不過因為個人與管委會都不具公權力，不能擅自對於違規事項作更多處置，因此若違規住戶仍不改善，其實還可以尋求縣市主管機關（如台北市建管處、新北市工務局…）進行處理。至於住戶欠繳管理費的問題，管委會可先對欠繳戶溝通協調或寄出存證信函催繳，若仍無回應，則可聲請各地調解委員會調解，其協調書與法院判決是具有相同效力的。 如果公寓或社區並無管理組織，其實也可透過召開區分所有人會議來共同討論相關管理議題。張漢超表示，即使社區沒有管委會，住戶也可召開區分所有權人會議，包括規約、管理、費用等議題，全體住戶都需依多數決的結果，按《公寓大廈管理條例》相關規定共同遵守，當然正式成立管委會也是不錯的方法，而且日後社區若想爭取政府部門提供的相關補助款，也可透過管委會的名義來申請，讓社區住戶享有更多權益好處。 但如果社區管理、修繕或財務狀況收支不明，經向管委會反映仍不執行改善，那麼住戶也可在區分所有權人會議中提出並做出決議，決議事項管委會必須具體執行，若未執行，那麼住戶可列舉事證交由主管機關裁罰相關關係人，若因管委會的不為而導致住戶傷亡，管委會將負刑事責任。以上這些方式都是為了避免管委會不做為或居中舞弊、以維護全體住戶權益。

央行７日下午召開臨時記者會宣布四大規定，內容主要著眼於管控金融風險與經濟穩定，外界解讀此舉可能對房地產造成負面效應，但實際上今年台灣對新冠肺炎疫情防疫得當，經濟持穩，主計總處已上調今明兩年國內經濟成長率至2.54%及3.83%，中信房屋總經理張世宗就表示，今年在全球資金挹注及經濟表現不弱的情況下，房市表現突出。預估今年買賣移轉棟數將達32萬棟，重回2014年景氣時水準；明年房市仍將價量齊揚。不過，張世宗提醒，現階段應注意超漲地區，因為購屋客層已由自住客逐漸轉為投資客。想要自住的民眾，應把握最後這一季的購屋時刻。 今年房市主要由預售市場領軍，包括台北市、新竹市及台中市的預售屋市場表現不俗，帶動中古屋市場受惠。張世宗表示，今年前10月買賣移轉棟數已高達26萬棟，11月六都合計亦已達2.46萬棟，按目前市況推估，2020年的房屋買賣移轉棟數將達到32萬棟，重回2014年房市景氣時水準。若以房屋買賣移轉棟數觀察，這一波房市走勢，2016年為谷底，之後緩步復甦；2019年則重回30萬棟；今年預估來到32萬棟。若明年GDP順利成長3.83%，再加上資金大潮仍將持續，那麼明年房市榮景仍將持續！ 另外，由房地產交易客層來觀察也可看出不同的變化。張世宗認為，自2016年起至今年上半年，購屋客層主要以自住客為主；但現階段及明年起，購屋客層將以投資置產為主。也就是說，在投資客大量湧現的情況下，將造成房價漲幅稍快，而成交坪數也會逐漸放大。張世宗提醒，現階段由於已逐漸轉為賣方市場，自住客應把握最後購屋時刻。預料明年自住客購屋難度將會提高，稍不注意，就容易高價購屋。 近日報載中南部地區投資客交易頻繁，預售屋紅單盛行，亦直接造成房價上漲。張世宗說，綜合中信房屋內部資料及國泰房地產新推個案指數觀察，台北市今年房價的年漲幅只有2.4%最低，高雄市為4.9%次低，台中為5.4%，台南為7.9%次高，新北市為8.2%漲幅最大。也就是說，目前房市升溫與過去是由台北市起漲迥異，這波反而是由蛋白區起漲，台北市的價格反倒相對穩定。但房價漲幅愈大，交易會愈頻繁，投資買盤將會更大。 至於近期房市火熱引起政府介入出手打炒房，張世宗認為，政府出手主要是針對房地產炒作者，自住用途層面應不至有重大影響。 張世宗指出，這波資金行情造成房地產交易價量短短半年迅速增溫，引發政府相關部會關注，而央行也在７日無預警祭出房市針對性審慎措施，其所著重的面向仍在於「金融風險控管」與「經濟穩定」，政策正式上路後，短期房市交易氛圍應會稍有影響，但由於目前整體經濟仍未由疫情衝擊後站穩，國際疫情又看似再度升溫，政府房市應對政策預估持續鎖定特定對象來實施、不至全面干預房市，因此房地產後市仍有穩定發展基礎，明年也將穩中透強。