【中信房屋/研展部】2014年房市一片慘澹，根據各地地政機關公布，今年前9個月不動產買賣移轉棟數較去年同期衰退12.57%，雖Q4為傳統成交旺季，面對劇烈選戰影響，對整年度交易量幫助不大，中信房屋預測2014年的買賣移轉總棟數將落在315,523棟左右(附件一)，去年相比衰退幅度到15.16%，將創下13年來最低成交棟數，走向冷還會更冷的寒冬。中信房屋企研室研究今年房產景氣主要跟著政府政策在浮動，Q4維持量縮價不明顯的狀態，前9個月買賣移轉棟數為241,128棟，比去年同期衰退12.57%，10月六都不動產買賣移轉棟數都與去年相較衰退(附件二)，值得注意的是新北市衰退幅度三成二達到六都最大，台中市衰退幅度為最小，台北市10月移轉棟數較9月小幅減少24棟、衰退1%，新北市交易移轉棟數減少450棟、衰退9.4%，而桃園縣則減少268棟、衰退7.9%，但與去年同期相比，北市、新北市與桃園縣仍呈現19.9%、32.5%和26.1%左右的衰退。台中市10月的買賣移轉棟數為4100棟，相較於9月逆勢成長15.1%，而台南市與高雄市方面，移轉棟數依次為1702和3040棟，相對於9月各成長10.2%及11.4%，若與去年同期比較，台中市衰退7.5%、台南衰退15.4%和高雄衰退16.3%。若以10月六都總量回推，中信房屋預測10月買賣移轉總棟數預測約為25028棟(附件三)，11月因選舉干擾預測將萎縮5%，12月選舉因素退場，較10月平穩成長1%，雖說第四季為傳統交易旺季，評估年底選舉的干擾因素下，回推判斷整年度的交易量可能會落在315,523棟左右，衰退幅度達到15.16%上下，這數字低於2002年320,285棟，將創下自2002年來的最低點，景氣低迷，相對的買方市場逐漸呈現，將易在議價時有超值的狀況下成交，若有合適物件，宜進場看房。  細看2014整年全國買賣移轉棟數(附件三)，單月突破30,000件數的只有一月及五月，一月是傳統過年前的移轉交易大量，過年後二月從低檔起步穩定成長至五月破30,151筆數，之後因囤屋稅通過及政府實務上實價課稅打房，移轉棟數一路下滑，完全回不去了。中信房屋副總劉天仁表示，近來政府打房政策與查稅積極，房地合一稅雛型雖漸趨明朗，但市場仍瀰漫重稅升息的氛圍，買方不論是自住或投資都趨於退場觀望，導致目前市場交易量萎縮，自元月起起伏向下，雖然價格尚未明顯下修，可是照以往的經驗來看，「量先價縮」幾乎是市場疲軟不變現象，若未來交易量持續萎縮，在成交價方面亦可能出現向下修正情況，修正幅度需視區域與條件而定。

買房看清楚，別讓夢想捷運宅變成夢魘劫運宅……    終於通了！！千呼萬喚始出來的捷運松山線，沿線周邊居民引頸期盼了十年，終於在上週六(2014/11/15)正式通車！四通八達的捷運網絡，再添一名生力軍，讓大台北地區的交通發展更臻成熟，跨區往來更暢行無阻。經過長達十年的交通黑暗期，開通後所迎來的人潮與商機，力量不容小覷，沿線周邊住宅房價與店面租金至少提升三~五成，有的物件甚至翻倍上漲，不僅贏得交通便捷，身價更是不可同日而語，「捷運宅」似乎就是房產保值最有力靠山，難怪不少人努力工作存頭期款，說什麼也要拼到一間捷運宅！然而，在捷運站旁的房子就真的沒有問題？會不會是只可遠觀不可下訂焉的高價屋呢？無論是想搶進捷運宅先機或者怕誤踩地雷，想擁有超值理想的捷運宅，請抓住三避三選挑屋心法，務必啊！！※三避三選捷運挑屋心法三避心法之有避有保庇第一避：政策會改變，路線會轉彎 ／ 終極心法：有動有真相，發包開挖才算數    捷運局會提出很多在商議的捷運路線，若消息流出，媒體就會去報導未來哪個區域可能會有捷運建設，帶動周邊機能發展之類的新聞，但是！這只是在商議階段，只是有可能，不代表已經核定，即使核定也不見得有資金動工，因為蓋捷運的成本逐年提高，財政緊縮下，不可能提一條蓋一條，想提前卡位捷運宅前，先做功課先觀察，可上捷運局網站查詢工程進度或最好親身實地查探動工情況，以降低購屋投資風險。第二避：不能說的施工受損 ／終極心法：屋況看仔細，稍遠一點沒關係    捷運動工少說八年十年的工程，而且大部分都是地下型捷運，不僅要小心埋在地底下的眾多管線，或是可能損傷周邊建物的地基，故工安風險較高，而這些潛在受損的危機，一般人第一時間不易查覺，擔心買到因捷運施工而出現受損問題的民眾，可先詢問該區的里長或鄰居，探問建物情況，不然也可以選擇距離捷運稍遠的物件，比較安心。 第三避：雙捷運、雙便利？ ／ 終極心法：鑑屋就是腳勤，走一下就知是否真便利    捷運蓋定，建商搶進，但不是每間房子都蓋在捷運站旁邊，許多建商在推案時，技巧性的忽略避開真實距離，用詞生動的行銷話術，設計漂亮的海報DM，要來轉移消費者對距離疑慮，還刻意強調自家產品是雙捷運宅，藉此哄抬房價。但實際情況可能是這房子在兩個捷運站的中間，距離兩站都一樣遠，建議消費者實地步行，測量時間，若是從建案基地出發至兩站，步行距離超過十分鐘，這種就是「假捷運宅」，購買前要多加留意。三選心法之有選有得省選擇一：燙金地段，燙手房價 ／ 終極心法：考慮台北市邊陲區塊，價差二~四成    是不是只要蓋在捷運旁的房子就一定貴呢？整條捷運線會有幾個特定的站吞吐量特別大，代表此站不是轉乘交會點就是商圈精華地段，這種大站的周邊房價高不是沒原因的，但也不會每個站都是大站，沿線也會通過台北市某些邊陲區塊，因離市中心較有距離或者附近有嫌惡設施，與大站房價相差能有二到四成左右，預算有限但又想離捷運站近一點的，不妨考慮離精華區遠一些，比較小的捷運站周邊的物件。選擇二：舊商圈，難以擴建 ／ 終極心法：基本機能一應具全，沒地炒住更好    若是想定居新北市的民眾，則可考慮捷運站周邊是否有舊商圈，房價也會比較低一些。原因在於舊商圈發展已久，能建設的腹地可能又少又小塊，吸引不了建商蓋新案拉抬，沒有外來人口進駐，單憑在地居民支撐，房價上漲的空間就有限。同樣資金有限的民眾可先行選擇屋況好的中古屋，加上舊商圈原有的生活機能與新捷運的加持，相信也是入手捷運宅不錯的方向。選擇三：黃金路線，身價屹立不搖 ／ 終極心法：自住無差別，投資升值慎選路線    無論想住在台北市還是新北市，如果是永久自用住宅，只要在捷運旁，還是會保有一定水平的價格。但未來可能會換屋或想投資獲利的話，就必須審慎選擇站點，最好是會經過三個以上商圈的捷運線，如板南線、最近開通的松山線，都會有固定大量的載客運輸量，來為沿線的各個站點作價格上的加持。反之，捷運有通過但載運量較低的站點，沒有大商圈的光環但房價卻相對親民，對自住族群的而言，不失為一個選擇。入手優質捷運宅的最快途徑：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

【中信房屋/行企部報導】房價居高不下，無殼鍋牛轉為租賃求棲身之地，據中信房屋最新調查指出，工作地緣方面是選擇租賃的主要考量(附件4)。在兩年內有租屋需求人口中，單獨一人租屋居住占最多(28.5%)(附件1)，套房及小坪數等物件相對是租賃首選(18.1%)(附件2)，單身經濟發酵，未來單身宅成為租賃主流。中信房屋副總經理劉天仁表示，調查指出有近三成(28.0%)受訪者表示近兩年有租屋需求，其中有40.8%為正在租屋中、而在半年至1年內有租屋計畫占20.3%(附件3)，可見未來租賃市場在房價降不下來，將會緩慢而穩定的成長。租屋市場需求與成長，連政界都非常「有感」，兩位台北市長參選人都對此紛紛提出政見，柯文哲主張重新檢討租金補貼辦法，並擴大發放，大量興建公共住宅，由市府擔任二房東，不考慮土地成本之下，估計每坪每月約只需500元租金，單身戶每月5000元、小家庭每月1萬元租金，就可以租到公共住宅得以居住。 連勝文部分則是提出提高豪宅稅用於租金補貼，再者廣建公營住宅存量達兩萬戶，據中信房屋調查指出有租屋需求多以20到39歲的壯年勞工人口比例偏高(附件1)，租屋地區雙北地區的比例居多，證明雙北移入人口以租屋居多，當然這也和該地區房價居高不下也深切的關係。另外租屋原因為「地緣關係，工作需求」占大多數(41.1%)，第二順位原因才是「資金配置考量沒有置產需求」佔29.2%(附件4)，可見工作地緣需求在這高房價時代考慮順位凌駕在資金考量上，這也顯示租屋人口大多偏向年輕、外來人口，就兩位候選人的租屋政見，不難知道為什麼柯文哲較深受年輕族群的歡迎。 就租屋家居人數而言，中信房屋副總劉天仁指出，調查顯示獨身一人居住占最大數(28.5%)，其中又以男性、20-29歲、居住非都會區比例較高，選擇兩人居住的人口以雙北地區為主，大多也是20-39歲的壯年人口，會選擇五人以上居住以40-49歲比例較高(21.4%)(附件1)，總體來說租賃市場成長為必然，也難怪兩位候選人的房產政見針對租賃市場改革更重於銷售市場方面。

想銀髮生活似神仙？來來來~~~ 請記住四大優老住宅原則!    許多人辛苦打拼了大半輩子，希望老有所終，能毫無包袱的做自己喜歡的事，悠閒、舒適地享受退休後的生活。但真的等到可以退休了，卻不見得有體力、有心思去規劃自己退休後的人生，可能連居住環境也不符合已邁入老年的身軀。走入熟齡階層的你，應該要開始好好思考，如何把自家空間的配置轉換成適合年長後的自己，畢竟到時候在體力、行動力、反應力等各方面跟年輕人比起來還是有落差，連帶影響到居住空間裡，家具的擺設、家電的使用、家中活動動線...等，不同年齡階段考量的層面大大不同。下列四大優老住宅原則，提供給將屆退休或家中有退休長輩的民眾重新規劃的建議，想開始構思美好銀髮生活的年輕人也可以參考參考喔！※四大優老住宅原則：大原則一：健康安全    年紀漸漸增長，行動力與反應力自然不如年輕時候，只要一個摔倒或小感冒，恢復也可能需要花上較多時間，因此健康和居家安全成為首要重點。（1）地板盡量挑選防滑的安全材質，不易跌到或減少跌倒受傷衝擊指數。（2）加寬室內走廊空間，建議寬度大於100公分，長者行走或輪椅通行較暢通。（3）採光、通風良好，開闊窗戶有助心情愉悅。（4）廁所安置浴室防滑地墊、扶手設計，避免滑倒，減輕如廁困難。（5）設置長者居家安全系統，如求救警鈴設備、遠端照護，避免意外發生。大原則二：完善空間規劃    優老住宅的空間規劃，要先預想自己未來想要的居住型態為何？是三代同堂的熱鬧家庭、還是老夫老妻的兩人世界，因不同的居住類型會影響居住物件的選擇，及家中空間規劃與設計，無論決定哪種型態，與其他家人事前的討論和溝通非常重要，要取得家庭成員共識，才不易有紛爭。（1）先決定居住類型再規劃家中動線與個人隱私空間 。（2）住家格局與設計風格，應整合家庭夥伴的需求，從中找出平衡點，共同創造家庭和諧氛圍。（3）室內的收納設計，櫥櫃不宜過高或過深，考量長者拿取方便。（4）預留照護人員居住的彈性空間，讓照護者能貼近長輩又兼顧與其他家人的隱私。大原則三：便利生活機能    邁入熟齡後，不僅行動開始變遲緩，病痛也增加，此時住家周邊的生活機能方不方便就顯得很重要。另外，家中的家具與家電就要選擇好操作或簡單易懂，才能讓長者的日常生活更輕鬆！（1）什麼都有，什麼都很近的便利生活圈，如捷運站、公車站牌、市場或超市、公園及醫院診所。（2）挑選操作簡易的智慧家電、可靈活變換的家具，讓長者使用不困擾。（3）建議設置輔助上下樓的升降工具，利於不便爬樓梯的長輩。大原則四：休閒娛樂    卸下長年工作的重擔，退休後的長輩們終於有時間出門遊玩或從事自己的興趣活動，良善的休閒娛樂是是退休生活的重心，且維持正常持社交生活有助於身心健康，家中環境也可營造一個興趣空間或庭園綠景，讓生活更有歸屬感。（1）居家空間注入綠意，美麗的園藝有助身心平靜，緩解生活壓力。（2）將自身的興趣或社交活動融入住家規劃，如烹飪廚房、視聽室或是泡茶下棋的娛樂空間。讓你優老不憂老，優質物件多選擇！http://www.cthouse.com.tw/event/101/majorhospital/index.aspx?ctype=B&cid=fb&oid=darling 全方位生活好住宅搜尋http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

【圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》】希望透過現代感的設計，打造有品味的新居，讓私宅成為旅居國外的家人回國時溫馨共享的生活場域。家人散居各國，自己也因工作關係經常往返國內外的屋主，其實是森境&王俊宏設計的舊客戶。因為過去曾有過美好的裝修合作經驗，因此買下位於台北市的新居後，決定再度委託信賴的設計師王俊宏量身打造新居。彼此都經歷多年生活歷練，王俊宏設計師對老客戶的委託，有了更豐富的創意發想，希望透過設計帶給客戶耳目一新的感受。因為屋主與家人平常散居各地，非常珍惜彼此歡聚的時刻，於是整個設計案的討論起點，就從凝聚家人情感的餐廚空間規畫開始。為因應與國外生活經驗相符的餐廚使用需求，王俊宏設計師規劃了一款施工難度極高的廚房配置，讓細緻的鐵件，嵌入賽麗石包覆的檯面，不僅達到藝術美感要求，同時得維持結構平衡，並兼顧收納展示的實用性，如此吹毛求疵的創意發想，連進口廠商都無法達成，而王俊宏設計師的團隊，卻在技藝精湛的專業工匠手工雕琢下，讓不可能的任務完美達陣。開放式的餐廚空間，連廚具面板的選擇都與眾不同，薄如蟬翼的拓採岩，以自然原始的色澤帶出多層次的黑，將材質粗獷自然又具現代感的特性，從廚房延伸至客廳電視牆與玄關，同時也定調了黑、白、灰的色彩規劃。除了講究的材質、色彩、風格之外，居住空間的舒適度，還是必須經由良好的格局配置來達成。引進光與空氣的開放式格局，以及將阻絕光線的混凝土梯改造為線條俐落的鐵件結構搭配波龍毯面材的設計，不僅引進自然光，同時創造了獨一無二的空間端景。複合機能的追求，也是王俊宏作品的特色之一。寬敞的客廳與書房之間，利用傢具配置區隔使用區域，書房一隅利用架高地坪規劃休憩區，充分滿足複合使用的需求。延續餐廚空間手工打造的精緻質感，鐵件烤漆嵌入石材壁面的細膩手法，再次呼應高端訂製的私宅設計理念。主臥房同樣延續複合使用概念，刻意將衛浴洗手檯挪出，佐以懸吊式鏡面，融合妝台的多重使用機能。滿足頂級享受與感性需求的設計私宅設計的關鍵，是讓居住者感受自宅與眾不同的品味與生活享受。經由專業設計，充分滿足五感體驗。從傢具配置到燈光、音響安排，無一不經過縝密沙盤推演。例如客廳區頂級音響的重低音音箱，經由王俊宏設計師的創意規劃，加上專業音響廠商密切配合，巧妙化身為玄關裝置藝術的一部分；納入頂級配備的舒適衛浴空間，則讓屋主回家，就能徹底放鬆；而更讓人讚嘆的，則是用輕裝修方式，將適合戶外使用的品牌傢具，結合燈光配置，創造浪漫的另一家宴場景，讓家人隨時得以共享山巒起伏的自然美景，滿足心靈層面的感性需求。S o l u t i o n X  51 設計 展現藝術感與工匠技藝的細緻不論是玄關重低音沙發化身裝置藝術的創意，或者將細緻的鐵件烤漆層板嵌入石材壁面的考究，全都必須透過專業而精湛的工匠技術才能完美達陣。2 設計 匠心獨具的廚具設計鍋碗瓢盆的收納展示乃至廚房機能配備，全都因應屋主在國外生活的習慣而量身打造。細緻的鋼板嵌入賽麗石的獨特工法，不僅必須達到結構平衡，同時滿足實用機能的使用需求。3 機能 滿足複合機能的創意將主浴的洗手台挪出，與化妝台結合的創意，滿足複合使用的機能；利用傢具配置區隔書房與客廳，再於書房沿窗區架高地坪，創造另一休憩空間，滿足多元使用的需求。4 設計 輕裝修的浪漫僅用架高地坪佐以燈光配置、傢具佈置的輕裝修設計，就能創造出浪漫而與自然呼應，適合家宴時與親友共享的休閒場域。5 採光 利用穿透拉門引進光線將通風採光最佳的窗留給衛浴，再利用大尺度的玻璃拉門引光入室，創造舒適而靜謐的寢居氛圍。

【文 / Acer.L】為了實現居住正義，近年來政府實施了許多想抑制房價的措施，如雙北市500坪以上國有土地停售、央行信用管制、奢侈稅、實價登錄制度、豪宅稅、調高公告土地現值，以及調整非自用住宅房屋稅、稅基、稅率加重持有稅...等，造成國內房市交易清淡、南屋北賣、熱錢外移等現象，但對房價的抑低成效卻相對有限。因此在政府財政吃緊，房價仍持續高漲的兩大背景因素下，政府未來將逐步實施房地合一的實價課稅，透過實價課稅來增加稅收，也期望抑制房價高漲，以爭取無產族及年輕人的認同。所以，也可以說透過房地合一稅來打擊房價是假議題，加稅才是真的。若一般置產族，誤以為房地合一稅後，房價就會大幅修正，將會錯失近三年最佳的買房時機，未來十年將可能沒機會翻身。因為房地合一稅實施後，您將會挑不到好貨！本篇文章將要提醒大家，從現在到未來一年(2016 年以前)，會是近期最好的買房時機，有機會和屋主議價買到行情的物件，一定要積極進場。為什麼現在是最佳買房時機，我們先從了解房地合一稅說起----房地合一稅簡單說就是四個字 -- 實價課稅事實上，政府目前所推動的「房地合一」就是指「房地合一課稅」，也是「實價課稅」的代稱。亦即房地合一是指房屋及土地，以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅，亦是政府實施資本利得稅的具體呈現。根據現行所得稅法規定，個人財產交易所得中，原僅就房屋課稅，並未考量其他稅賦，財政部修法重點在於房地合併按實價課徵所得稅，尤其是原來土地買賣的實際獲利上只課到土增稅，將改為房地合一實價課交易稅。而房地合一稅的措施中，最重要是除了會實價課稅使稅負增加外，關鍵在房地合一稅中所頒布的減免措施，將影響未來中古屋供給量！好物件在房地合一稅後，會很難等到!因為在行政院所規劃的房地合一稅制改革方向中，原則上決定朝向「房地合一實價課稅」方向推動，使過去房屋與土地分開課稅，並利用價格移轉方式避稅的情形可以大為減少，並獲得稅制推動的根本改善。但為求稅賦公平，並避免對一般守法民眾造成稅賦上的不公平，財政部規劃頒佈房地合一實價課稅時，有三大評估原則，作為減免措施：1. 只有一棟自有住宅者不受稅制改革影響2. 長期持有10 年、20 年，擁有2、3 棟房屋，但並非拿來做買賣套利，儘量予以優惠，或不受稅制改革影響3. 將農民土地房舍排除在外上述減免原則，以第二項長期持有給予優惠影響最大！將會有兩項重大影響：1. 未來好的中古屋物件在市場供給量將減少，口袋深的屋主會放十年或二十年才釋出 – 屬於買方威脅點。2. 從現在起到2015 年底前，少數不想長期久戰的多屋族，會選擇少賺一點或在不賠錢的情況下出脫部分房產 – 屬於買方機會點。因此，從現在到2015 年底前是中古屋案量釋出最穩定時間，買方應進場認真選貨，等到了2016 年房地合一實價課稅正式實施後，抱歉！您將無好貨可選，還在市場上的屋主，就是要準備放十年二十年的，而且基本上也不缺錢，他們就是有閒錢就買房的保守置產族，你要從他們身上議價買到便宜貨，難上加難。所以房地合一會造成長期房價大幅下跌嗎?政府實施房地合一稅制以後，應可解決房價相對偏高、房地產稅賦相對偏低的部分問題，並使不動產稅制漸趨健全，但是並不會造成房價長期下跌！請認清事實，以免錯估形勢。重點還是看各區域市場供需，精華區或規畫良好的物件還是會增值，蓋太多的郊區，會小幅修正，不至於崩盤，因為年輕首購族買不起市區，對郊區規畫良好的新屋還是有基本需求，只要交通建設或快速道路可到市區，房價就不會大幅修正，甚至會走向房價穩定格局。高總價產品會受到衝擊嗎?有錢人的節稅管道及能力比一般百姓更強，最有錢的人往往都有辦法請會計師讓他們不用繳大量的稅！在2016 年之前，有錢人會汰弱留強，並且以成立公司法人名義持有房產，而非個人。高總價的房地產若以公司持有買賣只要付17% 的營利事業所得稅。相較於以個人名義買賣要付40% 的個人綜合所得稅相差有23%，當然未來選擇用公司名義來持有與處分將是趨勢。引發豪宅房價下跌的可能性嗎？3000 萬以上的住宅，將不適用自用減免措施，所以豪宅房價應該跌？其實不會，因為移轉到避稅空頭公司後，高檔住宅或大型物件都是用法人持有將成趨勢，既然已有因應措施，未來稀有性的東西價格仍是高不可攀，而且有錢人間的高總價交易，就是看物件是否具有稀有性，是不是頂級唯一，跟一般住宅買賣市場是兩個不同市場，兩個市場本身就不具有連動性，帝寶一坪創298萬成交價時，關一到兩千萬的住宅什麼事呢？預售屋的課稅狀況如何？現階段預售屋早已進入房地合一實價課稅階段。你會買預售屋，就代表你一定能夠接受房地合一實價課稅，未來房地合一也不會有太影響，因為預售已經在抓了。現在國稅局藉由建商實價登錄掌握了買賣方的出入價格。依所得稅法規定，應以交易時之成交價額減除原始取得成本及相關必要費用之餘額為財產交易所得，申報綜合所得稅。所以房地合一前就有在課交易稅，房地合一後就影響不大。面對實價課稅可以買房子投資嗎？房地產若能長期持有，投資報酬率就算是付了房地合一的資本利得稅仍然很高。假如市場穩定情況之下，伺機進場撿便宜仍是可行的方案。因為我們了解，股災時，股價可能腰斬；食安風暴時，不小心持有地雷股，也可能招致損失，但從沒聽過從長期買房置產者，會在一個月身價腰斬，資產蒸發大部，所以相比之下，究竟買房置產還是投資基金股票好，高下立判！現有多屋族策略在各式選舉前，政策往往最容易落實，擁有多間房屋或高價房屋的屋主，最好先行因應，將手上的物件「汰弱留強」，留下精華區好物件，賣掉位於供給量大的區域，便宜賣給無產族吧，不要想短線炒房，這才是雙贏。奢侈稅助漲房價 房地合一也可能複製歷史經驗已經上路三年多的奢侈稅，可能會因為房地合一課稅而停止實施。據財政部的統計資料指出，奢侈稅上路三年多以來，到今年5 月底房地產方面共核課了1 萬6,575件，稅收90 億3,323 萬元，平均每件課稅54.5 萬元；奢侈稅不但未直接讓房價下跌，還反而造成量縮價漲的情況，所以房地合一稅後，好物件供給量變少後，量縮價格溫漲的情況，同樣可能被複製。無產族策略 -- 應趕快進場晉升有產階級政府打炒房政策雖強勢，但衝擊面往往是心理影響多過於實質影響，如三年前推出奢侈稅後，房屋委售量立即暴增五成，雙北市房價也下滑近一成，但數月後市場就重回「量平價揚」格局。所以，房地合一課稅對房價的實際影響，要看實際稅率高低及課徵對象而定。以目前狀況來看，非自用族、多屋族、持有高價屋者，需重新調配手中持有的不動產數量。而對多數自用族則影響有限，長期持有者甚至可能稅負較目前規定更輕，所以房價怎會跌呢? 自用族都惜售放長線了，無產族應趕快進場晉升有產階！重申重要邏輯！台灣有華人世界最好的土地私有制度近年來，對岸有錢的中國人不斷地到日本歐洲美國甚至馬來西亞大量購買房地產，最主要原因就是因為擁有私有權，就有儲存財富的功能。所以台灣房地產的私有制度，在華人社會中是相對具優勢的，房價中長期持續成長趨勢不變，了解這點才能機會從房地產賺到錢。因此，您若是聰明的買方，應該趁選舉年政府打房之際，房地合一稅實施前，好好物色一個合適的標的，進行中長線投資，便能有機會透過房地產致富。現在的最佳買房時間點!不敢買房置產的是因為不了解房地產保值性的功能，受錯誤市場的訊息影響； 從長線來看，房地產很難泡沫，會賠錢都是因為「賣錯」而非「買錯」。所以從現在到2015 年底，一定要趁機進場選貨。房地產是看供需決定，供給多時進場，可以買到合理價及好貨，供給變少，絕對要付出更大的代價才能買到好貨。2016 年後好案會被屋主鎖十年甚至二十年，你要跟他買，除非你願意接受屋主將稅賦轉嫁給您，用較高的代價去買到，否則是不會有屋主願意自行吸收交易所得稅便宜賣出的。結論現在起到明年是最佳的進場時機，自用族群應強力進場把好貨帶走。

【圖.文/鳳凰旅行社】在全球觀賞極光的地點中，芬蘭的極光玻璃屋可說追光客們的最愛，因為這裡有為了賞極光而特別設計的玻璃屋飯店，位在芬蘭的莎莉賽卡小鎮的烏爾霍凱科森國家公園裡，當初飯店的老闆因為看到遊客總是瑟縮在寒冷的戶外等待極光，於是興起了蓋玻璃屋的想法,不但全透明、視野超好,更能隔離屋外低溫，即使戶外冰天雪地也不會結霜，只要躺在床上暖暖的被窩中，就可以舒服的等待浪漫的極光。一般來說，極光出現的季節，大約在9月-隔年3月，在這期間都有機會欣賞到極光美景，特別在秋天尚未進入冬季時，天氣相對穩定晴朗，極光出現時不會被雲層阻擋，因此秋分(9/23)後往往最有機會觀賞到極光。不過極光屬於大自然現象，有時必需花上長時間的等待或因氣候因素一夜空等，不妨把等待極光當作一種旅遊體驗，畢竟被列為世界七大奇景之一的極光，絕對是值得等待的。芬蘭的另一個北極圈小鎮-羅宛聶米也是期待極光的好地點，這裡也是世界知名的聖誕老人村。除了一睹聖誕老人的丰采，並獲得一張跨越北極圈的證書，晚上還可以體驗聖誕老人的特殊交通工具，駕著馴鹿車追極光！在拉普蘭區，馴鹿的數量跟當地人的數量不相上下，在木製的雪橇上駕著馴鹿車滑過雪地森林，如果巧遇極光，真的有如置身魔法世界般。另一個極地裡的夢幻場面，就是哈士奇的雪橇隊伍奔馳在白雪地上，在這裡，可以體驗像電影《極地長征》裡，由忠心又可愛的哈士奇載著我們在雪地中與自然共舞。芬蘭還有一個全球獨有的超酷活動，就是凱米的三寶號破冰船，巨大的破冰船衝破冰層時，發出震撼力十足的巨響，旅客還可嚐試冰海漂浮，穿上保暖防水的龍蝦裝，讓整個身體漂浮在冰海上,絕對是獨特的經驗。在北歐賞極光，除了芬蘭，冰島是另一處則被稱為地球上最溫暖的極光觀賞地點，雖然位在北極圈帶，12月平均約攝氏0度，相較於其他觀測點確實比較溫暖。來到冰島的首都-雷克雅未克，可以分別從陸上、海上體驗兩種極光的魅力，無光害的赫拉小鎮是等待極光的絕佳地點，晚上乘船出海追尋北極光在無垠的大海上，遇見神祕的光舞動天際時，彷彿進入異次元空間，或可漫步於欣賞極光的最佳地點，靜待極光的到訪。此外，冰島也是全世界溫泉最豐富的國家之一，藍湖泡溫泉是不能錯過的項目，食尚玩家浩子阿翔曾介紹這裡，遼闊的乳藍色溫泉湖，跟在日本台灣泡湯真的很不一樣。說到極光，當然不能不提到阿拉斯加，這裡是全球環境保護做得最好的地區，保留了大量無污染的自然生態，特別到了幸福極光的季節，更是吸引無數遊客前來感受這一片令人窒息的美麗奇景。阿拉斯加的第二大城-費爾班，則是最接近北極圈的城市，堪稱全球最適合觀賞極光的地區，這裡一年約有243天，也就是約2/3的日子看得到極光，是極光出現機率最高的地方。附近還有珍娜溫泉，一面享受暖呼呼的溫泉夜泡，一面等待北極光真的超幸福。

【文 / 鍾運凱】一、 張三、李四、王五共有一筆土地，應有部分各三分之一。三人協議，由張三支付100萬元給李四、王五後，張三取得該土地的專用權，得獨自利用、收益、保存、改良該土地，並得排除其他共有人之使用。之後，王五將其應有部分出售給趙六，試問趙六得否對張三主張有權使用該土地？二、 某棟公寓共有20個區分所有建物，各有其區分所有權人，並組成區分所有權人會議，經會議決議該公寓的屋頂平台由頂樓住戶小明專用，但小明須支付每戶10萬元作為對價。之後，該公寓中另一住戶大強將其區分所有建物出售給雄哥（原本不是住戶），雄哥取得建物產權後得否對小明主張使用屋頂平台的權利？一、 何謂分管協議？民法第818 條規定：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」第820 條第1 項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」換言之，各共有人得以契約約定由其中一人管理共有物，或約定各共有人分別管理共有物的特定部分，或約定其他的管理方式，這就是所謂分管協議。二、 分管協議的效力分管協議之性質依通說屬於「債權契約」，亦即僅對契約當事人有拘束力，原則上不能對抗契約以外的第三人。換句話說，一旦共有人發生變更，新共有人並非原分管協議的當事人，自不受分管協議的拘束，亦不能主張分管協議上的權利。但基於維持法律秩序之安定性的考量，最高法院48 年台上字第1065 號判例認為：「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管協議，對於受讓人仍繼續存在。」然而，應有部分之受讓人若不知悉有分管協議，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管協議之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，因此大法官會議釋字第349 號解釋認為，如果受讓應有部分的第三人明知或可得而知分管協議，則對於該第三人而言，分管協議繼續存在，相反則否。此項見解將分管協議的效力繫諸第三人主觀上是否明知或可得而知，不甚理想。因此現行民法第826 條之1 規定：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820 第1 項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」以客觀上是否登記來認定分管協議對第三人的效力，較釋字第349 號解釋妥當。三、 何謂「約定專用部分」？公寓大廈的「共用部分」約定由特定住戶「專用」，類似於前述分管協議。公寓大廈管理條例第3 條第5 款規定：「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」此項約定在性質上類似分管協議，但一般分管協議之成立，必須共有人過半數及其應有部分合計過半數，或應有部分合計超過三分之二；而公寓大廈管理條例第31 條規定，區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，須有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意，才可以做成決議。同條例第23 條第2 項第1 款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」換言之，約定專用部分除了經區分所有權人會議決議外，還必須載明於規約上才有效力。四、 約定專用部分的效力就公寓大廈共用部分而言，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，性質上屬於共有物，全體共有人均有權使用。例如依公寓大廈管理條例第8 條規定可知，頂樓平台屬於區分所有權人全體共同使用之部分。繼受區分所有權之第三人，同時也取得共用部分的應有部分，原則上有權與其他住戶共同使用。但如果該共用部分已經成為「約定專用部分」，繼受之區分所有權人是否受到拘束？公寓大廈管理條例第24 條規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」可知，只要該約定專用部分有記載於規約上，對於區分所有權之繼受人（即共用部分之應有部分的受讓人）也具有效力。五、 結論由以上說明可知，共有物應有部分的受讓人，在一般情形下，是否受到原有分管協議的拘束，應視該分管協議是否登記而定；如果共有物是屬於公寓大廈管理條例規定的共用部分，而且該共用部分經區分所有人會議決議為約定專用，並載明於規約上，則無論有無登記都要受到拘束。案例一趙六得否對張三主張有權利使用該土地，要看當時分管協議是否已經登記。案例二則必須看該頂樓平台的約定專用（由小明專用），有無經合法的區分所有權人會議決議，並載明於規約上，如果有，則雄哥不能主張頂樓平台的使用權。至於該區分所有建物的賣方大強，如果未將此等規約事項告知買方雄哥，即屬於買賣標的物減少效用的瑕疵，大強應負瑕疵擔保責任。