【文 / 行銷企劃部】位於台北市西部的大同區，可以說是台北盆地平原的中心地帶，區內沒有高山或丘陵，只有兩個連在一起的小湖泊。本區包含了老台北人口中的大龍峒與大稻埕這兩個地區。大稻埕即曾因淡水河尚能通行船隻而形成商埠，早期繁華一時，有許多洋房，也是南北貨、漢藥材、紡織品及工業用品的集散地。老街見證歷史【貴德街】 大稻埕港埠設於此，也是台北最早的洋樓街。昔日以茶行、布行為主要特色，是著名的茶街，現在茶行沒落，布行仍甚活躍。【迪化街】長約800 公尺，是台北茶葉、南北貨、布匹和中藥材的集散地，自1996 年開始成為台北最古老的街道；老街特色除了高達70 棟以上的老式傳統建築可供欣賞，從單層樓的閩南式到二層洋樓、仿巴洛克式到現代主義式，是現成的歷史活教材，還有位於南街與中街間 的大稻埕霞海城隍廟也頗具盛名。每年農曆春節前夕更成為有許多民眾會來這兒採購的「年貨大街」。【哈密街】保安宮前有一座「四十四坎舊址」石碑，主為紀念當年大龍峒約44 家的店舖，是本地最早的商店街，雖然時代變遷，大部分傳統街屋已在道路拓寬行動中被拆除，但這條歷史街道與二級古蹟保安宮、三級古蹟孔廟及百年老校「大龍國小」的空間關係仍舊存在，讓人遙想當年風光。【草埔仔傳統市場】歷史悠久，現位於迪化街二段149巷聖公媽廟至民族西路口段，現仍以傳統市場型態經營，周邊擁有台北市歷史最悠久的傳統米食批發產業，目前米食業已轉趨沒落，但逢年過節，交易仍甚熱絡。京站--休閒娛樂新指標 地上權產品具地理優勢台北站前加盟店店長邱冠能表示，京站時尚廣場是一個休閒娛樂的新指標，座落在台北車站新北口﹝市民大道一段201 號∼ 211 號﹞，擁有五鐵( 台鐵、高鐵、捷運、機場捷運、國道客運) 共構的優勢地理，結合時尚、環保、科技的新型態百貨賣場，並結合了君品酒店、威秀影城與伊士邦健身俱樂部，在臺北車站周邊形成一個嶄新的生活圈。一到四樓為時尚廣場，五樓以上規劃套房、2 ∼ 3 房、辦公等產品，戶數約960 戶，每戶坪數在12 ∼ 40 坪之間，屬於地上權物件，使用年限至2054 年1 月，目前成交行情區間為45 ∼ 55 萬/ 坪，套房租金行情約2.2 萬∼ 2.8萬/ 月。站前生活圈 自由行開放促東西軸線翻轉台北站前加盟店店長邱冠能說明，站前生活圈由：重慶北路一段、承德路一段、長安西路、華陰街及太原路組成。商圈內以精品服飾、配件飾品的批發零售為主，為台北市最早的批發業商圈，在環境的改變及消費型態的轉型下，逐步朝商店街的經營模式發展。民國98 年啟用的台北轉運站，匯集了高鐵、臺鐵、國道客運及捷運，更是台北車站的重要地標，每日轉運人流達到4 ～ 6 萬人，加上政府開放自由行，走在四週，可看到來自世界各地不同國家的遊客，其中由以香港、澳門、日本及陸客為大宗；觀光的人潮也帶動了台北車站週圍的商業行為，間接活化了沒落的台北後火車站、老態的大同區，促使台北東西軸線翻轉。此區域為較晚開發之區域，故產品多以公寓及透天為主，辦公型產品主要聚集於忠孝西路、重慶北路一段以及承德路，新成屋主要以都市更新之方式辦理，最具知名度的大樓為京站社區及華固千代田。各俱特色的鄰近商圈台北站前加盟店店長邱冠能指出，台北圓環商圈是早期台北市發展中心，周邊延伸天水路、長安西路及延平北路一段等路段，曾是知名美食地標的圓環，儘管歷經轉型，但風華不再，周邊有寧夏夜市，在購屋方面，買方多為在地客或是有地緣關係族群。而周圍鄰近的更有不少各俱特色的商圈，如：中山北路二、三段為中心南至南京東路、北至大同大學，沿線兩側以婚紗攝影、觀光飯店、國際精品店家為主的『婚紗精品街商圈』；北為南京東路一段，西中山北路一段，南長安東路一段，東新生北路一段，俗稱為「九條通」，早期就以服務日本客人為主的『條通燒烤居酒商圈』，在這裡除了充滿濃濃東洋風的居酒屋、料理店、燒烤商家，也有道地的台式美食；有許多歷史悠久特產小吃的『晴光商圈』，南起民權東路二段北至民族東路，東起新生北路三段西至中山北路三段，為一完整的住宅生活圈，生活採買飲食皆方便；『四平陽光商圈』東起松江路口西至伊通街口，以四平街為主要繁榮區，店家多為女性服飾精品配件，商圈內有最早來台的四面佛可參拜。上述區域主要房產以店面及大樓套房∼ 2 房為主力。區域發展大未來台北站前加盟店店長邱冠能補充，機場捷運線預計2016 年通車，屆時將串起台北與桃園的國際新視野，與台北車站中心的捷運網絡連線，旅客可於機場捷運A1 站掛行李直達桃園機場，相當便利。而在台北車站旁擱置停擺的雙子星開發案，柯市府團隊擬重新招開國際標，林欽榮副市長表示要把周邊交通系統一起整理，來吸引地方及國際投資，更希望納入台北車站特定專用區(E1、E2) ，考量『四子星』整體開發規劃，來創造更大的開發效益。隨著淡水河運輸功能消退、城市發展東移，讓大同區的發展停滯遲緩，在居住品質低落的情況下，不少居民期盼藉由都市更新，賦予老社區新生命，「大同再生計畫」於今年6 月民倫國小校地通過變更為建地，準備興建中繼住宅用來安置斯文里及蘭州國宅公辦都更案居民，為大同區的都更計畫展開序幕。台北霞海城隍廟位於台北市迪化街的霞海城隍廟是內政部核定的三級古蹟，與慈聖宮，法主公廟合稱大稻埕的三大廟宇。名聞全台的霞海城隍廟，卻一直守著46 坪的廟地未擴建，因為其地為雞母穴，有如母雞保護小雞般，百年來大稻埕的士農工商都承蒙霞海城隍爺的保佑，諸事平安順利，可說是廟愈小則愈發。至於後來比較受歡迎的月下老人，是民國60 年開始供奉，據說去年一年就有超過6000 對情侶帶著喜餅來還願，堪稱全台最強月老。台北當代藝術館早年原是一所日本人及少數台灣優秀子弟才能就讀的學校--「建成小學校」，民國90 年經活化再利用，正式命名為『台北當代藝術館』，結合藝術、古蹟、科技三者，以推動多元風貌的藝術創作與展覽、著眼於激發民眾的新觀點和新思維、提供當代城市發展源源不絕的創意與活力作為三個主要目標，是台灣第一座推廣當代藝術為宗旨的美術館，儼然成為台北人文地上的新地標，帶動大同區整體再發展的一個新契機。結語近年來雖然東西軸線翻轉人潮往東區及計畫區移動，但近期京站、西門町、中山晶華三越商圈人潮再度回籠，許多港客及日客以此區為旅遊及住宿為第一優先，消費力亦提升，古蹟與大小文創活動舉辦的人文薈萃，加上大同、中山區重大商圈發展一個個登場，都更題材發酵，雙捷運加持，生活機能強，單價及總價都是蛋黃區內最優惠的區域。

圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》一家五口居住的複層毛胚屋，從格局動線安排開始，就經縝密規劃，讓大人氣的空間風格及生活機能，更貼近居住者需求，達到量身訂製的舒適與實用。長期關注禾築國際設計作品的屋主，非常欣賞譚淑靜（Tam）設計師的設計，決定將這間為一家五口現階段生活需求而購置，位於新北市14、15樓的複層毛胚屋，全權交給譚淑靜規劃。譚淑靜勘查時發現，屋案前後有大露台，採光條件與空氣對流雖好，但空間格局安排有諸多不合理之處，尤其位於樓下玄關入口附近，樓梯下方的衛浴，不僅佔據空間，且破壞採光。廚房與主臥衛浴的配置也極需重新調整，才能讓動線變流暢，於是決定將空間格局重新規劃。從玄關進入客廳，首先用一道電視牆，結合不鏽鋼收邊，遮蔽開口已然轉向的客用衛浴，兩者之間形成的走道，恰好引進樓梯間光線，也為玄關引光，再以若隱若現的夾紗玻璃隔屏結合端景，界定玄關與客廳使用區域，且避開穿堂煞的風水禁忌。廚房原有廚具配置重新調整，設置拉門將熱炒區與增設的輕食吧檯區隔，且與餐廳動線串聯，形成多層次使用空間。開放式客、餐廳則以不做到頂的雙面櫃區隔，結合低檯度傢具配置，保留通風與採光優勢。樓上原本三間衛浴的格局，縮減為兩間，除三個孩子的臥房，並增設共用的視聽室，自成獨立生活空間，有朋友來訪時，可在此聚會，完全不會干擾父母的作息。以大片拉門與廊道區隔的視聽室門片打開時，也可為走道引進充足光線。大人氣風格營造與實用機能規劃由於屋主一家對空間風格的喜好相近，傾向低調沉穩，因此譚淑靜在選材與配色上特別用心。運用木皮、大理石、花磚等素材，佐以現代感的鐵件、不鏽鋼及夾紗玻璃，以大地色系的協調色彩，傳遞內斂而不張揚的空間風格。在生活機能規劃上，不僅將內廚房廚具配置重新調整，並增設吧台區，滿足輕食需求，且讓動線與餐廳連結，變得更流暢；主臥及兩個女兒房均設置容量充足的更衣間，每個房間皆配置書桌，滿足實用需求，甚至在樓梯間牆面開挖一個長開口，為陰暗的更衣室引光。此外，偌大的露台，放置舒適的戶外傢具，形成一個悠閒賞景的休憩空間。從格局、動線安排，發揮採光優勢，再利用低檯度傢具，讓開放的公共空間更開闊。加上符合居住者喜好的材質選擇，定調風格，結合實用生活機能，讓這間複層住宅，如同高級訂製服般舒適、宜居，且精確地貼近居住者需求。1 格局 讓餐廚區串連的設計廚房的廚具重新配置，利用拉門與增設的吧台區隔，讓熱炒區、輕食區與餐廳串聯在同一動線上，形成多層次生活空間。2 採光 格局微調，引進採光改變入門玄關旁的衛浴開口之後，與客廳電視牆之間形成一個走道，恰好可以引進樓梯間的採光，保留既有空間優勢，也為玄關引光。3 傢具 凸顯空間優勢的傢具配置露台區放置戶外傢具，形成舒適自然的休憩賞景區，客廳區配置低檯度沙發、茶几、單椅，凸顯採光通風良好的空間優勢。4 格局 二世代的獨立生活場域樓上除三個孩子的房間，另設一間視聽室，讓孩子們擁有獨立空間可接待朋友，不會影響樓下雙親的生活作息。5 機能 滿足實用機能的寢居設計女兒房配置更衣間、書桌，滿足實用機能，刻意在樓梯間開挖長方形開口，為陰暗的更衣室引進光線。6 材質 質感營造溫馨氛圍主臥房以深、淺不同的溫潤木紋鋪陳，營造層次豐富，溫馨舒適的寢居氛圍。

【文 / 鍾運凱】一、 某日，住在台北市的張三在台北車站前遭李四無故毆打。經查李四在基隆市有豪宅一棟，於是張三向基隆地方法院聲請假扣押，經法院裁定准許後，李四聲請法院限期命張三起訴，於是張三在期限內向台北地方法院起訴。李四認為張三未向基隆地方法院起訴，因此聲請撤銷假扣押裁定。試問李四的聲請有無理由？二、 張三向王五購買山坡別墅一棟，不料該屋氯離子含量過高，屬於「海砂屋」，有坍塌的危險，於是解除契約並向法院聲請對王五名下另一房屋執行假扣押。法院命張三在一定期限內起訴，但張三卻在超過期限後的第5天才起訴，並同時呈報法院。而王五在期限後的第4天以張三未於期限內起訴為理由，具狀聲請撤銷假扣押。若法院同時接獲雙方的呈報狀及聲請狀，將會如何處理？三、 趙六向張三購買土地一筆，交付面額1000萬元的支票作為價金，並以錢七為保證人，擔保價金債務。但事後竟然跳票！張三因此向法院聲請假扣押，趙六也聲請法院命張三限期起訴。張三認為趙六使用詐術，讓他以半價出售土地(該土地市價2000萬元)，於是依侵權行為向趙六訴請賠償2000萬元。趙六得知後，即聲請撤銷假扣押，試問有無理由？又張三可否在起訴前同時聲請對趙六與錢七假扣押？一、 何謂假扣押？所謂「假扣押」，並不是「假的」扣押，而是「暫時」扣押的意思。債權人雖然可以經由訴訟確定其權利，但如果債務人名下沒有可供執行的財產，仍然無法實現其權利，花費金錢、心力所取得的判決，往往形同壁紙一張。因此，如何保全將來的強制執行，對於債權人的保障相當重要。假扣押，就是防止債務人脫產最重要的制度！民事訴訟法第522 條規定：「債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求，欲保全強制執行者，得聲請假扣押。」第532 條規定：「債權人就金錢請求以外之請求，欲保全強制執行者，得聲請假處分。」可知「假扣押」與「假處分」的區別，在於前者是針對「金錢請求」或「得易為金錢請求之請求」，後者則是金錢以外的請求。所謂「得易為金錢請求之請求」，例如原本是請求「移轉房屋所有權」，如果債務人不移轉，可以易為金錢的損害賠償。二、 假扣押的條件聲請假扣押，須「有日後不能強制執行或甚難執行之虞」，例如債務人浪費財產、增加負擔( 例如在土地上設定抵押權) 或隱匿財產等情形。因此，債權人聲請假扣押，必須向法院釋明假扣押的原因。但是實務上要釋明日後不能執行或甚難執行，有其困難。民事訴訟法第526條第2 項規定：「前項釋明如有不足，而債權人陳明願供擔保或法院認為適當者，法院得定相當之擔保，命供擔保後為假扣押。」因此通常都在聲請假扣押狀內表明「願供擔保」。法院受理假扣押聲請，通常會以債權人請求金額的三分之一，定擔保金的數額。債權人收到法院核發之假扣押裁定後，得將該數額提存至法院，然後就可以聲請假扣押執行了。三、 假扣押的管轄法院民事訴訟法第529 條第1 項規定：「本案尚未繫屬者，命假扣押之法院應依債務人聲請，命債權人於一定期間內起訴。」第4 項：「債權人不於第1 項期間內起訴或未遵守前項規定者，債務人得聲請命假扣押之法院撤銷假扣押裁定。」換言之，債權人先聲請假扣押，如果遲遲不對債務人提起訴訟，則雙方的法律關係一直懸而未決，而債務人的財產又無法處分，對債務人顯然不公平。所以債務人可以聲請法院訂一段期間，如果債權人在期間內不起訴，債務人就有權聲請撤銷假扣押。民事訴訟法第524 條第1 項規定：「假扣押之聲請，由本案管轄法院或假扣押標的所在地之地方法院管轄。」所謂本案管轄法院，是指債權人所要保全的請求權，如向法院起訴，對於該訴訟有管轄權的法院。民事訴訟法規定被告住所地的法院有管轄權，侵權行為地的法院也有管轄權。因此，案例一債務人李四住所地的基隆地方法院有管轄權，張三被毆打的地點的台北地方法院也有管轄權，因此，張三在期限內向台北地方法院起訴，李四則不能撤銷假扣押。四、 債權人須在撤銷假扣押前起訴法院為了兼顧債務人的利益，如前述得命債權人在一定期間內起訴，逾期未起訴可以撤銷假扣押。案例二，張三超過期限後的第5 天才起訴，並同時呈報法院，而法院卻同時接獲王五聲請撤銷假扣押。此時，由於假扣押尚未撤銷，而張三已經起訴，法院將駁回王五撤銷假扣押的聲請。五、 起訴主張的請求權與假扣押保全的請求權必須相同案例三張三聲請假扣押所要保全的請求權，是「買賣價金請求權」與「票據追索權」，但起訴卻主張「侵權行為損害賠償請求權」，在法律上是屬於不同的法律關係，所以不能算是前述民事訴訟法第529 條所指的「起訴」，趙六可以依同條第4 項規定，聲請法院撤銷假扣押。依民法第745 條規定，債權人必須對「主債務人」的財產強制執行無效果後，才能對「保證人」請求，否則保證人可以行使「先訴抗辯權」，拒絕清償。然而，債權人對保證人仍然有債權存在，仍有保全之必要。此外，債權人也可以同時對主債務人及保證人起訴。張三得將趙六與錢七列為共同被告起訴，也可以在起訴前對二人假扣押。

拋售潮想撿便宜  功課做了沒？    前一週的股市大地震，讓台股瞬間成為投資煉獄，一片綠油油的燈號，讓投資人不知道心涼了多少截，股市下滑嚴重到哀鴻遍野不說，連國安基金都要出來護盤，才能稍稍止血。在此同時，中國和美國股市也出現大跌，傷的也不輕，而台灣也受到這兩大世界經濟體影響，台股臉色自然「青筍筍」，股市表現往往牽一髮而動全身，房產市場首當其衝。原本就在為明年上路的房地合一稅而傷透腦筋，現在股市行情又幾乎全面看跌，房市景氣更是雪上加霜，不免有投資人就此住進套房，急缺現金週轉，要是股市爬不起來，在明年新制開始執行前，恐有拋售巨潮湧現。    市場拼命倒貨，但在有行無市的情況下，議價空間更廣更彈性，這時想購屋自住的民眾，應該有機會撿便宜，但必須注意下列五種情況，否則以為自己撿到了便宜，其實有可能後續仍要付出代價！一要注意：路段率高之地段    台北市政府已在2014年先行調高部分路段的路段率，之後再大幅調高房屋標準單價，超過8000萬元高級住宅路段率再加100%的豪宅稅、2.4%至3.6%的囤房稅，結合調高路段率、房屋標準單價、豪宅稅與囤房稅。二要注意：2014年7月1日後完工新屋    此日期後拿到使用執照的房屋，將適用新版標準單價和房屋評定現值。持有成本將大幅提升。三要注意：高價住宅    首先影響到，會是2014年7月以後取得使用執照的8000萬元以上高級住宅，以1戶17至22層樓高的鋼骨住宅，買方交屋的契稅也將由過去200萬元增加1.4倍至500萬元，隨後每年5月繳交的房屋稅也由過去40萬元提升至100萬元左右。由於台北市政府大幅調高2014年7月1日以後取得使用執照的房屋標準造價，已及路段率，再搭配已上路多時的豪宅囤房加乘稅率，使得新豪宅房屋稅額暴增至13倍至20倍不等。四要注意：違建    台北市市長柯文哲新官上任宣布大力整頓台北市違建，針對危及公共安全的226戶違建進行勸導或拆除。過去，老公寓因為頂樓加蓋使用面積大，可以增建為套房出租，是房地產市場熱門的投資型商品，但強制拆除的命令一下，剩餘的頂加買氣急凍，房價預將大幅下降，購屋民眾在下手前，宜先確認相關狀況，應以房屋實際的權狀面積作考量，因為不合法增建的部份是沒有法律權利保障的唷。五要注意：地上權住宅    第五種推薦度較低的房子，是去年很夯的地上權產品，地上權住宅房價僅市價7折，但有使用期限、未來轉手性低，且政府已大幅拉近公告地價與實價差距，可以想見之後的地租勢必水漲船高，相信未來就算價格及區位佳，恐怕也不易吸引買方出手。   現在是絕對的買方市場，呼籲想買房的人，趕快趁還有議價空間時，開始勤看房、做功課，並且找專家協助，讓自己早日達成家的理想！上網找好屋：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/ 文 by 中信房屋臉書粉絲團--你的達令紅綠燈圖片來源：http://plus.likempi.com/articles/23794.html

百無禁忌趁機撿便宜  鬼月看屋更能看出真面目    最近正值中元節前夕，路上隨處可見店家與大樓紛紛擺起供品來普渡好兄弟，祈求農曆鬼月期間大家都能出入平安。農曆七月一向被視為一年中最禁忌的時候，例如:盡量別去山間、溪邊、海邊或一些沒有人的廢棄之地，晚上也最好早點回家以免遇到有的沒的，結婚也是，應該沒有人拿到農曆七月的喜帖吧！看房、買房就更不用說了，在過去來說，鬼月買房根本是大忌，就怕買了房子，還附加新房客…，然而現下的年輕族群已漸漸不那麼迷信，反而跳脫傳統，在鬼月大肆看屋的大有人在，就是想看看能否在鬼月，房市冷清之際，找到買房的一線生機！膽大膽小也分南北？！    有房仲業統計從2011年以來，鬼月前後的六都買賣移轉棟數資料，其中數據顯示2013與2014年，台北市與桃園市在鬼月期間的買賣移轉不減反增，且漲幅分別超過12％及7％，代表這兩都的買屋者比較不怕「鬼」，膽子最大，最無買房禁忌！其他四都的民眾可能較有顧慮，不敢出手。中信房屋副總劉天仁分析，可能是近年來台北市和桃園航空城周邊持續有相當數量的投資客進場，因為投資客買房是理財並非自住，所以房價及時機對他們而言，更重要於鬼月。而新北市地區，除了板橋、新莊、三重及中永和等新北核心區外，其它較偏遠的地區的買賣多以自住客為主，難免會受到鬼月影響。其實不迷信鬼月禁忌，只要遇到喜愛的物件，照樣可以看房喊價。比市價便宜4成福地房 你敢買嗎？    鬼月買房不吉利，信者恆信，不信者照樣看房，連福地(墓地)周邊的物件，也可能是入手標的！新聞報導指出北市福地周邊成交均價，年跌幅竟達3~18%。以南港區究院路三段來說，就比行政區均價少了將近40%，3字頭房價也算是現在北市的房地奇蹟。且因近年政府有遷移墓地政策，如辛亥路四段一帶的公墓已開始陸續遷移，並規劃為公園綠地，待規劃落成，周邊的房價勢必不可同日而語。有些買房算盤打得精的民眾，已悄然前進詢價，希望能有機會趁早撿便宜，輕鬆入住台北市。但沒有禁忌的民眾，即使旁邊是福地也無所謂，反正抱持著井水不犯河水的心態，房價與屋況才是重點。且農曆七月剛好碰到颱風季節，三不五時颱風報到，挾帶大風大雨更讓真實屋況現形。    如果在鬼月期間遇到喜愛的物件，而自己是有忌諱的，兩種方式可以避開，一種是把過戶的時間拉長到鬼月過後；如果連在鬼月簽約都覺得不吉利，建議可與賣方談好價格後先下訂，並且等到鬼月過後再簽約，但購屋者記得做好「預告登記」以避免生變而吃虧。文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

【圖、文 / 鳳凰旅行社】位在地球底部的南極，就像一座超酷的大冰箱，裝滿全世界其他地方無法取代的美景與震撼，大氣魄的冰山、勇闖企鵝王國、鯨魚的露背秀...壯遊南極，真實的感動一生難忘。不論是電影裡的爆走企鵝實在太可愛，或是明星前往南極拍婚紗造成的話題，南極已成為最新的旅遊夢想地。南極大陸是地球上最巨大的自然風貌陸地，它與北極地區正好相反，北極是陸地圍繞海洋（北冰洋），南極則是海洋圍繞著陸地（南極大陸），這獨一無二的極區，充滿了魅力！去南極最佳的時間是在每年11月到隔年3月，這段時間是南極的夏天，相對較長的日照使氣溫提昇不少，約在攝氏0到5度比較不冷，而且許多冰封的海域開始融化，船隻可以抵達更多美麗又驚奇的地方。當然，在不同月份前往，也可以看到不同的生態景觀，12月到1月有機會看到企鵝孵蛋及企鵝寶寶出生，2、3月是觀鯨季節，這時企鵝寶寶正在褪毛。南極95%以上的陸地全年被極厚的冰雪覆蓋，還有充滿浮冰與冰山的南冰洋，是南極最吸引人的特殊景觀，巡航在冰山環繞的經歷，令人著迷，一生難忘。像在彼得門島附近有一處寬闊的水面，因風向、洋流的關係，經常聚集了上百座的浮冰，被叫做浮冰廣場，這裡的浮冰的大小、形狀都不一樣，穿梭其間，場面真的超壯觀！吸一口南極特有的清新冷空氣，每個人都會精神大振，不用嚼extra也清醒了。旅遊南極，除了體驗冰區航行之外，最棒、也最驚人的地方就是大規模的企鵝、海狗、海鳥，以及鯨魚在眼前翻騰的壯觀場面。南雪特蘭群島是南極與亞南極群島中最大的島群，這裡有數不清的企鵝、海鳥、海豹等。在島上的懸壁間，經常有數以千計的間頭企鵝，以及雪白的南極燕鷗、大海燕、藍眼鴨的巢穴等，喜愛自然野生動物的人來到此地，絕對會興奮的說不出話來。而三面巨型冰山環繞的天堂灣，是隆背鯨經常出沒之處，在此地還可攀登冰河，親自步上被冰雪覆蓋了幾千萬年的冰河，體驗在上面溜滑梯的新奇，相當的刺激有趣，此處還設立有阿根廷研究站。天堂灣也是間投企鵝的大本營，山頂上站了滿滿的都是企鵝，黑壓壓一片，被稱做企鵝山，可以近距離的觀察牠們跟拍照。此外，還有一座奇幻島，這是一座火山島嶼，曾經是捕鯨基地，最奇特的是居然有地熱溫泉，讓許多想在南極游泳的人躍躍欲試。位於南美的阿根廷，是目前最普遍的南極旅遊出發地，由世界的盡頭~阿根廷的「烏斯懷亞」搭乘探險船，穿越位於南美大陸及南極半島間的著名水道～德雷克海峽，就進入了南極圈。全球有多家經營南極旅遊的船公司，其中的Quark Expeditions是美國最大的極地旅遊郵輪公司，它在2012年最新推出的「海洋鑽石號」，是極為高檔的極區冰級探險船，具有獨特設計的船體和探險適航性，能夠暢行在南北極，而且速度很快，有更多的時間遊覽極區，頂層甲板的全景觀景廳是最受歡迎的區域，360度全方位美景不漏看！ 海洋鑽石號探險船還配備有起重機，可以輕鬆的拉起橡皮艇，並且從兩個獨立的舷梯旁放下水面，靈活的操作，讓旅客上岸登陸的時間更有效率。前往南極旅遊時，有專家學者隨船講解是極為重要的一環，南極旅行不同於一般的旅行，是屬於一種知性旅程及探險活動，必需由專家帶領。在探險船上的專家及工作人員，每天都會研判當日情況，彈性安排每日活動，包括搭乘登陸小艇登陸、動植物群棲的地方，以及前往各國研科站區等等。參加南極旅遊，必需與世界各地的團隊會合，所以報名作業通常都會提前很多。目前南極旅遊探訪的地區，被南極條約劃為「世界公園」，大家都必需遵守相關法規，隨著南極旅遊越來越普遍，雖然比其他地區困難度高，但已經不像早期探險那樣艱辛，我們在親近它的同時，也好好的維護它，讓南極的大自然原始風貌與潛藏的力量永遠的保持下去！

【文 / 鍾運凱】一、 A建商看中土地欲購買，地主為甲、乙、丙3人共有，持份各1/3，其中甲、乙2人願意出售，但是建商擔心丙行使優先購買權，便在簽立買賣契約之同時，要求多數共有人設定地上權給B。丙果真於通知後10日內回函表示要購買，但此時地上權人B也同時行使優先承買權。二、 A建商看中土地欲購買，地主為甲、乙、丙、丁4人共有，持份各1/4，其中有甲、乙、丙3人願意出售，A建商擔心丁行使優先購買權，便由甲先贈與其持份的1/10（1/4×1/10＝1/40）給B，再由多數地主出售給B。由於是出售給共有人之一，丁沒有優先購買權。三、 乙向甲借錢購買A地，擔心屆時無力償還A地將遭甲拍賣，於是與丙商議，讓丙在A地設定高額的抵押權。四、 乙將其所有之A屋出售給甲，並簽立買賣契約，之後房價飆漲，乙反悔不想賣。於是乙在簽約後不久，將A屋所有權移轉登記給妻子丙，登記原因為買賣，但丙沒有支付價金。過戶後，丙擅自將該A屋出租給善意的丁，丁支付租金後立即遷入居住；之後丙又將A屋賣給善意之戊，並辦畢所有權登記。五、 甲年老，為了避免贈與稅或將來過世後被課徵遺產稅，於是與兒子乙簽立買賣契約，以極低的價格將土地出售給乙。一、 何謂通謀虛偽意思表示？所謂「通謀虛偽意思表示」，指表意人與相對人互相故意為非真實的表示。例如當事人表面上將財產出售他人，實際是為了「脫產」。如果只有表意人一方的動機是脫產，而交易的相對人卻是真心做買賣，則屬於「單獨虛偽意思表示」，除非相對人明知表意人的動機，否則，雖然表意人單獨虛偽意思表示，這個交易仍然是有效的，而通謀虛偽意思表示則是「無效」。二、 通謀虛偽設定地上權土地法第34 條之1 執行要點第10 點第7 款規定：「本法條之優先購買權與土地法第104 條、第107 條或民法物權編施行法第8 條之5 第3 項規定之優先購買權競合時，應優先適用土地法第104 條、第107 條或民法物權編施行法第8 條之5 第3 項規定。」可知地上權人之優購權優先於他共有人之優購權，故共有人應將土地出售給地上權人。但是以案例一而言，地主甲、乙與地上權人B 間並無設定地上權之真意（尤其是地上權人B 根本就沒有在該土地上興建建物之事實），而是單為實行優先購買權而通謀虛偽設定地上權，共有人丙可主張無效。三、 通謀虛偽移轉持分依最高法院72 年台抗字第94 號判例、最高法院83年度台上字第1713 號判決見解，在共有人之一為土地法第34 條之1 之承買人時，因為已能達成簡化共有關係之立法意旨，故他共有人應無依同條第4 項規定主張優先購買權之餘地，也就是說原地主可以依土地法第34 條之1 之規定將全部土地出售給新共有人。但是以案例二而言，地主甲與B 間並無贈與之真意，而是單為實行優先購買權而通謀虛偽贈與行為，共有人丁得主張通謀虛偽意思表示而認定贈與無效，進而主張丁之優購權仍然存在。另需注意者，依內政部101 年2月1 日內授中辦地字第1016650079 號函示，依土地法第34 條之1 第1 項處分共有土地全部時，其買受人不得為同意出售之共有人之一，否則將有民法106 條禁止自己代理或雙方代理之問題。四、 通謀虛偽設定抵押權案例三，乙、丙之間通謀虛偽設定抵押權，其登記應屬無效。由於該抵押權登記侵害債權人甲的權利，甲得依民法第184 條侵權行為之規定，訴請塗銷抵押權登記。最高法院73 年台抗字472 號判例：「債務人欲免其財產被強制執行，與第三人通謀而為虛偽意思表示，將其所有不動產為第三人設定抵押權者，債權人可依侵權行為之法則，請求第三人塗銷登記，亦可行使代位權，請求塗銷登記。二者之訴訟標的並不相同。」五、 通謀虛偽買賣案例四，乙、丙間的買賣屬於通謀虛偽意思表示，無效，甲得以其買賣契約訴請乙移轉登記A 屋所有權，並於勝訴判決後強制執行。然而，丙將A 屋賣給善意之戊，雖然丙實際上不是房屋所有權人（因為通謀虛偽買賣無效），其出售A 屋屬於無權處分，但戊善意信賴A屋之登記，可依土地法第43 條善意取得房屋所有權。又民法第87 條第1 項規定：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。」因此，甲對戊不得為任何主張，但甲得對丙主張民法第184 條故意以背於善良風俗之方法加損害於他人之侵權行為損害賠償請求權。此外，丙擅自將A 屋出租給丁，惟租賃契約為債權契約，並無善意取得之問題，且債權契約不得對抗第三人。丙並非A 屋之所有權人，其出租A 屋給丁，租賃契約雖然有效，但不得對抗甲；甲取得A 屋所有權後得對丁主張民法第767 條之所有物返還請求權。六、 隱藏行為有效案例五是「假買賣、真贈與」。民法第87 條第2 項規定：「虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。」雖然甲、乙之間買賣是通謀虛偽意思表示，但雙方仍成立有效的贈與契約，仍應繳納贈與稅。又遺產及贈與稅法第5 條規定：「財產之移動，具有左列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅：二、以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分。」

【文 / Acer.L】房地合一稅近期已經立法院三讀通過，內容為：1.課稅稅率：持有1 年以內：45%、持有2 年以內超過1 年：35%、持有2 ∼ 10 年：20%、持有超過10 年：15%。2.課稅稅基：房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額因此，持有不動產兩年以內交易，未來勢必會被課徵35%~45%的交易所得稅，對於短期房地產投資者，想靠房地產買低賣高獲利的難度將大幅提高，以下筆者整理目前市場上提到的四個方案，供民眾參考：列舉費用 降低稅額若有親自報過個人綜合所得稅的就了解，每年若有許多額外的費用支出，如保險費、房貸利息、醫藥費等都可以作為費用扣除，並且提列到列舉扣除額中扣抵所得稅額；而房地合一稅也是如此，取得和出售不動產時所繳納的相關費用可以拿來折抵，取得房子的契稅，買賣時的印花稅、代書費、仲介費、搬家、清潔費用也可以納入費用扣抵。另外，裝潢費用上，若可以再持續使用2 年以上可折抵，如舖新地板、汰換老舊水電管線等，這些通常可以做折抵，但必須跟裝潢公司取得發票或是打契約有檢附付款記錄，以證明你確實有支付這些款項，才能申請減免。若無法列舉時，那就只能以「標準扣除額」方式來扣抵，當無法提出相關處分「費用」的憑據時，可以按成交價額的5% 設算費用，自利得中直接扣除。法人不受短期交易限制 一律課稅17%適短期交易者若以公司名義買進不動產，目前只課17%，有成立公司者，若想避開兩年內短期交易的高額稅率，可考慮以公司名義購買不動產。不過，此方法只針對短期交易者較有誘因，因為一般自然人持有超過兩年，稅率就從35%~45%，降到20%，所以持有兩年以上者稅率最高不過20%，與企業的17% 稅率，相距僅3 個百分點，轉以公司名義買賣房地產的誘因並沒那麼大。此外，若有人想借用公司名義買賣房地產避稅，須顧及利用公司操作所得之利益要先扣除17% 的營所稅，若要將錢落入個人口袋，還要再課徵綜合所得稅，因此利用公司方式買賣房產不見得有利。再者，營利事業售屋雖維持17％稅率，但若以法人（公司）名義持有房產，將課營業稅5%，盈餘若未分配，則要加徵10％未分配盈餘稅，法人可另外抵扣地價稅、房屋稅、裝修成本等，實質稅率達25.3％。假設在房市看漲、交易熱絡的時期，投資客短期即能脫手房產，「45％與25.3％的稅率差距，的確會吸引投資客成立一人公司避稅。」但若房市不景氣，成交時間拉長，成立公司就不一定划算，因為「持有兩年以上才賣出，稅率就降為20％，與法人持有17% 稅率差異不大，所以本方案對短期交易買賣者較有誘因，長期持有者則沒有太大的節稅機會。一屋一公司 以股權買賣代替實體過戶此方案即購買一筆不動產時，就成立一個新公司，以公司的名義買入持有這筆不動產，等於公司的帳上唯一資產就是這筆不動產，當不動產要處分時，不用透過實體買賣不動產登記過戶，只要將公司股權轉讓到新的買家身上即可，持有了這公司的股份就等於持有這筆不動產，以股權交易代替傳統的實體過戶。但此方式因股權交易所得最終仍會歸屬到綜合所得稅，如何控制所得額在一定的稅額內節省費用，端看投資人自己的本事。但地政士也提醒，民眾如果是為了炒房而「虛設行號」，遭查獲後恐有刑法上之詐欺罪責。自用六年 交易所得400萬以內免稅本方案即夫或妻、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6 年且無供營業使用或出租。若所得在4百萬元以下免稅；超過4 百萬元部分，也僅按10% 稅率課徵，6 年內以1 次為限。只是對於短期投資需求者來說，在資產變現的等待時間成本太高，沒什麼誘因。結論綜合以上，以自用名義購屋稅率最優惠，但須持有自用六年；而短期交易獲利是否可以透過法人交易形式省稅，還須民眾仔細盤算。